Техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя

Полная информация на тему: "Техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя" от профессионалов для людей понятным языком.

Раздел 9. Техническая эксплуатация зданий и сооружений.

Тема 9.1 Комплекс работ по содержанию и техническому обслуживанию зданий и сооружений.

СТРУКТУРА И СОСТАВ РАБОТ И УСЛУГ ПО СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Содержание жилищного фонда включает в себя комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических коммуникаций жилого дома, выполняемых в течение всего жизненного цикла здания постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью с целью поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния:

а) технический надзор за состоянием общего имущества жилого дома (конструктивных элементов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) путем проведения плановых общих и частичных осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытаний;

б) выполнение мероприятий по подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества жилого дома (ограждающих конструкций, подъездов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) с учетом требований нормативно-технических документов, замечаний и предложений органов государственной жилищной инспекции, Госэнергонадзора, государственной противопожарной службы, государственной санитарно-эпидемиологической службы;

в) незамедлительное устранение аварий и неисправностей в общем имуществе жилого дома, восстановление условий жизнеобеспечения и безопасности потребителей;

г) выполнение работ по санитарной уборке и очистке общего имущества жилого дома (подъездов, чердаков, подвалов) и придомовых территорий, в том числе по уходу за зелеными насаждениями.

Структура работ и услуг, взаимосвязь отдельных «блоков» комплексного процесса содержания и ремонта жилищного фонда схематически изображены на рисунке.

[2]

Тема 9.2 Методика оценки эксплуатационных характеристик элементов зданий. Оценка технического состояния и эксплуатационных характеристик оснований, фундаментов, подвальных помещений.

Несущая способность здания зависит от прочности и устойчивости оснований и фундаментов.

Основание — массив грунта, воспринимающий нагрузки от здания через фундамент.

Эти нагрузки вызывают в основном напряженное состояние, которое может привести к деформациям самого основания, а также фундаментов. Величина деформаций зависит от конструкции и формы фундаментов, от свойств основания.

Основными причинами деформации грунтовых оснований являются:

· превышение расчетных нагрузок на основание;

· внешние динамические нагрузки (сейсмические, взрывные, движение транспорта и т. д.);

· малая глубина заложения фундаментов;

· ошибки при проведении инженерно-геологических изысканий;

· ошибки при проектировании и т. д.

Незначительные и равномерные деформации (осадки) для зданий не опасны, большие и неравномерные деформации (просадки) могут привести к образованию трещин, разрушению конструкции, авариям зданий и сооружений.

Значительные осадки, равномерные по всему периметру зданий, не вызывают серьезных деформаций, не препятствуют нормальной эксплуатации здания. Опасными являются неравномерные осадки.

Здания подразделяются по чувствительности на малочувствительные и чувствительные. Малочувствительными являются здания, проседающие как единое пространственное целое равномерно или с креном, и здания, элементы которых шарнирно связаны.

Чувствительными к неравномерным осадкам являются здания с жестко связанными элементами, смещение которых может привести к значительным деформациям.

Предельные разности осадок отдельных частей оснований фундаментов колонн или стен зданий не должны превышать 0,002 расстояния между этими частями.

Предельные значения средних осадок оснований зданий:

—крупнопанельных и крупноблочных 8 см;

—с кирпичными стенами 10 см;

—каркасных 10 см;

—со сплошным железобетонным фундаментом 30 см.

В зависимости от характера развития неравномерных осадок основания и жесткости здания различают следующие формы деформаций:

Перекос возникает, когда резкая неравномерность развивается на коротком участке здания.

Прогиб и выгиб связаны с искривлением здания.

Кручение возникает при неодинаковом крене по длине здания, при котором в двух сечениях здания он развивается в разные стороны.

От воздействия различных факторов могут развиваться осадки, вызванные изменением структуры грунта, которая может нарушаться вследствие воздействия грунтовых вод, метеорологических воздействий, промерзания, оттаивания и высыхания.

При нарушении структуры и потере несущей способности основания в процессе эксплуатации применяют различные способы укрепления грунта: уплотнение, закрепление, замену.

Фундамент — часть здания, расположенная ниже отметки дневной поверхности грунта, передающая все нагрузки от здания на основание. Работа фундаментов протекает в сложных условиях. Они подвергаются внешним силовым и несиловым воздействиям. Силовые — это нагрузки от вышележащих конструкций, отпор грунта, силы пучения, сейсмические удары, вибрация и т. д.; несиловые воздействия — температура, влажность, воздействие химических веществ и т. д.

Для обеспечения необходимых условий эксплуатации зданий фундаменты должны отвечать ряду требований: прочности, долговечности, устойчивости на опрокидывание, на скольжение, быть стойкими к воздействию грунтовых и агрессивных вод.

На эксплуатационные свойства фундаментов оказывает влияние конструктивная схема (ленточные, столбчатые, сплошные, свайные).

При эксплуатации фундаментов и подвальных частей качество устройства гидроизоляции этих элементов должно быть на должном уровне.

В зданиях с подвалом предусматривают дополнительные слои гидроизоляции в кладке фундамента на уровне пола и на поверхности стен подвала в зависимости от напора грунтовых вод.

Для предохранения грунта у фундамента здания и стен подвала от увлажнения поверхностными водами устраивают отмостку шириной не менее 0,8 м с уклоном от здания 0,02—0,01 для асфальтовых и 0,15—0,1 для булыжных отмосток.

