Техническая документация на многоквартирный дом хранится

Полная информация на тему: "Техническая документация на многоквартирный дом хранится" от профессионалов для людей понятным языком.

Форум города Котельники

  • Список форумовФорумы домов городаЖК «Парковый» (Домостроитель)
  • Изменить размер шрифта
  • Версия для печати

Документы на многоквартирный дом

Документы на многоквартирный дом

Сообщение Rulez 03 мар 2011, 11:19

По всей России, утеряны или давно просрочены (значит, недействительны) документы на тысячи многоквартирных строений. Ответственные за этот «грех» давно определены законом – управляющие организации. Однако не было случая, чтобы кого-нибудь наказали. Крайними, как всегда, оказываются жители и их кошельки.

МЕТОДОМ ПРОБ И ОШИБОК

Перечень технической документации на многоквартирные дома (МКД) включает в себя как бумаги на все здание, так и на его отдельные элементы, некоторое сложное оборудование (например, лифты). Для чего это нужно, знает каждый специалист по эксплуатации домов.

В пакет документов, необходимых для заключения договора энергоснабжения, включена техническая документация. Ее обязательная составляющая – сведения о составе и состоянии элементов общего имущества МКД. В свою очередь эти сведения – неотъемлемая часть примерного договора управления, заключаемого собственниками многоквартирного дома с управляющей организацией. Техдокументация – основа планирования работ по ремонту, содержанию и обслуживанию жилого здания. В ней фиксируется состояние объекта, что впоследствии позволяет оценить качество предоставляемых управляющей организацией услуг. Документация по дому служит доказательной базой при решении споров в суде или в досудебном порядке.

Пункт 10 ст. 162 ЖК РФ обязывает управляющую организацию за 30 дней до прекращения договора управления передать вновь выбранной УК, ТСЖ техдокументацию на дом и иные связанные с управлением документы.

Как разъяснило Минрегионразвития в письме от 20.12.2006 № 14313-РМ/07, обязанность передать документацию возникает у любых лиц, которые оказывают услуги по содержанию и ремонту общего имущества по основаниям, которые возникли до введения в действие ЖК РФ. ГУП ДЕЗы в силу ст. 9 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» являются управляющими организациями, выполняющими полномочия по управлению жилищным фондом, до заключения собственниками жилых помещений (ТСЖ, ЖСК, ЖК) договора с вновь выбранной управляющей организацией.

Если дом не передавался в управление коммерческой управляющей организации, ГУП ДЕЗ сам себе никаких документов не должен был передавать, их наличие или отсутствие его и не волновало. Приложение с перечнем техдокументации было изъято и из примерного договора управления, который повсеместно заключали дирекции.

Не ставилась задача ведения архива, актуализации, хранения документации по многоквартирным домам. В ГУ ИС районов восстановлены только самые ценные документы – техпаспорта. Но даже свежие, заказанные и полученные в БТИ, документы не содержат полных, актуализированных данных. В результате приходящим в МКД новым управленцам зачастую точно не известно, где проходят разводки по горячей воде или отоплению, и это приходится выявлять методом проб и ошибок.

В одном из ТСЖ (Варсонофьевский пер., 4, стр. 1) по документам БТИ нежилые помещения числятся как учрежденческие, складские. Инженерные коммуникации не учтены и не обозначены на бумаге, и как доказать, что подвалы – технические? Перекрытия, как написано, деревянные. По факту – железобетонные.

Другой пример. Жилое здание состоит из двух блоков постройки 1997–1998 годов. По документам БТИ в одном из блоков полностью отсутствует. чердак вместе с моторным лифтовым помещением.

Плановая инвентаризация каждого строения должна проводиться раз в пять лет. Такое правило предписано Постановлением Правительства РФ № 1301 от 13.10.1997 «О государственном учете жилищного фонда в РФ». А ее не было 20–25 лет.

– Самое дорогое удовольствие – это восстановление проекта многоэтажного дома, особенного нетипового. Ведь в этом случае его приходится создавать практически заново, – делится заботами руководитель Информационно-правового центра по жилищной реформе Виктор Федорук.

