Продажа квартиры приобретенной на средства материнского капитала

Полная информация на тему: "Продажа квартиры приобретенной на средства материнского капитала" от профессионалов для людей понятным языком.

Продажа жилья, приобретенного за материнский сертификат

Материнский капитал поспособствовал решению проблемы с доступным жильем многим российским семьям. Нередко возникают случаи, когда в силу каких-либо обстоятельств возникает необходимость продать жилье (для замены на более просторное и комфортное) или сменить регион проживания.

Во время совершения сделки по продаже жилья, купленного на материнский сертификат, часто возникает проблема, связанная с тем, что по закону доли в приобретенном жилье должны быть оформлены на несовершеннолетних детей, — а из этого выходит, что самостоятельно распоряжаться своей частью недвижимости они в ходе сделки не смогут.

В таком случае вы должны будете явиться в отдел опеки и попечительства по месту жительства, который и будет следить в процессе сделки за соблюдение жилищных прав несовершеннолетних детей.

Ограничения при отчуждении купленной недвижимости

Согласно ст. 36 Гражданского кодекса РФ при продаже частного жилого дома или квартиры, которые были приобретены благодаря использованию средств по семейному сертификату, права на недвижимое имущество должны быть оформлены в общедолевую собственность, распределенную на членов семьи, участвовавших в покупке жилья. Продать жилье в этом случае можно будет только с разрешения органов опеки и попечительства, действующих с целью защиты интересов несовершеннолетних детей.

Деятельность органов опеки основывается на правовых нормах законодательства Российской федерации, а именно:

Данные нормы ограничивают права родителей в совершении сделок с недвижимым имуществом и запрещают отчуждать его, если доля в жилье принадлежит еще не достигшему восемнадцати лет ребенку, — без получения необходимого разрешения, предоставляемого отделом опеки, находящегося по вашему месту жительства.

В связи с этим если один или несколько собственников еще не достиг совершеннолетия, перед тем, как продать жилье, в органы опеки потребуется предоставить документы, подтверждающие, что права детей на причитающуюся им собственность не будут каким-либо образом ущемлены предстоящей сделкой.

  • Необходимо документально подтвердить, что ребенок не лишиться своей доли (то есть ему гарантируется равнозначная часть доли в новом жилом помещении, которое к тому же будет соответствовать санитарным и техническим нормам).
  • Площадь приобретаемого жилья, приходящаяся на каждого несовершеннолетнего члена семьи, не измениться и тем более не уменьшится по сравнению с той площадью, что была или должна была быть предоставлена в старом жилье по обязательству.

Фото pixabay.com

Как получить разрешение Органов опеки на продажу жилья

После предоставлении необходимых документов, подтверждающих обеспечение ребенка гарантированным жильем, будет дано добро от органов опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи жилья, купленного на материнский капитал.

Для того, чтобы получить их разрешение, необходимо явиться в территориальный попечительский совет с оригиналами и копиями следующих документов:

  • Заявление, заполненное обоими родителями, с просьбой совершить сделку по продаже принадлежащей им на праве долевой собственности недвижимости.
    • В случае если родители отсутствуют по какой-либо причине (например, умерли или лишены родительских прав), необходимо также предоставить документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти или судебное решение).
    • Также в заявление заполняется максимально подробная информация о приобретаемом жилье.
    • В тех случаях, когда ребенку уже исполнилось четырнадцать лет, от него потребуется дополнительное заявление, что он дает согласие на совершение сделки.
  • Паспорта родителей и ребенка (если ребенку еще нет четырнадцати лет — его свидетельство о рождении).
  • Свидетельство о регистрации права собственности как документ, подтверждающий права продавца на реализуемую им жил. площадь.
  • Технический план БТИ на жилое помещение, кадастровый паспорт на дом или квартиру.
  • Выписка о проживающих:
    • из домовой книги если происходит покупка частного дома;
    • из поквартирной карточки — если необходимо продать квартиру.
  • Справка о погашении и полном отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Стоит добавить, что существуют несколько факторов которые поспособствуют ускорению рассмотрения вашего заявления:

  • окончание срока действия документов;
  • если подходит к концу срок внесения предоплаты (аванс или задаток).

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

С начала действия федеральной программы маткапитала в соответствии с законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ уже более 3 млн семей использовали свое право на материнский капитал на улучшение жилищных условий. Однако со временем в любой семье может возникнуть вопрос о продаже жилья — например, с целью переезда в другой регион, приобретение более просторной квартиры или дома.

Тогда возможно несколько вариантов развития ситуации:

[3]

  • Если все дети на момент продажи уже достигли совершеннолетия, то вопрос решается очень быстро без необходимости привлечение органов опеки (согласно п. 1 ст. 21 ГК РФ дети после 18 лет становятся полностью дееспособными).
  • При наличии среди участников обще долевой собственности детей, не достигших 18 лет, сделка с недвижимостью возможна только после разрешения органа опеки и попечительства.

Итак, перед оформлением сделки, связанной с продажей квартиры, купленной на материнский капитал, необходимо явиться в орган опеки по месту проживания в связи с тем, что дети в силу возраста не могут распоряжаться имуществом — ведь в продаваемой квартире должна быть законная доля ребенка.