Тротуары следует устраивать с водонепроницаемым покрытием (асфальт, бетон) с уклоном от стен здания 0,01—0,03, при водонепроницаемых грунтах подготовку под тротуары выполняют по слою жирной глины.

Техническая эксплуатация фундаментов и оснований предусматривает меры по содержанию придомовых территорий. Территория двора для предохранения фундаментов от увлажнения должна иметь уклон от здания не менее 001 по направлению к водоотводным лоткам или приемным колодцам ливневой канализации, водосточные трубы должны содержаться в постоянной исправности.

Источниками увлажнения подвала может служить влага, поступающая через приямки. Стены приямков должны возвышаться над тротуаром на 10—15 см, поверхности стен и пола приямков должны быть без трещин, пол приямков иметь уклон от здания с устройством для отвода воды из приямка. Трещины и щели в местах примыкания элементов приямков к стенам подвала заливают битумом или заделывают асфальтом.

При наличии неорганизованного водоотвода нужно защищать приямки от попадания атмосферных осадков.

Подвалы и технические подполья должны иметь температурно-влажностный режим согласно установленным требованиям.

Помещения подвалов и подпольев необходимо регулярно проветривать с помощью вытяжных каналов вентиляционных отверстий в окнах, цоколе или других устройств.

При наступлении оттепелей необходимо регулярно убирать снег от стен здания на всю ширину отмостки или тротуара, принимать меры к ускорению таяния снега путем рыхления, разбрасывания и скалывания льда, водосточные лотки и приемные люки для стока воды периодически очищать. Опасность для оснований представляют растения, поэтому их сажают не ближе 5 м от стен здания.

Читайте так же:  Проявила себя как ответственный работник характеристика

Для предупреждения преждевременного износа отдельных частей здания и инженерного оборудования, устранения мелких повреждений и неисправностей предусматривается текущий ремонт.

При текущем ремонте фундаментов и стен подвальных помещений необходимо выполнить следующие основные работы:

—заделка и расшивка стыков, швов, трещин, восстановление местами облицовки фундаментных стен со стороны подвальных помещений, цоколей;

—устранение местных деформаций путем перекладки и усиления стен;

—восстановление отдельных гидроизоляционных участков стен подвальных помещений;

—пробивка (заделка) отверстий, гнезд, борозд;

—усиление (устройство) фундаментов под оборудование (вентиляционное, насосное);

—смена отдельных участков ленточных, столбчатых фундаментов или стульев под деревянными зданиями, зданиями со стенами из прочих материалов;

—устройство (заделка) вентиляционных продухов, патрубков, ремонт приямков, входов в подвал;

—замена отдельных участков отмосток по периметру зданий;

—герметизация вводов в подвальное помещение и техническое подполье;

—установка маяков на стенах для наблюдения за деформациями.

При капитальном ремонте фундаментов и подвальных помещений выполняют следующие работы:

—усиление оснований под фундаменты каменных зданий, не связанное с надстройкой здания;

—частичная замена или усиление фундаментов под наружными и внутренними стенами, не связанные с надстройкой здания;

—усиление фундаментов под инженерное оборудование, ремонт кирпичной облицовки фундаментных стен со стороны подвалов в отдельных местах;

перекладка кирпичных цоколей;

—частичная или полная перекладка приямков у окон подвальных и цокольных этажей;

—устройство или ремонт гидроизоляции фундаментов в подвальных помещениях;

—восстановление или устройство новой отмостки вокруг здания;

—восстановление или устройство новой дренажной системы.

Жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России, независимо от форм собственности, включая жилые и специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Жилищные фонды различают по порядку формирования, целевому назначению, правилам использования и другим элементам.

Цель данной работы: раскрыть проблемы эксплуатации жилищного фонда и пути выхода из них. Также тема затрагивает систему управления жилищным фондом. За основу взят город Хабаровск и последние данные за 2009-2010 гг.

Сфера ЖКХ — это непроизводственный сектор экономики, где в рыночных условиях хозяйствования сложно достичь баланса между экономической целесообразностью и социальной необходимостью, и особенно остро вступают в противоречие рыночные и административные подходы. Для повышения эффективности работы этого сектора требуется реализация огромного комплекса задач технического, экономического и социального характера. Опыт организации жилищно-коммунального обслуживания потребителей показывает, что осуществление любой программы реформирования и модернизации этой отрасли может быть успешным только при условии, что этому процессу будет предшествовать введение в практику новых эффективных организационных структур.

Совершенствование управления эксплуатацией жилищного фонда города в современных условиях

Организация эксплуатации жилищного фонда города

Эксплуатация жилищного фонда — процесс осуществления собственниками, владельцами (управляющими), арендаторами, нанимателями жилых и нежилых помещений в жилищном фонде города и обслуживающими организациями мероприятий, связанных с использованием, техническим обслуживанием и ремонтом помещений, конструкций, инженерных систем, с обеспечением режимов их функционирования, а также санитарным содержанием зданий и прилегающих к ним территорий.