[3]

С этой проблемой, по его словам, столкнулись жильцы домов № 5 и 7 на ул. Донбасская. Когда в них создавалось ТСЖ, то оказалось, что потеряны оба проекта, а на восстановление каждого требуется по 300 тысяч рублей. ДЕЗ вину признала, но расписалась в своей неплатежеспособности. В результате жителям придется заплатить примерно по 30 тысяч с квартиры.

Между тем на сей счет, есть разъяснения прокуратуры: руководитель ГУП ДЕЗ должен распорядительным документом определить лиц, ответственных за подготовку и сбор подлежащей передаче документации. Проверить ее наличие, составить опись документов с истекшим сроком годности, а также перечень недостающих бумаг, и принять меры к их обновлению и восстановлению. Если организация государственная, она должна подготовить расчет средств, необходимых на восстановление документов, организацию копировально-множительных работ для документов, которые передаются в копиях, обеспечить архивацию оригиналов. Опись и расчеты передаются в управу для решения вопроса о финансировании. Однако на деле многие тяготы перекладываются на собственников жилья.

Жилищная общественность не раз поднимала вопрос о необходимости признания задолженности государства перед жителями, о включении в бюджет средств на восстановление документов по многоквартирным домам. Предлагалось создать окружные архивы для хранения копий договоров управления, протоколов общих собраний, бланков решений – тех бумаг, которые слишком часто «затапливает» в некоторых управляющих организациях и ГУ ИСах.

Техдокументация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Управляющие организации и ТСЖ лишь хранят ее, вносят изменения и безвозмездно передают своим преемникам (вновь выбранным управляющим организациям, ТСЖ). Удержание документации рассматривается как создание препятствий для управления многоквартирным домом. Крайний метод отстаивания своих прав – обращение в суд. Гарантией, что документы по дому не исчезнут вместе с нерадивой управляющей организацией, может быть хранение заверенных копий в окружном архиве.

ЧТО ХРАНИТЬ И ПЕРЕДАВАТЬ?

Действующими являются Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170. В пункте 1.5.1 этого документа дан перечень техдокументации долговременного хранения:
– план участка в масштабе 1:1000–1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
– проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
– акты приемки жилых домов от строительных организаций;
– акты технического состояния дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
– схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
– паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
– паспорта лифтового хозяйства;
– паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
– исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Читайте так же:  Юрист онлайн консультация бесплатно круглосуточно без телефона

Также выделяется техдокументация, заменяемая в связи с истечением срока ее действия (п. 1.5.3):
– сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
– акты техосмотров;
– журналы заявок жителей;
– протоколы измерения сопротивления электросетей;
– протоколы измерения вентиляции.

Отсутствие всех этих документов жилищная инспекция расценивает как нарушение правил содержания и ремонта жилых домов, то есть как правонарушение, предусмотренное ст. 7.22 КоАП РФ.

Показательно в этом смысле решение Арбитражного суда Ростовской области, который обязал ответчиков (бывшую управляющую организацию и муниципальное учреждение) восстановить отсутствующую техдокументацию на дом, переданный в управление ТСЖ. В частности, ответчикам предложено обратиться для решения проблемы в проектный институт.

Арбитры Федеральной антимонопольной службы (постановление от 21.07.2008 №?А11-9332/2007-К1-14/455) солидарны со своими ростовскими коллегами: расходы по восстановлению документов, о которых идет речь, в случае их утраты надо возмещать.

Заинтересовался проблемой и Высший Арбитражный Суд. 30.03.2010 Президиум ВАС РФ принял постановление № 17074/09 «Об обязании передать товариществу техническую документацию и документацию паспортного учета». Рассматривалось заявление ТСЖ «Дом на Поварской» о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда г. Москвы, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа.

Опустим многочисленный детали и подробности дела, скажем о выводе, который сделан в постановлении: «. в случае предъявления товариществом собственников жилья требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу)».

И еще цитата: «Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению судами при рассмотрении аналогичных дел».