Как продать квартиру и какие нужны документы

После получения в органах опеки разрешения на проведение сделки, можно перейти к ее непосредственному оформлению. Для этого сторонам необходимо явиться в Росреестр, предоставив следующий пакет документов:

  • разрешение органов опеки на продажу жилья;
  • договор о купли-продажи;
  • оригинал и копии паспортов покупателя и продавца;
  • подтверждение права собственности на данную недвижимость (свидетельство из Росреестра);
  • при необходимости также могут потребоваться:
    • технический паспорт БТИ, кадастровый паспорт;
    • выписка лицевого счета за коммунальные услуги;
    • выписка по задолженности или ее отсутствию за коммунальные платежи.

Возможность продажи квартиры в ипотеке

В случае необходимости продажи квартиры, купленной в ипотеку за материнский капитал, до полного погашения обязательств, необходимо получить разрешение банка, предоставившего ипотечный кредит или займ. Без получения этого разрешения сделка может быть оспорена залогодержателем.

Поскольку в реализуемой квартире должна иметься доля, принадлежащая несовершеннолетнему, в этом случае также будет необходимо обратиться в попечительский совет по месту жительства, чтобы подтвердить факт предоставления ребенку равнозначной доли в другом жилом помещении.

После этого наступает этап поиска покупателя, готового отдать деньги за квартиру с обременением. При этом необходимо иметь в виду, что стоимость недвижимости с обременением ниже рыночной цены в среднем на 5-10 %.

После соблюдения всех формальностей по согласованию с банком можно решать вопрос о схеме продажи:

  • покупатель зачисляет банку необходимую сумму средств в счет полного погашения обязательств продавца по ранее взятому ипотечному кредиту;
  • путем перезаключения кредитного договора права и обязанности продавца по ипотеке просто переносятся на покупателя (продавец освобождается от кредитных обязательств, фактически не получая денег за квартиру);
  • сам продавец погашает ипотеку, после чего с жилья снимается обременение и затем она переоформляется на покупателя.
Читайте так же:  Полномочия общего собрания собственников многоквартирного дома

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал

В случае необходимости продать дом, приобретенный или построенный за материнский капитал, также необходимо учитывать интересы несовершеннолетних детей, поскольку закон не допускает ухудшения их жилищных условий.

При этом в случае с домом, как и ранее, в первую очередь детям будет необходимо предоставить долю в новом жилье, равную доле в продаваемом домовладении. Однако:

  • площадь нового жилья обязана соответствовать площади продаваемого дома;
  • запрещается как-либо ухудшать жилищные условия несовершеннолетних оно должно соответствовать санитарным и техническим нормам;
  • доля каждого должна быть равнозначной.

Если приобретаемое жилье соответствует всем требованиям и предоставленные документы в норме, то по истечении срока рассмотрения вашего заявления органы опеки подготовят необходимое разрешение.

Как продать дом и необходимые документы

После получения разрешения из органов опеки и попечительства можно направлять документы на регистрацию сделки в Росреестр (необходимы оригиналы и копии):

  • разрешение на сделку из попечительского совета;
  • паспорта родителей;
  • договор купли-продажи дома;
  • документы подтверждающих права собственности на жилье, на землю;
  • межевой план;
  • оригиналы и копии свидетельства о рождении детей (если детям уже есть 14 лет — их паспорта);
  • расписки каждого из совершеннолетних собственников о согласии на продажу жилья;
  • технический паспорт из БТИ, кадастровый паспорт на жилой дом;
  • выписка из ЕГРП об отсутствии обременения жилого помещения.

Зачастую сделки по покупке недорогих домов под материнский капитал с целью их дальнейшей продажи используются для незаконного обналичивания сертификата. Участие в подобных схемах грозит уголовной ответственностью как продавцу жилья, так и его покупателям.

Риски для покупателей жилья, приобретенного под материнский капитал

Недвижимость, приобретенная с привлечением материнского капитала, скрывает в себе угрозу для последующих собственников связи с тем, что жилье по закону необходимо делить на доли, в том числе наделяя правом собственности своих детей.

Если до момента продажи купленного жилья (квартиры или дома) продавец еще не выделил долю в собственности несовершеннолетним детям в продаваемом или вновь приобретаемом жилье, то такая сделка, совершенная в обход органов опеки и попечительства, может быть легко аннулирована в суде!

Если вы приобретаете жилье на вторичном рынке у семьи, имеющей двух и более детей, в обязательном порядке необходимо уточнить, использовался ли материнский капитал при покупке жилья или нет:

  • если использовался, то возможно, что продавец в обход закона (зачастую из-за собственной неосведомленности) пытается заключить с вами сделку по продаже недвижимость в обход требованию закона;
  • если же недвижимость приобреталась без использования материнского сертификата, то тогда никаких дополнительных препятствий для проведения сделки быть не должно.