Под воздействием природно-климатических факторов в процессе эксплуатации конструкции и оборудование зданий изнашиваются, что влечет за собой снижение их технико-эксплуатационных характеристик и потребительских параметров. Процесс утраты технико-эксплуатационных характеристик называется физическим износом, а потребительских параметров — моральным, или функциональным износом. Физический износ приводит к утрате конструктивными элементами зданий прочности, жесткости, влагостойкости, теплозащитных и звукоизоляционных свойств, к появлению внешних и внутренних дефектов.

С течением времени повышаются требования населения к функционально-потребительским качествам жилых помещений. Поэтому ранее построенное жилье уже может не удовлетворять потребности жителей по своим планировочным и конструктивным характеристикам, уровню благоустройства, местоположению и другим качественным параметрам. В результате снижается потребительская и, соответственно, стоимостная оценка жилого фонда, т.е. наступает его моральный износ. К примеру, отсутствие в квартире таких видов благоустройства, как центральное отопление и горячее водоснабжение, ванные и душевые комнаты, а также коммунальное заселение воспринимается в настоящее время как серьезные потребительские дефекты, что существенно снижает ценность данного жилья и, соответственно, его стоимостные параметры.

Хотя еще в середине XX в. в массовом сознании большинства горожан наличие отдельной теплой комнаты на семью в квартирах без «излишеств» считалось нормой заселения и воспринималось как полноценное жилье.

В настоящее время сформировалась также низкая потребительская оценка отдельных квартир в типовых панельных зданиях 60-70-х годов постройки, хотя они приспособлены для посемейного проживания и обладают базовым уровнем благоустройства. В то же время в период их возведения типовой панельный фонд воспринимался населением как сравнительно качественное жилье, особенно по сравнению с коммунальными квартирами.

Изменение потребительских предпочтений населения является важным фактором развития жилищного рынка и должно учитываться в системе эксплуатации и преобразования жилищного фонда.

Для обеспечения нормативных технико-эксплуатационных качеств жилых зданий в течение всего срока службы необходимо функционирование системы эксплуатации жилищного фонда, включающей техническое и санитарное содержание зданий, текущий и капитальный ремонт, жилых объектов. Длясовершенствования технико-эксплуатационных и потребительских качеств жилья проводится реконструкция и модернизация жилищного фонда.

Нормативной основой проведения работ по эксплуатации жилищного фонда являются «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (утверждены Государственным комитетом РФ по строительству и жилищному комплексу; в 1997 г.).

В соответствии с ними контроль за состоянием конструктивных элементов инженерного оборудования осуществляется путем проведения систематических осмотров и обследований.

Осмотры подразделяются на общие, частичные и внеочередные.

Общие осмотры проводятся два раза в год: весной и осенью. В процессе их проведения обследуются здания в целом, включая основные конструкции (фундаменты, стены, перекрытия, лестницы, оконные и дверные проемы, крыши и др.), инженерное оборудование (системы водоснабжения и канализаций, электро, газо и теплоснабжения, лифтовое хозяйство, аварийно-диспетчерские системы и пр.), элементы внешнего благоустройства (состояние придомовой территории, зеленых насаждений, детских и спортивных площадок). Частичные осмотры проводятся по мере необходимости. При этом обследуются отдельные элементы зданий. Внеочередные осмотры проводятся после ливней, ураганов и других стихийных природных явлений, а также в случае аварий и отказов функционирования инженерного оборудования. Особое значение имеет подготовка зданий к сезонной эксплуатации в осенне-зимний период. Для обеспечения нормальной эксплуатации здания в зимний период выполняется ремонт, наладка и регулировка систем отопления горячего и холодного водоснабжения, утепление наружных конструкций и т.д.

Читайте так же:  Последовательность действий при покупке автомобиля с рук

Техническая эксплуатация систем инженерного оборудования заключается в ремонте или замене систем и элементов, пришедших в негодность. Накладка систем внутреннего водоснабжения осуществляется два раз в год в процессе подготовки зданий к весеннее-летнему и осеннее-зимнему периодам эксплуатации. Герметичность сетей и стыков проверяет путем проведения испытаний при повышенном давлении. Системы отопления проверяются ежегодно при подготовке к отопительному сезону и подвергаются необходимой ревизии и ремонту.

Техническое состояние систем электроснабжения проверяется в соответствии с установленным графиком. При необходимости проводятся работы по устранению неисправностей и укреплению безопасности работы оборудования и электропроводки.

Техническую эксплуатацию систем газоснабжения и лифтового хозяйства осуществляют специализированные организации. Так, газовые службы должны регулярно проводить регулировку и планово-предупредительный ремонт оборудования, домовых и подводящих газовых сетей. Лифтовые установки подлежат ежегодным техническим осмотрам и освидетельствованиям.

В процессе освидетельствований проводятся статические и динамические испытания лифтового хозяйства. При осуществлении статических испытаний проверяется прочность лифтового оборудования и механизмов, а при динамических испытаниях проводится проверка действия всех механизмов в работе.

В процессе плановых осмотров лифтового хозяйства проверяется действие аппаратов управления, проводится наладка механизмов. Нормативные документы определяют периодичность осмотров лифтов, включая ежемесячные и ежеквартальные осмотры.

Техническое и санитарное содержание мусоропроводов заключается в их промывке не реже одного раза в неделю и очистке — не менее одного раза в месяц.