ПЕРЕЧЕНЬ ТЕХНИЧЕСКОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ НА МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ И ИНЫХ СВЯЗАННЫХ С УПРАВЛЕНИЕМ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ ДОКУМЕНТОВ (ПРИЛОЖЕНИЕ К ПРИМЕРНОМУ ДОГОВОРУ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ)

Распоряжение ДЖКХиБ г. Москвы от 15.08.2006 N 05-14-123/6-1 (ред. от 31.10.2006)

ПЕРЕЧЕНЬ
ТЕХНИЧЕСКОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ НА МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ ПО АДРЕСУ:
_________________________________________________

И ИНЫХ СВЯЗАННЫХ С УПРАВЛЕНИЕМ МНОГОКВАРТИРНЫМ
ДОМОМ ДОКУМЕНТОВ

Управляющая организация Собственник
________ /____________/ _________ /__________/
М.П.

Энциклопедия решений. Состав технической документации на многоквартирный дом

Состав технической документации на многоквартирный дом

Согласно п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила), техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

1) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

Документами технического учета жилищного фонда являются технический паспорт на дом, технический паспорт жилого помещения (приложения N 12, 13 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37, ч. 5 ст. 19 ЖК РФ);

2) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;

3) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений;

4) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов, обслуживающего более одного помещения в доме, конструктивных частей дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

5) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности дома к отопительному периоду;

6) инструкцию по эксплуатации дома по форме, установленной приказом Минрегионразвития РФ от 01.06.2007 N 45 (действие данного пункта распространяется на дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 01.07.2007). Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

В число документов, связанных с управлением домом, в соответствии с п. 26 Правил также включены:

1) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр);

2) выписка из Единого государственный реестра недвижимости, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

3) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (обязательно для домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после 25.01.2006 — дня вступления в силу постановления Правительства РФ от 29.12.2005 N 840, утвердившего форму градостроительного плана земельного участка);

4) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута на земельный участок или иных обременений, с приложением заверенного Росреестром плана, на котором отмечены эти обременения;

5) проектная документация (копия проектной документации) на дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) дома ;

Проектная документация на дом подлежит передачи только при ее наличии у предыдущей управляющей компании (см., например, постановление Шестнадцатого АСС от 19.12.2016 N 16АП-3272/16);

6) списки собственников и нанимателей помещений в доме, а также лиц, использующих общее имущество на основании договоров, составленные с учетом требований законодательства РФ о защите персональных данных;

7) договоры об использовании общего имущества;

8) оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников;

9) иные связанные с управлением домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников.

Кроме того, перечень документов, включаемых в состав технической документации на дом, указан также в п.п. 3.5 и 4.17 СНиП 3.01.04-87 и п.п. 1.5.1, 1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, которые содержат перечень технической документации на дом долговременного хранения и документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия.

Согласно п. 27 Правил ответственные лица обязаны в установленном законодательством РФ порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом. Как указал Президиум ВАС РФ в своем постановлении от 30.03.2010 N 17074/09, отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

Читайте так же:  Ходатайство о приобщении к апелляционной жалобе документов

Обязанность организации, ранее управлявшей домом, по восстановлению документов, входящих в состав технической документации на дом, при передаче их организации, выбранной собственниками для управления этим домом, предусмотрена также п. 21 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 (см., например, постановления АС Волго-Вятского округа от 13.07.2016 N Ф01-2390/16, Второго ААС от 27.11.2013 N 02АП-8272/13).

ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 13.09.2016 N Ф05-12615/2016 ПО ДЕЛУ N А41-105267/2015

Требование: Об обязании передать техническую и иную документацию по многоквартирному дому.

Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут . ; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что обращался к ответчику с просьбой передать техническую и иную документацию, однако требования истца ответчиком выполнены не были.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 сентября 2016 г. по делу N А41-105267/2015

Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА

Хранение технической документации на многоквартирный дом

Из п. 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491: получать, хранить и передавать техническую и прочую документацию на здание, вносить какие-либо поправки, имеющие отношение к управлению общей собственностью МКД, должны ответственные лица. Сколько времени хранится техническая документация на многоквартирный дом, в законодательстве не указано.

Где хранится техническая документация на многоквартирный дом, каким образом комплектуется, учитывается и используется, а также документы Архивного фонда Российской Федерации (и прочие) — все это регулируется Федеральным законом от 22.10.2004 № 125-ФЗ «Об архивном деле в Российской Федерации». Архивное дело в РФ управляется Законом, иными ФЗ и принимаемыми в соответствии с ними прочими нормативно-правовыми актами РФ, законами и другими нормативно-правовыми актами субъектов.