Заключение

Вопрос об отчуждении жилой площади, приобретенной с привлечением средств материнского капитала, достаточно легко решается при правильном подходе к проблеме и подготовке всех необходимых документов:

  • для получения разрешения в органах опеки и попечительства над несовершеннолетними гражданами;
  • для регистрации перехода права собственности на продаваемое жилье в Росреестре.

Основная проблема в таких сделках, по сути, состоит в необходимости предоставления собственником жилья гарантий того что имущественные права ребенка в результате сделки не будут ограничены или ущемлены.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Чтобы продать квартиру, купленную на материнский капитал необходимо получить разрешение от органа, уполномоченного отслеживать соблюдение прав и интересов детей, если последние еще не достигли совершеннолетия. Отчуждение указанной недвижимости семьей, где воспитанники уже обрели полную дееспособность, не сопровождается какими-либо правовыми сложностями.

Практика использования материнского капитала

Предоставление государственной субсидии в виде материнского капитала стало хорошим подспорьем для многих молодых семей России, поскольку большинство из них предпочло направить средства на улучшение текущих условий проживания: в счет погашения действующей ипотеки, на первоначальный взнос, покупку дома или квартиры.

Спустя некоторое время носители преференции могут столкнуться с необходимостью реализовать ранее приобретенное жилое пространство, причиной тому служат такие факторы, как:

  • Желание построить частный дом;
  • Продать квартиру с небольшой площадью и купить другую, квадратные метры которой будут болше;
  • Ввиду раздела имущества при разводе;
  • Переезд на постоянное место жительства в другой регион/страну.

Практика отчуждения жилплощади, приобретенной с использованием средств материнского сертификата, указывает на два правовых нюанса, в частности:

  1. Если в семье все дети достигли возраста полной дееспособности и у них не возникает возражений по поводу продажи текущего жилья, сделка купли-продажи пройдет без бюрократических проволочек и относительно быстро;
  2. Семьям, имеющим несовершеннолетних воспитанников, придется столкнуться с определенными ограничениями. Так как сделка затрагивает интересы детей, родители обязательно должны получить разрешение от компетентного органа – отдела соц. защиты.

Особенности приобретения квартиры на средства МК

Участники указанной федеральной программы могут использовать средства для приобретения недвижимого жилого объекта, однако перед проведением процедуры важно учесть ряд особенностей:

  • Поскольку субсидия признается собственностью всей семьи (детей в том числе) покупка квартиры на материнский сертификат невозможна без выделения долей в праве собственности на объект в пользу воспитанников;
  • Долевое соотношение родителей и детей может быть не пропорциональным. Законные представители сами выбирают, какая часть триады прав будет принадлежать детям;
  • Перед внесением сертификата необходимо получить разрешение от уполномоченного внебюджетного фонда (ПФР);
  • Для вынесения ПФР положительного вердикта на использование дотации в отношении сделки по приобретению квартиры необходимо собрать пакет документов, среди которых нотариально заверенное соглашение о предоставлении части триады прав детям;
  • Доля в праве на детей выделяется по следующим правилам:
    • Если квартира в ипотеке – после исполнения долговых обязательств перед банком, но не позднее полугода со дня признания ипотечного договора завершенным;
    • Если квартира без обременений – в момент переоформления документов с первоначального собственника.

Условия реализации квартиры, приобретенной с использованием средств субсидии

Участие в процедуре продажи квартиры, купленной на средства материнского сертификата, представителей от органов опеки и попечительства обусловлены следующими основаниями:

  1. Согласно требованиям закона, такой объект должен находиться в собственности всех членов семьи;
  2. Указанные органы осуществляют контроль за соблюдением правомочий и интересов несовершеннолетних детей;
  3. Перед вынесением решения сотрудники компетентного органа должны удостовериться в том, что после продажи текущего объекта дети не останутся без жилой площади или новая недвижимость не будет уступать по условиям проживания предшествующей.
Читайте так же:  Преображенский районный суд реквизиты для оплаты госпошлины

Родители, чтобы получить разрешение от органов опеки и попечительства должны доказать такие обстоятельства, как:

  • В результате сделки права и интересы несовершеннолетних членов семьи не будут ущемлены;
  • Новые жилищные условия не будут хуже прежних;
  • Дети получат доли в праве собственности на вновь приобретенный объект в том же объеме.

Реализация квартиры, ранее приобретенной на средства материнского сертификата допускается при следующих условиях:

[2]

  1. У семьи имеется письменное разрешение от органов опеки и попечительства;
  2. Новый недвижимый объект:
  3. имеет аналогичную площадь и условия проживания;
  4. имеет улучшенные технические характеристики;
  5. дети являются обладателями аналогичный долей в праве собственности на новый объект, которые они имели по отношению к отчужденному.

Алгоритм получения согласия на сделку

» data-medium-file=»https://i2.wp.com/law-fm.ru/wp-content/uploads/2018/08/zayavlenie-na-matkapital.jpg?fit=200%2C200&ssl=1″ data-large-file=»https://i2.wp.com/law-fm.ru/wp-content/uploads/2018/08/zayavlenie-na-matkapital.jpg?fit=200%2C200&ssl=1″ />Квартира, купленная с использованием средств федеральной дотации, именуемой материнским капиталом, всегда оформляется в общую долевую собственности, то есть, наравне с родителями правообладателями являются и дети семейства. Указанный фактор обуславливает необходимость получения согласия от органов опеки и попечительства, которое будет свидетельствовать о полном соблюдении всех конституционных и гражданских прав несовершеннолетних детей.