Общие осмотры зданий проводятся специальной комиссией, включающей представителей заказчиков и обслуживающих организаций, а частичные — обслуживающим персоналом. Общие осмотры включают оценку состояния наружных конструкций, включая осмотр наружных стен зданий со всеми относящимися к ним элементами (лоджии, балконы, пожарные лестницы), стыков панелей и перемычек, осмотр лестничных клеток и вестибюлей, лифтов и мусоропроводов, осмотр чердаков, технических этажей и кровли, подвалов и подполий, осмотр придомовой территории и элементов ее благоустройства. Они выявляют готовность зданий к осенне-зимнему сезону и определяют потребность жилищного фонда в ремонте.

В процессе частичных осмотров зданий определяется техническое состояние отдельных конструкций и их элементов. Кроме того, в процессе этих осмотров проводится наладка и регулировка санитарно-технического оборудования зданий, мелкий ремонт кранов и электрооборудования, проверка вентиляционных камер и другие аналогичные работы. Частичные осмотры зданий проводятся для выявления и устранения мелких неисправностей и дефектов.

В перечень работ по санитарному содержанию домовладений включаются:

уборка мест общего пользования зданий, уборка придомовой территории, сбор и вывоз мусора и отходов, содержание контейнерных площадок, газонов, детских и спортивных площадок и т. п. Кроме того, по договору с санэпидемстанцией проводится регулярная дезинфекция мест общего пользования зданий и придомовой территории.

Неудовлетворительное состояние объектов, несоблюдение установленного порядка проведения осмотров и ремонтов ведут к появлению дефектов и отказов, которые могут быть классифицированы по трем группам:

— ухудшают условия проживания населения;

— ухудшают внешний облик здания;

— снижают безопасность эксплуатации и ускоряют нарастание физического износа конструктивных элементов зданий.

Дефекты первой и второй групп снижают потребительские качества жилья, а дефекты третьей группы ухудшают технико-эксплуатационные характеристики зданий.

Своевременное выявление и устранение дефектов позволяет предотвратить чрезмерные расходы на ремонт, модернизацию и реконструкцию жилищного фонда.

Для поддержания удовлетворительного технического состояния зданий организуется система планово-предупредительных профилактических ремонтов, которые проводятся с заданной периодичностью. К текущему профилактическому ремонту относятся работы по ремонту и окраске кровель и лестничных клеток зданий, замене и окраске водосточных труб, частичному ремонту окон и дверей, очистке и покраске фасадов зданий. Периодичность проведения текущего ремонта — один раз в три года.

Но в настоящее время ограниченность ресурсов диктует необходимость проведения преимущественно аварийных текущих ремонтов, задача которых состоит в быстром устранении выявленных дефектов, например, протечек кровли или замене оборудования в системе теплоснабжения, устранение неполадок в электротехническом хозяйстве дома и т.п. Отсутствие планово-предупредительных текущих ремонтов ведет к увеличению объемов аварийно-восстановительных работ.

По мере нарастания физического и морального износа жилья, строений возрастает потребность в капитальном ремонте, реконструкции и модернизации фонда. Капитальный ремонт направлен на снижение физического износа зданий путем полной или частичной замены конструктивных элементов. Различают два основных вида капитального ремонта: комплексный и выборочный. Комплексный ремонт охватывает здание в целом и включает замену большинства конструктивных элементов, кроме несущих конструкций (стен, фундаментов, каркасов).

Выборочный капитальный ремонт направлен на устранение дефектов одной или нескольких конструкций зданий. К примеру, капитальные ремонты систем инженерного оборудования, фасадов, кровли и ряда других конструкций относятся к разряду выборочных.

Таким образом, содержание и текущие ремонты обеспечивают предотвращение преждевременного износа, а капитальный ремонт направлен на снижение физического износа здания.

Нарастание морального износа определяет необходимость проведения работ по реконструкции и модернизации жилых зданий. Модернизация представляет собой комплекс работ, обеспечивающих улучшение функционально-потребительских качеств жилых строений путем повышения уровня благоустройства зданий, усовершенствования планировки, использования современных видов материалов и конструкций.

Например, оборудование централизованного горячего водоснабжения, современных систем вентиляции, утепление зданий и т.п.

Реконструкция также направлена на устранение морального износа, но связана с изменением объемов или функционального назначения зданий, например, путем перевода жилого дома под нежилое, сооружения надстроек или пристроек.

Различные формы преобразования жилищного фонда взаимно дополняют друг друга, создавая единую систему воспроизводства, направленную на сохранение и совершенствование жилья. Так, капитальный ремонт зданий нередко проводится одновременно с модернизацией или реконструкцией фонда. Тем самым обеспечивается снижение уровня физического и морального износа строений.

Комплекс работ по капитальному ремонту, реконструкции и модернизации жилищного фонда проводится, как правило, на договорной основе ремонтно-строительными организациями. Организация работ по эксплуатации жилья осуществляется с использованием различных форм и подходов. Жилищная реформа определила необходимость повышения эффективности управления данным процессом.

Техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя

Видео (кликните для воспроизведения).

Что такое техническая эксплуатация зданий и сооружений?

Техническая эксплуатация зданий — это целый комплекс услуг по управлению недвижимостью, эксплуатации и техническому обслуживанию инфраструктуры объектов жилой и нежилой недвижимости. Техническое обслуживание жилищного фонда так же включает в себя и технические осмотры, планово-предупредительные и текущие ремонты, санитарное содержание.