На основании приказа Министерства культуры Российской Федерации от 25.08.2010 № 558 утвержден Перечень типовых управленческих архивных документов, которые появляются в процессе деятельности государственных органов, органов местного самоуправления и организаций, с указанием сроков хранения. В данный перечень входит типовая управленческая архивная документация, образующаяся в процессе деятельности государственных органов, органов местного самоуправления, организаций при осуществлении однотипных управленческих функций, форма собственности при этом значения не имеет.

На данный момент в Перечне прописаны сроки хранения технической и прочей документации, имеющей отношение к управлению многоквартирным домом:

  • документы (заявления, протоколы собраний, справки, журналы регистрации заявлений), которые выбирают сами УК – в течение пяти лет, следующих за перевыбором УК (может быть такое, что некоторые документы потребуется хранить постоянно);
  • протоколы правления товариществ собственников жилья – постоянно (в случае ликвидации организации документацию передают на постоянное хранение по принципу выборки организаций и документов).

Важно!

В п. 4 ст. 46 ЖК РФ прописано, что такая документация, как протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и принятые путем голосования решения, подлежат хранению в соответствии с итогом данного собрания.

Видео (кликните для воспроизведения).

Прием и передача технической документации на многоквартирный дом

Техническая документация на многоквартирный дом должна содержать в себе весь необходимый перечень бумаг, за этим необходимо тщательно следить.

Если управление зданием переходит в другую УО, ТСЖ или в руки собственников, то необходимо им также передать техническую документацию на многоквартирный дом в течение 30 дней. В случае отсутствия каких-либо документов, их придется восстановить (порядок прописан в постановлении Правительства РФ № 416).

[1]

Получающая в свои руки бразды правления УО должна сама проверить, всю ли техническую документацию ей передали, а также уточнить ее актуальность. В случае появления каких-либо вопросов, новая УО делает пометку в протоколе приема-передачи о необходимости внесения изменений в документации. Теперь у старой УО есть 3 месяца на то, чтобы восстановить или обновить техническую документацию, после чего ее передают по отдельному акту приема-передачи новой УО.

Причины отсутствия технической документации на многоквартирный дом могут быть самыми разными. Что бы ни произошло, старая УО должна собрать все бумаги, о которых говорится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, так как обязанности по ее передаче в таком случае сохраняются.

Если 3 месяца истекли, а документы новая УО так и не увидела, то нужно идти в суд, ГЖИ, прокуратуру. Это придется делать, так как в случае отсутствия технической документации не получится управлять многоквартирным домом в полном объеме. Кроме того, в дальнейшем многоквартирный дом может быть передан иной УО, и тогда уже придется ей самой тратить средства на восстановление технической документации и на штрафы.

Суд – дело длительное. Параллельно этому процессу необходимо будет управлять многоквартирным домом. Может быть и такое, что из-за недостатка технической документации появится угроза для жизни или здоровья людей, в таком случае есть смысл подать жалобу в прокуратуру на незаконное удержание документации неправомочным лицом.

Дата добавления: 2019-02-26 ; просмотров: 23 ; ЗАКАЗАТЬ РАБОТУ

Новости ЖКХ

Уклонение управляющей организации от передачи техдокументации на дом после расторжения договора управления – грубое нарушение лицензионных требований. Но у УО не всегда есть все необходимые документы, чтобы их передать новой организации или ТСН. Читайте в данной статье о том, как восстановить утраченную техдокументацию.

Состав технической документации на МКД

Перечень документов, которые входят в состав технической документации МКД и должны быть у УО, определён п. п. 24, 26 ПП РФ № 491.

  • технический паспорт дома;
  • документы на приборы учёта;
  • документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ;
  • акты осмотра, проверки состояния;
  • акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;
  • инструкция по эксплуатации МКД;
  • кадастровый план земельного участка;
  • выписка из Росреестра;
  • градостроительный план земельного участка;
  • документы о действии сервитута или иного обременения;
  • проектная документация;
  • реестры собственников и лиц, использующих общее имущество на основании заключённых договоров;
  • договоры об использовании общего имущества МКД;
  • решения и протоколы общих собраний собственников;
  • иные документы.
Читайте так же:  Табель учета рабочего времени командировка образец заполнения

Также список техдокументации содержится в п. 1.5 постановления Госстроя РФ № 170. Он включает в себя план участка со зданиями и иными объектами, проектно-сметная документация, акты приёмки дома от застройщика и технического состояния дома, схемы внутридомовых сетей, паспорта на каждое помещение в доме и земельный участок, сметы работ на текущий и капитальный ремонты и акты технических осмотров и другие технические документы.