Положительное решение родители получат, если смогут соблюсти следующий алгоритм действий:

  1. определение компетентного органа;
  2. подготовка требуемого объема бумаг:
  • паспорта родителей;
  • свидетельство о рождении или общегражданский паспорт каждого из воспитанников;
  • свидетельство, подтверждающее триаду прав на отчуждаемый объект;
  • технические документы на квартиру;
  • документы, указывающие оценочную стоимость квартиры;
  • справка об отсутствии долгового бремени по коммунальным платежам;
  • заявление о распоряжении дотацией;
  • заявление/обязательство, подтверждающее последующее участие детей в предстоящей сделке по покупке нового объекта жилфонда.
  1. явка в учреждение;
  2. оформление обращения;
  3. ожидание периода проверки документов и вынесения решения;
  4. выдача итогового документа;
  5. проведение сделки купли-продажи;
  6. предоставление органам соц. защиты документов на новый объект для ознакомления на соответствие законодательному регламенту.

Законодательные нюансы

  1. Если у родителей есть другая квартира, отвечающая тем же условиям, что и долевая недвижимость, полученная с использованием средств МК, они могут выделить соответствующую триаду детей в таковой;
  2. Недвижимый объект, купленный на средства федеральной дотации, допускается реализовать в любое время, по усмотрению собственников (если жилплощадь не обременена залогом), поскольку закон не устанавливает специальных ограничений.

Чтобы избежать налога с выручки от продажи квартиры следует приобретать новую площадь в том же отчетном периоде (при условии, что право на вычет ранее не было реализовано);

  • Период действия разрешения на отчуждение (от органа опеки) составляет 3 месяца. Семье, не успевшей продать квартиру за указанный срок, придется повторно запрашивать аналогичный документ;
  • В случаях, когда предмет сделки по отчуждению приобретен не только с использованием материнского капитала, но и с привлечением заемных средств банка, семья должна также получить разрешение от кредитно-финансовой организации, где оформлялись залоговые отношения;
  • Способы продажи квартиры

    Если семья, ставшая собственниками квартиры после внесения части ее выкупной стоимости из средств материнского сертификата, примет решение ее продать и купить дом или также квартиру, но большей площади, она должны ориентироваться на один из следующих законных способов:

    Размер доли несовершеннолетних детей может несколько отличаться от ранее зафиксированных правовых параметров, по следующим причинам:

    • Доля установлена в квадратных метрах (если в однокомнатной квартире на долю ребенка приходится 25% (¼), то в двух-, трехкомнатной недвижимости будет установлено другое соотношение, поскольку объект обладает большей площадью);
    • Оценочная стоимость прежнего объекта уступает по рентабельности новой недвижимости.

    Можно ли продать строящуюся квартиру, купленную на маткапитал?

    – Можно ли продать квартиру на стадии строительства, если при покупке жилья по ДДУ был использован маткапитал?

    Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Ирина Малышева:

    Закон предусматривает использование средств материнского капитала в том числе и на приобретение квартиры в строящемся доме. Особенностью приобретения квартир в домах-новостройках является отсрочка в оформлении права собственности на приобретаемое жилье. В связи с этим для перечисления средств материнского капитала при покупке квартиры в строящемся доме Пенсионный фонд дополнительно требует от родителей нотариально удостоверенное обязательство об оформлении в дальнейшем приобретаемой квартиры в общую собственность родителей и детей.

    Соответственно, продажа квартиры в доме-новостройке, приобретенной с использованием средств материнского капитала, без наделения детей долей собственности в ней будет являться нарушением данного родителями обязательства. В этом случае будет считаться, что права детей ущемлены, поскольку в результате использования средств материнского капитала их жилищные условия не были улучшены.

    Однако выходом из данной ситуации, на наш взгляд, может быть переоформление ранее выданного родителями обязательства о наделении собственностью всех членов семьи теперь уже на другую квартиру при условии согласования данного вопроса с Пенсионным фондом, а также приобретение взамен альтернативного жилья, в том числе на имя несовершеннолетних.

    Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

    В настоящее время материнский капитал можно использовать для приобретения жилья в том числе в строящихся домах по договору участия в долевом строительстве. Договор обычно заключает один из родителей, соответственно, и собственность потом будет оформлена на этого родителя. А для того чтобы защитить интересы детей, закон обязывает родителей дать нотариально удостоверенное обязательство в течение полугода с даты регистрации права собственности оформить квартиру в общедолевую собственность с супругом и детьми.

    Однако механизм контроля за дальнейшим использованием жилья и оформлением общедолевой собственности практически отсутствует.

    В некоторых случаях Пенсионный фонд направляет в Росреестр сведения об ограничении сделок с квартирой, приобретенной с использованием маткапитала, но не всегда.