Основная цель технической эксплуатации объектов недвижимости — достижение наиболее эффективного использования жилищного фонда при наиболее целесообразной эксплуатации недвижимости.

Что есть что? (Управление и обслуживание. В чем разница?)

Государство выдвигает определенные требования к состоянию многоквартирных жилых домов. Такие требования регулируются соответствующим законодательством РФ. Чтобы все говорили на одном и понятном языке, когда речь заходит о многоквартирном доме, необходимо разобраться в терминологии.

Читайте так же:  Сколько метров придомовая территория многоквартирного дома нормативы

Техническая эксплуатация зданий включает в себя:

1) Управление многоквартирным домом

  • организация эксплуатации общего имущества дома;
  • взаимоотношения с обслуживающими организациями и исполнителями услуг;
  • работа с собственниками и нанимателями помещений в многоквартирном доме.

Управление домом осуществляется на основании договора управления между собственниками помещений и управляющей организацией.

2) Техническое обслуживание многоквартирного дома.

Техническое обслуживание здания — это работы и услуги по поддержанию в исправном состоянии здания и внутридомовых систем, с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.

Техническое обслуживание включает в себя:

  • содержание общего имущества;
  • текущий ремонт общего имущества.

Содержание общего имущества – услуги, направленные на обеспечение собственников и нанимателей помещений возможностью пользоваться многоквартирным жилым домом с соблюдением их прав, обязанностей и законных интересов.

Содержание общего имущества включает в себя:

  • регулярные осмотры общего имущества;
  • освещение помещений общего пользования;
  • соблюдение необходимой температуры и влажности в помещениях общего пользования;
  • уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования;
  • сбор и вывоз твердых бытовых отходов;
  • меры пожарной безопасности;
  • уход за элементами озеленения и благоустройства;
  • подготовку к сезонной эксплуатации;
  • диспетчерское и аварийное обслуживание;

Текущий ремонт общего имущества — работы по устранению неисправностей отдельных частей и элементов многоквартирных жилых домов.
Оказание услуг и выполнение работ по обслуживанию и ремонту общего имущества дома осуществляют сторонние организации на основании договора с управляющей организацией.

© 2019 Теплозаводск — замена батарей и радиаторов в Петрозаводске

Техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя

Автор: Колосков Дмитрий · 10.09.2019 2019-09-10

Техническая эксплуатация жилищного фонда.

С целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности, проведение единой технической политики в жилой сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий.

Техническая эксплуатация жилищного фонда включает:

Управление жилищным фондом:

Организация эксплуатации зданий

Взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками

Все виды работ с нанимателями и арендаторами

Техническое обслуживание и ремонт технических конструкций и инженерных систем зданий

Диспетчерское и аварийное техническое обслуживание

Подготовка и сезонная эксплуатация

Уборка мест общего пользования

Уборка придомовой территории

Уход за зелеными насаждениями

Техническое обслуживание включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов здания и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его оборудования и технических устройств.

Система технического обслуживания (содержания и технического ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы зданий с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.

Техническое обслуживание включает работы по контролю за его состоянием, поддержание в исправности, работоспособности, наладки и регулирования инженерного оборудования.

Текущий ремонт зданий включает комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановление работоспособности) элементов здания, а также его оборудования и инженерных систем для поддержания их эксплуатационных показателей.

Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах от 3 до 5 лет, с учетом группы капитальности здания, физического износа и местных условий.

Собственник или управляющая организация разрабатывают краткосрочные и долгосрочные программы постановки жилых домов на текущий ремонт, содержание которых определяется минимальной продолжительностью эксплуатации элементов жилых зданий (в зависимости от финансовых возможностей собственников жилищного фонда).

Программы должны быть увязаны с программами капитального ремонта и реконструкции жилых домов.

Удельный вес заменяемых элементов не должен превышать следующего уровня:

Кровельные покрытия – 50%

Покрытия полов – 20%

Остальные конструкции и инженерное оборудование – 15% от общего объема в жилом здании

Элементы зданий и внешнего благоустройства, срок службы которых соизмерим с периодичностью текущего ремонта, могут быть заменены полностью.

Капитальный ремонт зданий.

Капитальный ремонт жилых и общественных зданий – это особый, наиболее сложный и трудоемкий, вид строительных работ.

Капитальный ремонт заключается в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструкций и инженерно-технического оборудования зданий в связи с физическим износом и разрушением.

Капитальный ремонт подразделяется на следующие виды:

Комплексный капитальный ремонт, охватывающий все здание вцелом или отдельные его секции, при котором устраняется физический и моральный износ.

Выборочный капитальный ремонт, охватывающий отдельные конструктивные элементы здания или оборудования, при котором устраняется физический износ.

Комплексный капитальный ремонт является основным видом ремонта.

Кроме того, могут быть выполнены следующие ремонтные работы:

Замена систем инженерного оборудования

Выборочный капитальный ремонт, включающий все необходимые срочные работы, а именно ремонт кровли, фасада и инженерного оборудования

Аварийный ремонт, выполняется для ликвидации последствий внезапных аварий, повреждений конструкций, вызванных стихийным бедствием

Аварийно-поддерживающий ремонт в ветхих домах, которые в ближайшее время не могут быть снесены

Реконструкция жилых зданий включает в себя перепланировку жилых зданий с изменением основных технико-экономических показателей, числа и площади квартир, строительного объема и общей площади.