Обязанность УО хранить, восстанавливать и передавать техническую документацию

Хранить и передавать всю техническую документацию и иные документы на дом УО обязана в соответствии с п. 27 ПП РФ № 491. Законодательно установлена презумпция наличия у управляющей домом организации запрашиваемых для передачи документов. То есть по умолчанию считается, что УО хранит полный пакет техдокументации на дом.

Если собственники на ОСС приняли решение о смене УО или способа управления, то бывшая УО обязана после уведомления об этом передать новой компании или ТСН техническую и иную документацию на дом в течение 3 дней со дня расторжения договора управления (п. 19 ПП РФ № 416, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).

Если документация отсутствует полностью или частично, то у УО есть три месяца на её восстановление и передачу (п. 21 ПП РФ № 416). Если УО не выполнит это требование, то будет привлечена к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ, а при повторном нарушении – лишится лицензии (ч. 5.2 ст. 198 ЖК РФ).

Случается, что управляющая организация не может передать новой УО или ТСН техническую документацию, поскольку она полностью или частично утрачена, не передавалась в УО при подписании договора управления.

Однако отсутствие или утрата документации не может являться основанием для прекращения обязанности по её передаче в указанные в законодательстве сроки. В этом случае УО должна предпринять всё от неё зависящее, чтобы найти недостающие документы или восстановить за свой счёт (определение ВС РФ от 22.06.2016 № 307-ЭС16-6140, определение Верховного суда от 30.05.2017 № 307-АД17-5791).

Поэтому управляющей организации следует заранее проверить комплектность документации и при необходимости предпринять меры по поиску или восстановлению недостающих документов. Часть из них необходимо запросить на стороне: у застройщика, бывшей УО, РСО, в органах МСУ и ГЖН.

Сначала – обратиться в бывшую УО

Первым шагом при восстановлении документов на дом, создаваемых не УО, а сторонними организациями, будет обращение к компании, ранее управлявшей многоквартирным домом. В первую очередь нужно запросить, если они отсутствуют, инструкцию по эксплуатации МКД, технический паспорт и технический план, документы на ОДПУ и ИПУ, установленные в доме.

При этом следует обязательно соблюдать правила такой переписки:

  1. Переговоры необходимо вести в письменном виде, чтобы при необходимости подтвердить действия, предпринимаемые по поиску техдокументации дома.
  2. Лучше направлять все запросы и требования заказным письмом с уведомлением. Это исключит факт утери писем и вероятность, что адресат не получил заявление.
  3. В письме-требовании укажите крайний срок, когда компания обязана предоставить вам недостающие документы на многоквартирный дом.

Если компания отказывается предоставить документы, обратитесь в орган ГЖН или прокуратуру с заявлением о нарушении лицензионных требований и создании препятствий деятельности по управлению домом. Надзорные органы должны обязать прежнюю организацию передать недостающие документы, в том числе это делается в судебном порядке.

Поиск экземпляра инструкции по эксплуатации дома или сведений о его утере

Если у предыдущей управляющей организации не оказалось инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, то следует обратиться за ней к застройщику и в архив муниципалитета.

Согласно п. п. 24, 25 ПП РФ № 491, застройщик обязан в течение месяца после получения разрешения на допуск дома в эксплуатацию передать три экземпляра инструкции: один – в ТСЖ, если такое создано в доме, второй – первому обратившемуся за ней собственнику помещения в доме, а третий направить в архив муниципалитета.

Если в доме нет ТСЖ, а собственники не обратились за своей копией инструкции по эксплуатации, то эти экземпляры хранятся у застройщика в течение трёх лет. Подобные требования предъявляются к застройщикам с 1 июля 2007 года, когда вступил в силу приказ Минрегиона РФ от 01.06.2007 № 45.

В течение трёх лет, пока застройщик должен хранить инструкцию по эксплуатации дома, управляющая организация может обратиться в компанию, построившую дом, с письменным запросом на предоставлении ей документа по решению общего собрания собственников (п. п. 27–29, 31 приказа № 45).