    Если дольщик хочет уступить право по ДДУ, он может это сделать, даже если использовал маткапитал. Застройщик обычно дает свое согласие на уступку права по ДДУ. Использование маткапитала в этом случае не будет основанием для отказа, ведь застройщик не несет ответственность за соблюдение дольщиком требований закона по использованию маткапитала.

    Пенсионный фонд также не контролирует такие сделки. Регистратор, регистрирующий такую сделку, тоже не обязан проверять, был ли использован маткапитал при заключении ДДУ. Если в реестре есть запись об ограничении сделок, тогда в регистрации уступки откажут. А если нет, уступка будет зарегистрирована без проблем. Проверить, есть ли ограничения, можно по выписке из ЕГРН.

    Но нужно учитывать, что в будущем у сторон сделки могут все же возникнуть проблемы, и довольно серьезные. Особенно это касается продавца. Ведь это продавец нарушает требования закона. Проверку может инициировать прокуратура, так как это она контролирует данную сферу.

    Однозначно можно сказать, что такая сделка оспорима. То есть в судебном порядке ее могут признать недействительной, обязать продавца зарегистрировать общедолевую собственность на второго супруга и детей и вернуть деньги покупателю.

    Читайте так же:  Экспертиза по установлению давности изготовления документа

    К сожалению, для юристов и риелторов проверить, был ли использован при покупке квартиры по ДДУ маткапитал, достаточно проблематично. Открытые источники эту информацию не содержат, в самом договоре участия в долевом строительстве это тоже никоим образом не отражается.

    Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

    Использование материнского капитала отягощает права граждан по распоряжению имуществом. Невозможно отчуждать объект недвижимости, предварительно не наделив детей собственностью в нем. В случае, если объект находится на стадии строительства и при покупке жилья по ДДУ вы использовали материнский капитал, необходимо дождаться оформления права собственности и только после этого продавать квартиру. В крайнем случае можно попробовать обсудить этот вопрос с органами опеки и попечительства.

    Текст подготовила Мария Гуреева

    Не пропустите:

    Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

    Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

    [1]

    Как продать квартиру, купленную на материнский капитал?

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Самое популярное направление распоряжения средствами материнского капитала — это улучшение жилищных условий, и прежде всего — покупка квартиры. Однако со временем у семьи может возникнуть необходимость в продаже купленного жилья (например, в связи с переездом в другой район, приобретением новой квартиры или дома и т.д.). Так как по закону жилье, приобретенное с использованием сертификата, должно быть оформлено в общую собственность супругов и детей, последующую его продажу можно провести только при соблюдении ряда условий, в частности — после получения разрешения органов опеки и попечительства (ООиП).

    Чтобы такая сделка была законной, после ее завершения детям необходимо выделить равнозначные доли в другом жилом помещении или (по согласованию с органами опеки) перечислить полученные от продажи средства (в размере стоимости детской доли в отчуждаемом жилье) на банковский счет, открытый на имя детей.

    Условия продажи жилья, купленного на маткапитал

    Однако поскольку приобретение квартиры за средства материнского капитала допускается только с обязательным условием оформить ее в общую собственность всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей, то продать приобретенное жилье можно в любой необходимый момент только при соблюдении ряда дополнительных условий:

    • Если кому-то из собственников еще не исполнилось 18-ти лет, то продать квартиру можно будет только после получения разрешения от органов опеки.

    Если купленная на материнский капитал квартира не обременена ипотекой, для ее продажи с несовершеннолетними собственниками достаточно получить только одобрение отдела опеки. В противном случае также необходимо получить разрешение банка на осуществление подобной сделки.

    Разрешение органов опеки на продажу жилья с материнским капиталом

    Программа семейного капитала распространяется на детей, которые были рождены или усыновлены после 01.01.2007 года. Это значит, что среди собственников жилья, вероятнее всего, будут и несовершеннолетние дети. Именно поэтому продажа такой квартиры осуществляется только после согласия ООиП. Чтобы получить его, родителям необходимо доказать, что права и интересы детей при продаже квартиры не будут ущемлены (согласно ч. 4 ст. 60 СК РФ, ст. 28, 37 ГК РФ, а также положениям ст. 21 закона об опеке).

    Соблюдение имущественных прав детей в результате сделки по продаже купленной квартиры могут обеспечиваться четырьмя основными способами:

    1. приобретение на средства, полученные от продажи квартиры, нового жилья с выделением в нем равнозначных долей детям (в некоторых случаях возможна покупка жилья меньшей площади);
    2. наделение детей равнозначными долями в уже имеющемся жилье без покупки нового;
    3. перечисление средств, полученных от продажи квартиры, в размере, эквивалентном стоимости детских долей, на банковские счета, открытые на имя детей (без необходимости приобретать новое жилье или выделять доли в уже имеющемся);
    4. комбинация вышеуказанных вариантов (например, когда ребенок нуждается в дорогостоящем лечении, часть средств от продажи квартиры по согласованию с органами опеки можно использовать с открытого на имя ребенка банковского счета, при этом детям все равно будут выделяться доли в приобретаемом или уже имеющемся жилье).

