Признание права собственности на объект незавершенного строительства

Полная информация на тему: "Признание права собственности на объект незавершенного строительства" от профессионалов для людей понятным языком.

Признание права собственности на объект незавершенного строительства

Автострахование

  • Жилищные споры

  • Земельные споры

  • Административное право

  • Участие в долевом строительстве

  • Семейные споры

  • Гражданское право, ГК РФ

  • Защита прав потребителей

  • Трудовые споры, пенсии

    • Главная
    • Признание права собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства в виде квартиры. Судебная практика

    17. Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.

    Между С. и ЗАО «КОНКОРДИЯ — эссет менеджмент» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ФОНД Федерация» подписан договор о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры. Свои обязательства по уплате цены квартиры С. выполнила полностью. ЗАО «КОНКОРДИЯ — эссет менеджмент» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ФОНД Федерация» в нарушение условий предварительного договора купли-продажи обязанность по передаче квартиры в собственность С. в предусмотренный договором срок не исполнило. Жилой дом не введен в эксплуатацию.

    Решением Никулинского районного суда города Москвы от 23 апреля 2010 года за С. было признано право на проинвестированную долю жилого помещения в виде квартиры с указанными характеристиками.

    Решением того же районного суда от 21 апреля 2011 года за С. было признано право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по указанному в договоре адресу в виде квартиры с определенными в договоре характеристиками, а также определен размер этой доли. Вынося такое решение, суд исходил из того, что, подписав с ответчиком договор о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры и полностью выполнив его условия, С. в силу статьи 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 года N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статей 4, 6, 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и статьи 5 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» стала лицом, которому должно принадлежать право собственности на долю в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры.

    Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 июля 2011 года решение Никулинского районного суда города Москвы от 21 апреля 2011 года отменено и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

    Суд второй инстанции, сославшись на положения статей 8, 9 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», указал, что раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется только после ввода его в эксплуатацию. В связи с тем, что жилой дом в эксплуатацию не введен, отсутствует возможность признания за истцом права собственности на объект незавершенного строительства с определением доли пропорционально площадям, которые подлежали бы передаче по завершении строительства с последующей государственной регистрацией.

    Признание права общей долевой собственности на объект недвижимости, по мнению суда второй инстанции, не влечет признания за отдельным дольщиком права собственности на часть объекта недвижимости, поскольку для этого требуется выделение в натуре доли из общего имущества. На момент рассмотрения дела в суде это было невозможно ввиду того, что объект недвижимости в эксплуатацию не введен.

    Суд второй инстанции также указал, что право собственности истца как соинвестора на недвижимое имущество, созданное в результате инвестиционного договора, не может возникнуть ранее распределения долей между участниками инвестиционного проекта. Выполнение соинвестором обязательств по финансированию инвестора влечет возникновение лишь права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций.

    Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с выводами суда второй инстанции, отменила его, оставив в силе ранее вынесенное судебное постановление — решение Никулинского районного суда города Москвы от 21 апреля 2011 года.

    Как следует из положений статьи 3 ГПК РФ и статей 12, 128, 130 (пункт 1) ГК РФ, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно в том числе и по решению суда.

    Исходя также из положений статей 309, 310 ГК РФ, С., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ЗАО «КОНКОРДИЯ — эссет менеджмент» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ФОНД Федерация», а при неисполнении обязательства другой стороной — требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за нею права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

    Однако суд второй инстанции, отменяя решение суда об удовлетворении иска С. о признании за ней права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры и определении размера доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства, к отношениям сторон, возникшим в связи с неисполнением ответчиком условий договора, указанные нормы материального права не применил.

    Кроме того, руководствуясь положениями абзацев второго и третьего статьи 1 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», определяющих понятия инвестиций и инвестиционной деятельности, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что положения данного Федерального закона подлежат применению к правоотношениям, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности и других видов деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

    В соответствии с условиями договора, заключенного между С. (покупатель) и ЗАО «КОНКОРДИЯ — эссет менеджмент» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ФОНД Федерация» (продавец), продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить квартиру, имеющую на момент заключения договора указанные в нем проектные характеристики. С. при заключении договора не преследовала цель получения прибыли. Она стала соинвестором по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных, семейных, домашних нужд, связанных с улучшением жилищных условий, в связи с чем к данным правоотношениям не подлежит применению Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

    Читайте так же:  Справка в наркологическом диспансере для водительской медкомиссии

    Поэтому ссылка суда второй инстанции на положения названного Федерального закона в обоснование вывода о том, что выполнение истцом обязательств по оплате указанной в договоре суммы влечет возникновение только права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций, а не в самом объекте недвижимости, является неправильной.