Если срок в три года истёк или застройщик ответил, что у него нет такой инструкции, УО должна обратиться в архив муниципалитета за копией третьего экземпляра. Если и в архиве такого документа нет, то управляющая организация должна сохранить письма, подтверждающие отсутствие инструкции у застройщика и в архиве. С их помощью УО докажет надзорному ведомству, что она предприняла все возможные меры для восстановления данного документа.

Восстановление документов на приборы учёта

Информация об установленных в доме ОДПУ и ИПУ должна быть размещена управляющей домом организацией в ГИС ЖКХ согласно п. 5 разд. 10 приказа № 74/114/пр. Если этих документов нет, то восстановить их УО должна сразу, как заключила договор управления МКД с собственниками.

Если прежняя УО не предоставила таких данных, запросить их можно у застройщика, если есть такая возможность, либо в ресурсоснабжающей организации, поставляющей коммунальные ресурсы в дом. В РСО должны храниться акты допуска в эксплуатацию общедомовых и индивидуальных приборов учёта ресурсов.

Данные о технических характеристиках установленных ИПУ можно получить у собственников помещений, которые должны хранить паспорта счётчиков, либо же запросить у завода-изготовителя. Правда, последний, скорее всего, попросит за услугу плату.

Объём передаваемой информации, которая касается установленных ОДПУ и ИПУ, зависит от того, являлась ли УО исполнителем коммунальных услуг или собственники заключили с РСО прямой договор.

Получение актов проверок и паспорта готовности к отопительному сезону

Лишившись права управлять домом, организация должна передать в новую УО или ТСН, уполномоченному собранием собственников лицу акты готовности дома к эксплуатации в осенне-зимний период, паспорт за последний отопительный период.

Паспорт выдаётся уполномоченным органом МСУ на основании акта проверки (п. п. 9, 11 разд. II приказа Минэнерго РФ от 12.03.2013 № 103). Поэтому их копии можно запросить в муниципалитете или у поставщика тепловой энергии. Документы о готовности дома к эксплуатации в осенне-зимний период обязательно должны быть у поставщика тепловой энергии и в органе местного самоуправления в соответствии с разд. III приказа № 103.

Читайте так же:  Продолжительность отпуска по беременности и родам составляет

Если законодательством субъекта РФ предусмотрено направление подобных документов в орган Госжилназдора, то УО стоит обратиться в ГЖИ с просьбой предоставить ей копии таких документов.

Финансирование процесса за счёт УО или собственников

Восстановление документации – процедура непростая, длительная и порою затратная. Управляющей организации следует предусмотреть на это собственные средства либо на общем собрании собственников утвердить размер платы за жилищные услуги, куда будет включена сумма, необходимая для восстановления технической документации.

Если документы были утрачены или не переданы прежней компанией, то УО следует документировать все понесённые при восстановлении документов траты и затем предъявить сумму компании, ранее управляющей домом, для возмещения в добровольном или принудительном порядке.

Мы продолжим рассказывать о восстановлении технической и иной документации на многоквартирный дом, в том числе о восстановлении технического паспорта и о документах, которые должна создавать и вести сама управляющая организация.

Новости ЖКХ

В условиях современных реалий при начислении управляющей организацией платы за жилищно-коммунальные услуги (далее — ЖКУ) важным фактором является определение достоверной площади помещений. На практике очень часто возникают ситуации, когда данные, содержащиеся в техническом паспорте МКД (далее — техпаспорт) не соответствуют реальности и расходятся со сведениями, содержащимися в едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). При этом, необходимо помнить о том, что с вероятностью в 99,9% некорректное определение площади при расчете платы за ЖКУ может повлечь для управляющей организации претензии как со стороны собственников помещений МКД, так и органа государственного жилищного надзора (далее — ГЖН) со всеми вытекающими последствиями. Ввиду того, что актуализация техпаспорта МКД является совсем не дешевой услугой, многие управляющие организации придерживаются мнения, что и так сойдет. Так как же быть и что делать в такой ситуации управляющей организации рассмотрим ниже.