    Чтобы получить разрешение, необходимо обратиться в ООиП с предоставлением следующих документов:

    • паспорта заявителей;
    • свидетельства о рождении всех детей;
    • заявление законных представителей детей на их участие в предстоящей сделке;
    • документы на квартиру (выписка из ЕГРН с указанием всех собственников жилья, включая несовершеннолетних детей);
    • предварительный договор об отчуждении (продаже) квартиры с указанием цены сделки;
    • иные документы по требованию работников органов опеки.

    Когда можно продать квартиру, купленную на материнский капитал?

    Разрешение органов опеки на продажу жилья выдается только при условии, что она приведет к сохранению имущественных прав ребенка. Срок действия данного документа не определен на законодательном уровне. В каждом субъекте Российской Федерации действуют свои правила, и четких регламентов работы органов опеки на федеральном уровне нет.

    • Как правило, разрешение ООиП на продажу квартиры действует в течение трех месяцев.
    • После получения разрешения согласно письму Минобразования от 20 февраля 1995 года № 09-М родители должны предоставить органам опеки не позднее чем через месяц копию заключенного договора о продаже квартиры. Если этого не сделать в установленный срок, то согласие ООиП придется получать повторно.
    • Без действующего документа-распоряжения от органов опеки и правильно составленного договора купли-продажи Росреестр откажет в регистрации сделки с участием имущества несовершеннолетних детей.

    Налог с продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала

    Согласно п. 3-4 статьи 217.1 Налогового кодекса (НК) РФ, при отчуждении квартиры, приобретенной по договору купли-продажи или договору долевого участия (ДДУ), которая находилась в собственности менее 5-ти лет (или менее 3-х лет, если жилье было оформлено в собственность до 1 января 2016 года), необходимо уплатить подоходный налог (НДФЛ).

    Средства материнского капитала, полученные в результате его реализации, считаются доходом налогоплательщика, который освобождается от уплаты подоходного налога согласно п. 34 ст. 217 НК РФ. А направление средств сертификата на покупку недвижимости является его расходами на приобретение имущества. Поэтому вместо использования имущественного налогового вычета налогоплательщик может уменьшить сумму налогооблагаемых доходов на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

    Порядок продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала

    После того, как будет получено разрешение ООиП на продажу квартиры, отчуждение жилья должно быть проведено по одной из двух схем:

    • продажа квартиры и покупка новой, не уступающей старой условиями и площадью;
    • зачисление полученных от продажи средств, сумма которых равна стоимости выделенных долей детям, на их банковский счет.
    Читайте так же:  Отраслевое положение об оплате труда работников образования

    Если покупка нового жилья не планируется, то выделить доли детям можно в жилье, собственниками которого являются родственники (например, бабушки или дедушки).

    Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую?

    Если родители или опекуны собираются оформить в собственность детей доли в новом жилье, равнозначные долям в отчуждаемой квартире, процедуру можно провести двумя разными способами:

      Одновременные покупка и отчуждение. В этом случае подписываются два предварительных договора купли-продажи жилплощади, и в последнем дети сразу указываются как новые собственники.

    В некоторых случаях детям могут быть выделены доли меньшего размера. Это возможно, если:

    • Стоимость за квадратный метр в новом жилье выше, чем в старом. Для этого нужно получить от оценщика справку о стоимости 1 м 2 в продаваемом и приобретаемом жилье. Тогда ребенку можно будет выделить долю, эквивалентную старой по стоимости (а не по площади).
    • Площадь нового жилья больше, чем старого, и выдел будет происходить в соответствии с количеством квадратных метров (например, если до продажи в квартире площадью 40 м 2 ребенку была выделена четвертая часть — 10 м 2 , то в новой квартире площадью 60 м 2 эти же 10 м 2 в долевом выражении будут составлять только одну шестую часть, то есть доля уменьшается).

    Как продать жилье, купленное на маткапитал, без выделения долей?

    Обязательное условие при покупке жилья на средства материнского капитала — выделение долей каждому члену семьи (супруги и дети). В некоторых случаях, когда на момент перечисления средств маткапитала невозможно оформить доли в собственность детей, оформляется нотариальное обязательство, которое должно быть исполнено в установленный законом срок (не позднее 6 месяцев после перечисления денег из ПФР или после устранения обстоятельств, которые не позволяют выделить детские доли на момент осуществления сделки).

    Однако технически продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал, может быть проведена в любой момент — даже до истечения этих 6 месяцев, когда доли детям еще не выделены. В таком случае сделка может быть признана недействительной, при этом родителей могут привлечь к ответственности за обналичивание материнского капитала (мошенничество со средствами государственного бюджета).

    Чтобы этого избежать, при продаже квартиры нужно выполнить все формальные процедуры:

    1. выделить доли всем членам семьи (детям и супругу при наличии) в купленном жилье;
    2. получить разрешение органов опеки на его продажу;
    3. продать жилье в установленные сроки действия разрешения;
    4. выполнить условия органов опеки после продажи квартиры:
      • выделить доли в новом жилье (вновь приобретаемом или уже существующем);
      • положить деньги на счет, открытый на имя детей.