При реконструкции, исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм, могут выполняться надстройки мансарды, пристройки, встройки, повышение уровня инженерного оборудования, включая строительство наружных сетей, а также осуществляются мероприятия, улучшающие архитектурную выразительность зданий и благоустройство территорий.

Основным документом, характеризующим техническое состояние зданий и отражающим необходимость капитального ремонта, является технический паспорт.

[3]

Технический паспорт составлен на каждое здание и земельный участок.

Техническую документацию составляет проектная организация, имеющая лицензию и права на выполнение подобных работ.

[1]

Капитальный ремонт осуществляется только по утвержденным проектам и сметам.

Работы по капитальному ремонту могут осуществляться как подрядным способом, так и собственными силами.

С целью упорядочения контроля за ходом работ и их приемки может быть разработана система управления качеством работ, предусматривающая четкую регламентацию производственных взаимоотношений, ответственность подразделений и конкретных специалистов заказчика и подрядных организаций за качество работ на всех этапах ремонта здания.

Схема взаимодействия при капитальном ремонте.

Заказчик передает в установленные сроки подрядчику утвержденную проектно-сметную документацию, обеспечивает своевременное финансирование и оплату выполненных услуг или работ, осуществляет в необходимых случаях освобождение жилого здания на время ремонта от жильцов, обеспечивает сохранность здания на период до передачи подрядчику, передает отселенный объект ремонта подрядчику. Обеспечивает техническими условиями на временное присоединение к инженерным коммуникациям на время ремонта, осуществляет технический надзор за работами, поставляет специальные материалы, изделия и оборудование, принимает выполненные комплексы работ, организует авторский надзор за работами и предъявляет отремонтированное здание приемной комиссии.

Читайте так же:  Организационно правовые формы субъектов предпринимательской деятельности

Подрядчик принимает объект к производству работ от заказчика, осуществляет своими силами ремонт здания, в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией или договорной ценой, в установленный срок, при надлежащем качестве выполненных работ. Обеспечивает сохранность элементов здания во время производства работ, несет ответственность за снижение или потери прочности, устойчивости, надежности здания, своевременно устраняет недоделки и дефекты, выявленные заказчиком.

Понятие системы технической эксплуатации жилого дома. Основные условия успешной эксплуатации зданий. Требования, предъявляемые к их эксплуатации.

Техническое обслуживание и ремонт (техническая эксплуатация здания) – представляет собой непрерывный динамичный процесс, реализацию определенного комплекса организационных и технических мер по надзору, уходу и всем видам ремонта для поддержания их в исправном, пригодном к использованию по назначению состоянии, в течение заданного срока службы.

3 степени по долговечности:

от 50 до 100 лет

от 20 до 50 лет

Для успешной эксплуатации необходимы следующие условия:

знание устройства эксплуатируемых зданий и их конструкций, условий их работ (нагрузки и воздействия, которые они воспринимают) и эксплуатационных требований к ним.

понимание механизма износа, коррозии и разрушения строительных конструкции под воздействием различных факторов.

владение практическими приемами и навыками использования различных материалов и устройств, позволяющих успешно решать каждодневные задачи по содержанию в исправном состоянии эксплуатируемых зданий.

Организация технической эксплуатации жилых зданий осуществляется на основании постановления государственного комитета РФ от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Требования необходимые для соблюдения, предъявляемые к эксплуатации зданий:

правильное использование помещений и наблюдение за сохранностью строительных конструкций, предупреждение преждевременного износа и разрушения

ОРГАНИЗАЦИЯ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ

ЭКСПЛУАТАЦИЯ И ТЕХНИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Эксплуатация жилищного фонда состоит из большого числа процессов, разнородных по назначению и технологии. В нее входят систематические осмотры жилых домов, проведение текущего ремонта, наблюдение за техническим состоянием инженерного оборудования, благоустройство и озеленение территории, санитарная очистка, уборка, подготовка к капитальному ремонту (отбор зданий, разработка документации) и др.

В настоящее время техническая эксплуатация и содержание жилищного фонда состоит из следующих элементов.

  • 1. Система осмотров и контроля технического состояния инженерных систем и конструктивных элементов. Целью осмотров является выявление различных дефектов конструктивных элементов и инженерных систем жилых зданий, контроль за техническим состоянием, использованием и состоянием помещений. Система осмотров регламентирована Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. Установлено три вида осмотров:
    • — общий или сезонный (полугодовой), когда обследуется все здание, его конструкции, оборудование, и внешнее благоустройство;
    • — частичный, при котором осматриваются лишь отдельные части и элементы здания, например крыша, подвал, лифт, система центрального отопления или водоснабжения;
    • — внеочередной (внеплановый), проводимый после стихийных бедствий (ураганов, наводнений, ливней и т.п.), а также в случае аварий или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации или по указанию вышестоящих организаций.

Для проведения технического осмотра из представителей заинтересованных сторон организуется комиссия, которую возглавляет начальник эксплуатационной службы. В ее состав входят лицо, ответственное за эксплуатацию сооружения, представители эксплуатационной службы, осуществляющей эксплуатацию инженерного оборудования зданий, жильцы дома и др. Результаты всех видов осмотра оформляют актами, в которых фиксируются выявленные дефекты и повреждения, а также сроки их устранения.