Согласно ч.4 ст. 19 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ), жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

При этом, исходя из содержания ч.5 ст. 19 ЖК РФ, государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений — документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

В силу подпункта «а» пункта 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 (далее — Правила 416), управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением таких стандартов, как прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 (далее — Правила 491), в порядке, установленном указанными Правилами, а также их актуализация и восстановление (при необходимости).

Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственное лицо, в данном случаеуправляющая организация, обязано в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом, а также вносить необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом (п.27 Правил № 491).

В соответствии с пп. «а» п. 24 Правил № 491, в состав технической документации на многоквартирный дом входят документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества. В силу п.1 Таблицы Б.1 Приложения «Б» к ГОСТ Р 56038-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования» (далее — ГОСТ Р 56038-2014), в состав технической документации входит технический паспорт многоквартирного дома.

В приложении 2 п.17 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, указано, что общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, определяется согласно сведениям, указанным в паспорте многоквартирного дома.

Содержащаяся в техническом паспорте информация должна иметь актуальный характер, поскольку она необходима для расчета платы за коммунальные ресурсы и коммунальные услуги, в том числе предоставляемые для содержания общего имущества. Указание на необходимость использования данных технического паспорта при расчете платы за ресурсы и услуги, поставляемые на общедомовые нужды, содержится и в письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 22.11.2012 № 29433-ВК/19.

Данный вывод содержится в многочисленной судебной практике, в том числе Постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2018 № 01АП-9619/2017 по делу № А79-7261/2017, Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.09.2016 № Ф01-3878/2016 по делу № А17-8498/2015, Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.01.2018 № Ф04-5975/2017 по делу № А75-4516/2017).

Исходя из представленной выше информации, следует неутешительный вывод для управляющей организации о том, что если хочешь жить в мире и согласии с ГЖИ, актуализируй информацию, содержащуюся в техническом паспорте МКД.

Отсюда возникает логический вопрос, а из каких средств обновлять техпаспорт?

В соответствии со ст.162 ЖК РФ, в договоре управления многоквартирным домом в части содержания общего имущества многоквартирного дома согласовываются в качестве обязательных условий:

  • состав общего имущества многоквартирного дома;
  • перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, порядок изменения такого перечня;
  • порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения;
  • порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

В силу ст.161 ЖК РФ, управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за надлежащее содержание общего имущества в доме, она определяет перечень необходимых услуг и работ в соответствии с Правилами содержания общего имущества, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч.7 ст. 156 ЖК РФ).

Таким образом, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

В большинстве случаев, в перечне работ по содержанию общего имущества не указаны услуги по восстановлению технического паспорта, следовательно, отсутствуют основания для включения затрат на восстановление технического паспорта МКД в плату на содержание и ремонт.

Читайте так же:  Срок рассмотрения сообщения об административном правонарушении

Исходя из позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, на которую неоднократно ссылался и Верховный Суд РФ в Определении от 02.10.2017 № 305-ЭС17-13405 по делу № А40-218812/2016, Определении от 17.10.2016 № 301-КГ16-14454 по делу № А82-16552/2015 «все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений».

Конечно же, идеальным вариантом решения данной ситуации будет являться проведение общего собрания собственников по вопросу определения порядка финансирования работ по обновлению технического паспорта. При отсутствии такого решения, расходы по восстановлению технического паспорта лягут на плечи управляющей организации.

Но все ли так печально для управляющей организации, или есть вероятность отстоять позицию о правомерном начислении платы, исходя из данных Росреестра? Рассмотрим Постановления:

  1. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 04.10.2017 № 02АП-6094/2017 по делу № А28-4757/2017.

Исходные данные: ГЖИ выдала УО предписание на произведение перерасчета по горячему водоснабжению на общедомовые нужды.

В обоснование доводов жалобы Инспекция, ссылаясь на разъясненияМинрегионразвития России от 22.11.2012 № 29433-ВК/19 и судебную практику, указывает, что размер платы за коммунальную услугу по горячему водоснабжению на общедомовые нужды следует определять на основании общей площади жилых и нежилых помещений, зафиксированной в техническом паспорте.