    На имя ребенка можно открыть как обычный банковский счет, так и вклад (куда будут начисляться проценты). Распорядиться полученными с продажи жилья средствами можно двумя способами:

    1. деньги с такого счета или вклада могут быть потрачены родителями в интересах детей (для этого также необходимо согласие органов опеки и самого ребенка, которому уже исполнилось 14 лет);
    2. либо это сделают сами дети по достижении совершеннолетия (после 18 лет).

    Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

    Чтобы продать квартиру, купленную на маткапитал, ипотека на которую еще не погашена, необходимо дополнительно получить согласие банка на проведение такой сделки.

    Важно понимать, что на момент продажи жилья, которое находится в залоге у кредитной организации, доли несовершеннолетним все равно должны быть выделены (в другом жилье). Если это требование не выполнено, возможность оспаривания сделки значительно увеличится. Позаботиться об этом нужно до того, как будет подписан предварительный договор.

    После выделения долей и получения разрешения в ООиП продажу можно будет провести по одной из схем:

    • Часть суммы, предоставленной покупателем, будет направлена на погашение кредитных обязательств продавца.
    • По согласованию с банком права и обязательства по ипотечному договору продавца будут переведены на покупателя.
    • Продавец выплачивает оставшуюся часть кредита, с жилья снимаются все обременения, и оно переходит в собственность покупателя.

    Как продать квартиру, приобретенную на материнский капитал?

    После рождения второго ребенка молодая семья имеет право на получение значимой поддержки от государства в виде материнского капитала. Наиболее популярным направлением использования полученного сертификата является улучшение жилищных условий. Именно так уже израсходовали средства госсертификата более 90% семей, которые воспользовались преимуществами данной программы.

    Особенности использования материнского капитала на покупку жилья

    Маткапитал допускается использовать в качестве взноса при покупке жилья с использованием собственных сбережений (но только после того, как второй ребенок отметит свое трехлетие), а также как первоначальный взнос при ипотечном кредитовании или в целях частичного/полного досрочного погашения жилищного кредита (сразу после получения права на сертификат).

    Средства из бюджета в адрес застройщика или собственника квартиры на вторичном рынке направляет Пенсионный фонд на основании заявления семьи.

    Маткапитал можно использовать неограниченное количество раз в пределах денежного эквивалента сертификата (453 тыс.р.). потраченные средства не возобновляются и предоставляются матери единожды.

    Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

    По закону каждый из членов семьи при покупке жилья с маткапиталом должен получить свою долю в собственности в квартире. В том числе, несовершеннолетние дети, которые также становятся ее полноправными владельцами.

    Как продать квартиру, купленную на капитал?

    Нередко у молодой семьи возникает необходимость продать квартиру, которая ранее была куплена с использованием средств госсертификата. Причины могут быть самые разнообразные: желание родителей приобрести квартиру большую по площади или в другом более спокойном районе.

    Продажа квартиры также может быть вынужденной: из-за дефектов, присущих постройке; при срочной потребности в деньгах из-за болезни или при необходимости уехать для постоянного проживания в другой город.

    Российское законодательство допускает возможность продажи квартиры, приобретенной с использованием маткапитала. Такая сделка будет иметь определенные нюансы: для этого требуется получение разрешительного вердикта от уполномоченных органов опеки. Делается это для учета интересов несовершеннолетних жильцов и недопущения ущемления их законных прав.

    При желании избежать посещения органов опеки для получения разрешения велик риск того, что сделку купли-продажи в дальнейшем аннулируют, тем самым создав немало проблем родителям и покупателям квартиры.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

    Разрешение на продажу

    Разрешительная документация на продажу выдается районными органами опеки, закрепленными за территорией, на которой расположено жилое помещение.

    Они следят за соблюдением интересов детей и оценивают предстоящую сделку по следующим критериям:

    • не лишаться ли дети в результате сделки купли-продажи своей доли в праве собственности;
    • будут ли соответствовать новые условия их проживания санитарным нормам и не станут ли они хуже нынешних.
    Читайте так же:  Регистрация объекта недвижимости без разрешения на строительство

    Если на один из указанных вопросов будет вынесен отрицательный ответ, то получить разрешение родителям вряд ли получится. В противном случае препятствий для получения разрешительной документации не будет.

    Иногда родителям удается получить разрешение на покупку квартиры меньшей по площади. Но для этого доля детей в переводе на квадратные метры должна остаться прежней (т.е. уменьшится доля совершеннолетних собственников).

    Но также органы опеки могут учесть жизненные обстоятельства, которые побудили родителей пойти на уменьшение жилплощади. Например, в случае необходимости сбора денег на лечение ребенка с большой вероятностью органы опеки пойдут навстречу родителям.

    Для этого открывается специальный счет на имя детей в банке, куда вносятся средства, вырученные от продажи. Распоряжаться ими ребенок сможет только после достижения совершеннолетия, а родители доступ к этим деньгам иметь не будут и не смогут их обналичить.