    Признание права собственности на объект незавершенного строительства

    Нередко участники долевого строительства сталкиваются с ситуацией, когда застройщик нарушает свои обязательства по договору, задерживает строительство объекта или оттягивает процедуру оформления права собственности.

    В этом случае, участники долевого строительства не могут получить свидетельство о праве собственности в обычном порядке, то есть, как установлено законом, по умолчанию.

    Основанием для государственной регистрации права является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и передаточный акт. При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию должно быть самостоятельно передано застройщиком в регистрирующий орган.

    В случае если такое разрешение отсутствует (на ввод объекта в эксплуатацию), а также в зависимости от обстоятельств дела, дольщик вправе обратиться в суд с одним из следующих исков.

    Здесь категории исков распределяются в зависимости от ситуации:

    • Первый вид иска – иск о признании права собственности на квартиру. Его следует заявлять в следующих случаях. Если многоквартирный дом фактически завершен (строительство завершено), однако, не введен в эксплуатацию, или же если многоквартирный дом фактически завершен (строительство завершено), получено разрешение на ввод в эксплуатацию, однако, застройщик уклоняется от передачи разрешения в регистрирующий орган и также, соответственно, оформление акта приема-передачи квартиры;
    • Второй вид иска – иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры. Его следует заявлять в случаях, если многоквартирный дом еще не достроен. Например, степень готовности составляет 80-90%, но объект долевого строительства был фактически передан дольщику. То есть дольщики уже там живут, но дом еще не достроен;
    • Третий вид иска – иск о признании на долю в общей долевой собственности на многоквартирный дом. Эта доля должна соответствовать объекту долевого строительства в виде квартиры. Следует заявлять такие иски в случаях, если многоквартирный дом не достроен, в эксплуатацию не вводился и объект долевого строительства дольщику не передавался.

    В зависимости от того, какой иск вы подаете, следует обращаться в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. То есть неважно, какой вид иска, все равно такие дела рассматриваются районными судами.

    Акт приема-передачи незавершенного строительства.

    Как зарегистрировать незавершенное строительство по дачной амнистии, читайте тут.

    Здесь есть одно примечание – если в отношении застройщика применяется процедура банкротства, то требование о признании права собственности на объект долевого строительства может быть заявлено только в рамках дела о банкротстве в арбитражный суд.

    Какие документы прикладываются к исковому заявлению?

    Необходимо приложить следующие документы:

    • Техпаспорт БТИ либо кадастровый паспорт;
    • Копию договора об участии в долевом строительстве;
    • Копию документов, подтверждающих уплату суммы по договору долевого участия в строительстве (расписки, платежные поручения и др.);
    • Документ, подтверждающий уплату госпошлины (если госпошлина уплачивается).

    Есть категории дел, по которым госпошлины не уплачиваются (дела по закону о защите прав потребителей). Важно отметить, что основанием для каждого иска может послужить непредставление вами каких-либо документов либо отсутствие у ответчика (то есть у застройщика) права распоряжаться недвижимым имуществом.

    Например, у застройщика не было разрешения на строительство на данном земельном участке (скажем, целевое назначение земли не соответствовало).

    В этом случае, суд может отказать в иске о признании права собственности на квартиру, поэтому мы рекомендуем при подписании предварительного договора обращаться к юристам и тщательно проверять каждый пункт договора.

    Для проведения юридического анализа самого договора, нужно смотреть документы, какие соответствующие разрешения есть у застройщика и прописывать важные пункты в договоре, чтобы не было таких ситуаций, когда суд может в дальнейшем отказать, то есть предусмотреть все дальнейшие варианты.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

    Исковое заявление о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости

    ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости

    «_____» _______________2016 г. истцом с ответчиком (Застройщик) был заключен Договор №__________ долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома (далее – Договор) по адресу: ______________________________.