Инспекцией указано, что разница в начислениях произошла из-за расхождения площадей. Согласно техническому паспорту спорного дома, общая площадь жилых и нежилых помещений составляет 3548,7 кв. м, фактическая общая площадь жилых и нежилых помещений по данным единого государственного реестра недвижимости и лицевых счетов, которую использует управляющая организация ООО «Лепсе-Быт» при расчете платы за коммунальную услугу по горячему водоснабжению, — 3498,8 кв. м.

При проведении проверки установлено и заявителем не оспаривается, что при расчете платы за коммунальную услугу по горячему водоснабжению на общедомовые нужды, Общество приняло общую площадь жилых и нежилых помещений в размере 3498,8 кв. м, определенную на основании данных, указанных в лицевых счетах и свидетельствах о праве собственности на данные помещения.

Из представленных Обществом в обоснование занятой по делу позиции документов следует, что содержащиеся в них данные сформированы по состоянию на более позднюю дату, чем технический паспорт дома.

Исследовав и оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции считает, что в рассматриваемом случае заключение надзорного органа о неверном применении Обществом данных об общей площади жилых и нежилых помещений при расчете платы за коммунальную услугу по горячему водоснабжению на общедомовые нужды не доказано. Оснований для иных выводов из имеющихся материалов дела не усматривается.

Ссылка Инспекции на письмо Минрегионразвития России от 22.11.2012 № 29433-ВК/19 не опровергает выводов суда первой инстанции, поскольку данное письмо не является тем нормативно-правовым актом, который в силу статьи 13 АПК РФ применяется судом при рассмотрении дела, а содержащийся в нем перечень документов для определения площади помещения не является исчерпывающим.

Приведенные в обоснование позиции по делу судебные акты не принимаются, так как данные судебные акты не имеют для настоящего спора преюдициального значения.

Апелляционным судом исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда и не свидетельствуют о правомерности позиции ответчика, в связи с чем отклоняются как не влияющие на правильность принятого судебного акта. Нормы материального и процессуального права применены судом первой инстанции правильно.

2. На правомерность использования сведений из ЕГРП указано также в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 25.02.2016 № Ф06-5633/2016 по делу № А12-27698/2015

«Судом апелляционной инстанции установлено, что при расчете размера платы за электрическую энергию ОАО «Волгоградэнергосбыт» применило сведения о площади жилых и нежилых помещений, предоставленные собственниками помещений в многоквартирном доме согласно правоустанавливающих документов.

Следовательно, суд апелляционной инстанции с учетом указанных норм права, пришел к правильному выводу, что данные технического паспорта не являются единственным основанием для использования данных об общей площади всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

С учетом изложенного, ПАО «Волгоградэнергосбыт» правильно установлена общая площадь всех жилых и нежилых помещений для расчета размера платы за электрическую энергию, предоставленную на общедомовые нужды, исходя из правоустанавливающих документов каждого жилого и нежилого помещения.

При таких обстоятельствах дела вывод административного органа о необходимости применения для расчета размера платы за электрическую энергию сведений о площади жилых и нежилых помещений на основании данных технического паспорта вышеуказанного дома, обоснованно признан ошибочным судом апелляционной инстанции, в связи с чем, отсутствовали правовые основания для вынесения оспариваемого предписания».

Видео (кликните для воспроизведения).

Стоит отметить, что приведенная выше судебная практика, является скорее исключением, нежели правилом. А посему, при проведении следующего собрания собственников, не поленитесь поднять вопрос о финансировании расходов по актуализации техпаспорта МКД. Уповать на то, что ГЖИ не придет именно к Вам с целью проведения проверки в части начисления платы за ЖКУ, исходя из фактической площади помещений, по меньшей мере, было бы легкомысленно.

Источники


  1. Правоведение. — М.: Флинта, МПСИ, 2010. — 360 c.

  2. Попова А. В. Международное частное право; Питер — Москва, 2010. — 192 c.

  3. Сю, Эжен Жертва судебной ошибки / Эжен Сю. — М.: Новелла, 2016. — 416 c.
  4. Тихомиров, М. Ю. Защита жилищных прав. Комментарии, судебная практика, образцы документов / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2016. — 144 c.
  5. Гриненко А. В., Костанов Ю. А., Невский С. А., Подшибякин А. С. Адвокатура в Российской Федерации. Учебник; ТК Велби, Проспект — М., 2016. — 208 c.
Техническая документация на многоквартирный дом хранится
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here