    Для получения документа, подтверждающего право на продажу квартиры, приобретенной с использованием средств господдержки, родителям следует предоставить в органы опеки:

    1. Заявление по утверждённой форме (бланк можно получить в органах опеки).
    2. Обязательство родителей выделить долю детям в новой квартире.
    3. Согласие ребенка на сделку (если он достиг 14 лет).
    4. Свидетельство о рождении от обоих детей, паспорта родителей.
    5. Документ об оценочной стоимости квартиры.
    6. Правоустанавливающую и техническую документацию на приобретаемую квартиру.
    7. Справку об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ.

    Последние два документа можно принести позднее. При необходимости органами опеки запрашиваются дополнительные данные.

    Например, сведения о наличии коммуникаций для круглогодичного проживания и материал постройки при приобретении частного дома взамен квартиры.

    В случае положительного решения по заявлению родителей им выдается письменное разрешение на совершение сделки-купли продажи от органов попечительства.

    Важно учитывать, что законодательное требование о получении разрешения от опеки не требуется после достижения обоими детьми совершеннолетия на момент заключения сделки купли-продажи.

    Сделка купли-продажи квартиры с использованием МСК предполагает прохождение следующих шагов:

    Оптимальным вариантом является тот, когда обе сделки по продаже квартиры и покупке новой проводятся в один день.

    Для этого с покупателем и продавцом подписываются предварительные договоры купли-продажи, в которых оговаривается одна и та же дата сделки.

    Возможно также заключение договора в формате трейд ин, когда семья приобретает квартиру большую по площади в счет своего старого жилья с доплатой.

    Особенные ситуации

    При желании родителей продать свою долю в недвижимости, купленной за счет маткапитала нужно учитывать специфику ситуации:

    1. Если продается доля родителей с сохранением доли детей, то такая сделка имеет законные основания и не требует получения разрешения от органов опеки.
    2. Если же предполагается продажа доли детей, то им должно быть куплено аналогичное или большее по площади жилье. Иначе такая сделка не получит одобрения от опеки.

    Для продажи доля должна быть выделена и поставлена на кадастровый учет.

    Если часть квартиры оплачена сертификатом, а часть – ипотекой, то порядок действий будет зависеть от того, выплачен ли ипотечный кредит или нет. Если он был уже погашен, то сделка купли-продажи будет проводиться по общей схеме. Если же у семьи еще есть задолженность перед банком по ипотечному кредиту, то это жилье находится у него в залоге.

    Поэтому для совершения с предметом залога сделок купли-продажи нужно первоначально получить официальное письменное разрешение от банка на продажу.

    Еще более сложной становится ситуация если приобретаемое взамен жилье планируется купить на ипотечные деньги и оно находится на этапе строительства. Ведь банки весьма неохотно выдают деньги при необходимости выделения доли в заложенном жилье детям (у них могут возникнуть сложности с продажей заложенной квартиры при невыполнении заемщиком своих обязательств из-за барьеров со стороны органов опеки).

    Обычно вопрос решается так: родители подписывают письменное обязательство о выделении доли в недвижимости детям после того как объект будет сдан в эксплуатацию и долг перед банком погашен. Но на практике за соблюдением данного обещания обычно никто не следит.

    Что такое сервитут и как он устанавливается? Об этом мы рассказали здесь.

    Где можно взять ситуационный план земельного участка? Узнайте об этом, прочитав нашу статью.

    Риски для приобретателей квартир с использованием МСК

    Для желающих приобрести квартиру, которая ранее была куплена продавцом с использованием маткапитала, есть определенные риски. Так, если родители детей не соблюдут в дальнейшем требования закона и не выделят своим детям доли в новой недвижимости, то дети в перспективе смогут оспорить сделку. На это им отводится три года после достижения совершеннолетия.

    Если суд сочтет доводы детей обоснованными, то сделка купли-продажи будет аннулирована. А покупатели окажутся в данном случае в весьма незавидном положении: они будут вынуждены вернуть квартиру ее бывшим владельцам.

    Тогда как продавец должен будет вернуть стоимость квартиры, выплаченную покупателем. Но, во-первых, эта сумма может выплачиваться им частями и неизвестно за сколько лет он рассчитается по своим обязательствам, а при этом жить покупателям будет негде. Но даже если он вернет всю сумму единовременно, то это не гарантирует, что ее окажется достаточно для покупки равноценного по стоимости жилья с учетом инфляции и роста цен на недвижимость.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

    Источники


    1. Чепурнова, Н. М. Судебная защита в механизме гарантирования прав и свобод. Конституционно-правовой аспект / Н.М. Чепурнова, Д.В. Белоусов. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2014. — 168 c.

    2. Панов, В.П. Сотрудничество государств в борьбе с международными уголовными преступлениями: учеб пособие; М.: Юрист, 2011. — 160 c.

    3. Тарский, А. Введение в логику и методологию дедуктивных наук / А. Тарский. — М.: [не указано], 2014. — 694 c.
    4. Матузов, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Матузов, А.В. Малько. — М.: Издательский дом «Дело» РАНХиГС, 2011. — 528 c.
    5. Неосновательное обогащение. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2014. — 375 c.
    Продажа квартиры приобретенной на средства материнского капитала
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here