Как правило, очередные общие технические осмотры зданий проводятся два раза в год: весной, после таяния снега, и осенью при приемке здания в зимнюю эксплуатацию. К перечню работ технического обслуживания (ТО) зданий и сооружений по подготовке их к сезонной эксплуатации относятся следующие работы: при подготовке здания к весенне-летней эксплуатации работы по раскрытию подполий, вентиляции чердаков и др., т.е. организация их максимального проветривания; при подготовке к осенне-зимнему сезону — наоборот, выполняются работы по накрыванию, утеплению, герметизации.

Материалы осеннего осмотра служат основой для планирования и организации текущего ремонта в будущем году. Во время весеннего осмотра и начала подготовки здания к зиме уточняются предстоящие работы, которые должны быть выполнены к началу зимней эксплуатации и приняты при осеннем осмотре.

Кроме осмотров в состав работ по техническому обслуживанию и содержанию жилых домов входит оценка их технического состояния, а также организация работ по наладке инженерных систем, устранение незначительных повреждений, т.е. обеспечение нормального использования их по назначению. К перечню работ по техническому обслуживанию и содержанию жилищного фонда относятся работы по уходу за кровлей, укрепление водосточных труб, открытие и своевременное закрытие продухов в цоколях, обеспечение вентиляции чердаков и другие работы. Лица, проводящие техническое обслуживание, обязаны тщательно и добросовестно выполнять свои обязанности и досконально знать устройство зданий и сооружений, характерные уязвимые места, дефекты, повреждения, особенности их устройства и функционирования.

  • 2. Содержание и уборка лестничных клеток, подъездов и дворовых территории, включая санитарную очистку жилых зданий и прилегающей территории. Периодичность проведения этих работ регламентируется Типовыми укрупненными нормами обслуживания на работы по санитарному содержанию домовладений, исходя из местных условий города.
  • 3. Система ремонтов жилищного фонда, включая проведение текущих и капитальных ремонтов жилых домов. Незначительный физический износ жилых зданий устраняется с помощью текущего ремонта, а значительный (более 60%), а также моральный износ — только с помощью одного из видов капитального ремонта — реконструкции. При выборе вида ремонта обычно руководствуются нормативами физического износа жилых домов, приведенными в табл. 4.1.

Характеристика видов ремонтов

Преимущественный вид работ

Техническое обслуживание, текущий ремонт

То же + выборочный капитальный ремонт

Капитальный ремонт, модернизация

Реконструкция или реставрация

Снос и строительство нового объекта

4. Текущий ремонт неразрывно связан с повседневной эксплуатацией дома. Цель такого ремонта заключается в предупреждении преждевременного износа конструкций и инженерных систем. При текущем ремонте физическое состояние конструкций не изменяют, но их консервируют в проектном состоянии. В основе текущего ремонта лежит систематическое обследование и регулировка частей зданий и оборудования, планируемое устранение возникающих в процессе эксплуатации мелких неисправностей, а также срочная ликвидация случайных отказов, вызвавших аварийные ситуации. Устранение мелких неисправностей, планируемое по времени и объему, называют плановопредупредительным текущим ремонтом, а выполнение непредвиденных работ — аварийным (неплановым).

В настоящее время в практической деятельности эксплуатирующих и ремонтных подразделений жилищного хозяйства современного города в основном применяют систему эксплуатации и ремонта жилых зданий, основанную на выполнении аварийно-восстановительных работ. Более перспективная система планово-предупредительного ремонта (ППР) жилищного фонда до настоящего времени практически не используется.

Текущий ремонт должен выполняться по пятилетним (с распределением заданий по годам) и годовым планам. Приемка законченного текущего ремонта жилых зданий должна осуществляться комиссией в составе представителей жилищно-эксплуатационной, ремонтно- строительной (при выполнении работ подрядным способом) организации, а также домового комитета (правления ЖСК, органа управления жилищным хозяйством организации или предприятий министерств и ведомств).

Читайте так же:  Сокрытие умышленное искажение или несвоевременное сообщение

Капитальный ремонт, как и текущий, должен носить планово-предупредительный характер, поскольку его целью является предупреждение неисправностей, поддержание здания в хорошем эксплуатационном состоянии. Этот вид ремонта выполняют не только для восстановления физического износа элементов, частично или полностью утративших работоспособность, заменяют и ненадежные элементы с большой вероятностью отказа. Так, при капитальном ремонте кровлю могут ремонтировать не потому, что она пришла в негодность, а по причине ее ненадежности вследствие истечения межремонтного цикла. Так называют продолжительность эксплуатации элементов между капитальными ремонтами, а ремонт с восстановлением эксплуатационных свойств всех ненадежных элементов, продолжительность службы которых равна межремонтному циклу, именуют комплексным капитальным ремонтом.

Выборочным капитальным ремонтом называют восстановление отдельных элементов, потерявших работоспособность и нуждающихся в полной или частичной замене, хотя здание в целом находится в удовлетворительном состоянии. При четко организованной системе планово-предупредительных ремонтов вероятность таких отказов невелика, но они все же возможны. Выборочный ремонт проводят и в ветхих домах, с износом 60% и более. В этих случаях заменяют отказавшие, ненадежные и аварийные элементы, поэтому ремонт носит характер охранного, поддерживающего безопасность проживания жильцов до их отселения в новые квартиры.

Плановые сроки начала и окончания капитал ыюго ремонта зданий и объектов должны назначаться на основании норм продолжительности ремонта и реконструкции, разрабатываемых и утверждаемых в порядке, который установлен Положением по организации и проведению планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий и другими нормативными документами.

В практике нет четкого деления между работами, проводимыми при текущем и капитальном ремонте. Принципиальное различие заключается в цели, преследуемой при выполнении этих ремонтов. Цель текущего ремонта — наладка, предупреждение преждевременного износа, цель капитального — восстановление износа элементов и здания в целом.

Невыполнение своевременного ремонта конструкций приводит к усиленному износу и резкому увеличению его стоимости. Например, перенос капитального ремонта типового панельного 5-этажного дома на 3—4 года после истечения нормативных сроков увеличивает его стоимость на 18—21%.

В практике технической эксплуатации зданий используют и сочетание двух стратегий: назначают ремонт по сроку эксплуатации жилого здания, а объем ремонтных работ определяют по его техническому состоянию. Такую комбинированную стратегию следует рассматривать как переходный этап к системе планово-предупредительных ремонтов жилищного фонда.

Состав мероприятий по организации содержания и эксплуатации жилого дома представлен на рис. 4.1.

Рис. 4.1. Состав организационных мероприятий по содержанию и эксплуатации жилого фонда

Для проведения своевременного и качественного ремонта, обслуживания и эксплуатации жилищного фонда создаются специальные жилищно-эксплуатационные службы и ремонтно-строительные организации.

Финансирование эксплуатации и ремонта жилого фонда осуществляется за счет его хозяина (собственника). Если это муниципальный жилищный фонд, то его эксплуатацией и ремонтом занимаются, как правило, муниципальные организации: жилищно-эксплуатационные конторы, ремонтно-эксплуатационные управления, жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭК, РЭУ, ЖЭО) и т.д., созданные для обслуживания и эксплуатации жилых домов. Их услуги частично оплачивает муниципальный бюджет города. Если это товарищество собственников жилья (ТСЖ), то оно само выбирает исполнителя работ (подрядчика) и платит ему из собственных средств. Таким образом, техническое содержание и эксплуатация жилищного фонда является комплексной системой, в которой тесно взаимосвязаны следующие направления:

  • — техническое обслуживание и ремонт жилищного фонда;
  • — благоустройство и содержание жилого фонда;
  • — определение финансово-экономических условий эксплуатации;
  • — управление эксплуатацией жилищным фондом.

Для поддержания того или иного уровня комфортности проживания в жилых зданиях требуются соответствующие ресурсы (прежде всего финансовые и материальные), величина которых может варьировать в различном диапазоне, в зависимости от многих факторов, основными из которых являются:

  • — исходное состояние жилищного фонда;
  • — имеющийся набор жилищно-коммунальных услуг и их соответствие установленным стандартам;
  • — ресурсоемкость данного жилищного фонда, включающего установленное в нем инженерное и сантехническое оборудование;
  • — площадь и благоустроенность придомового земельного участка, состояние дорожного покрытия, тротуаров, газонов, кустарников, деревьев, зон отдыха и т.д.;
  • — уровень ущерба, наносимого объекту недвижимости проживающим в нем жильцами.

Все вышеперечисленное требует индивидуального подхода к организации содержания и эксплуатации каждого жилого дома. Для каждого такого объекта требуется самостоятельная программа управления его эксплуатацией, учитывающая все особенности жилого дома и прилегающего к нему участка. Поэтому в последние годы в связи с проведением реформы ЖКХ развивается принципиально новая сфера деятельности в жилищном хозяйстве города — управление жилищным фондом специализированными организациями (управляющими компаниями). От управляющей организации требуется знание строительных особенностей здания, особенностей поставки коммунальных услуг потребителям, расположения инженерных сетей как внутри дома, так и на территории земельного участка.

Видео (кликните для воспроизведения).

При организации системы управления жилищным фондом города необходимо учитывать социальную значимость объектов недвижимости в жилищной сфере. Управляющей организации приходится повседневно встречаться с нанимателями и собственниками жилых помещений и членами их семей. Вся работа управляющей организации должна быть направлена на удовлетворение требований граждан, проживающих в домах, обеспечение их жилищно-коммунальными услугами, выполнение заявок на устранение неисправностей инженерных сетей и строительных конструкций. В конечном счете именно от оценки гражданами работы управляющей организации должен зависеть успех организации на рынке предоставления услуг по управлению и эксплуатации жилищного фонда города.

Источники


  1. Тихомиров, М. Ю. Увольнение по инициативе работодателя. Практическое пособие / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 499 c.

  2. Профессиональная этика и служебный этикет. Учебник; Юнити-Дана, Закон и право — М., 2014. — 560 c.

  3. Общество с ограниченной ответственностью. Судебная практика, официальные разъяснения и рекомендации. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 128 c.
  4. Комаров, С. А. Общая теория государства и права / С.А. Комаров. — М.: Издательство Юридического института, 2012. — 608 c.
  5. Миронов Иван Суд присяжных. Стратегия и тактика судебных войн; Книжный мир — М., 2015. — 672 c.
Техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here