    В соответствии с п.__________ Договора истец приобретает право на отдельную __________ квартиру общей площадью __________ кв. м, расположенную в секции __________ на __________ этаже.

    В соответствии с п. __________ Договора стоимость доли истца составила __________ рублей. Внесение данной суммы являлось основанием приобретения истцом прав на указанную квартиру.

    «_____» _______________2016 г. истцом оплачена стоимость квартиры квитанцией №__________ на сумму __________ рублей, то есть полностью.

    В соответствии с п. __________ Договора срок сдачи жилого дома – ____________________.

    На данный момент ответчик строительство жилого дома не завершил, дом в эксплуатацию не сдан.

    В настоящее время истец рассчитывает в отношении квартиры, относительно которой заключил Договор, провести сделку ____________________, и «_____» _______________2016 г. он обратился к ответчику за предоставлением разрешения на строительство и проектной документации на объект. Указанная документация необходима истцу для регистрации права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости (жилом доме), поскольку в соответствии со ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

    Ответчик до настоящего времени не предоставил затребованную документацию.

    Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.

    Читайте так же:  Последовательность оформления документов на новорожденного ребенка

    Согласно п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

    Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

    Согласно п.2 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в п. настоящей статьи.

    На основании изложенного, в соответствии со ст. 12, 209, 218, 219 ГК РФ, ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», руководствуясь ст. 3, 22, 131 — 132 ГПК РФ,

    Признать за истцом право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости – ____________________, расположенном по адресу: ______________________________, в виде __________ помещений общей площадью __________ кв. м, расположенных ____________________, а также земельного участка площадью __________ кв. м, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования.

    Приложение:

    1. копии искового заявления и прилагаемых документов, отсутствующих у лиц, участвующих в деле, – по числу таких лиц;
    2. документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
    3. копия договора долевого строительства многоквартирного жилого дома;
    4. копия письма об истребовании у ответчика документов и ответ ответчика;
    5. доверенность или иной документ, удостоверяющие полномочия представителя истца;
    6. иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, копии этих документов для ответчика, если копии у него отсутствуют.

    Признание права собственности на объекты незавершенного строительства

    ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО

    Данная работа посвящена проблемам правового регулирования объекта незавершенного строительства. В ней рассматриваются вопросы, касающиеся материально-правовых аспектов регулирования объекта, не завершенного строительством, в частности момента его возникновения, а также процессуальные особенности признания права собственности на данный объект недвижимого имущества.

    Актуальность данного исследования на сегодняшний день не вызывает сомнений, поскольку количество споров по поводу признания права собственности на объекты, не завершенные строительством, неуклонно растет.

    До недавнего времени вопрос об отнесении незавершенного строительства к недвижимому имуществу являлся дискуссионным.

    Ранее объект незавершенного строительства рассматривался законодателем как совокупность строительных материалов и вложенного труда и не признавался в качестве предмета гражданско-правовых сделок. В научной литературе было высказано мнение о том, что объект незавершенного строительства не может считаться объектом недвижимости, поскольку « до регистрации в порядке ст. 219 ГК любой объект не может считаться недвижимостью». Существовало и иное мнение: „…объект строительства, неразрывно связанный с землей, вне зависимости от того, завершены строительные работы или нет, неправомерно рассматривать как движимое имущество, поскольку он подпадает под определение недвижимой вещи“.

    Данная дискуссия разрешилась лишь в 2004 г. в связи с внесением изменений в ст. 130 Гражданского кодекса РФ ( далее — ГК РФ), согласно которым объекты, не завершенные строительством, были включены в перечень недвижимых вещей. Несмотря на это, на сегодняшний день понятие « объект незавершенного строительства» содержится лишь в Градостроительном кодексе РФ и отождествляется с понятием „объект капитального строительства“ — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено ( далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Но, на наш взгляд, данное определение не отражает всех существенных признаков, характеризующих этот объект, в связи с чем неразрешенным остается вопрос и о моменте возникновения такого объекта.

    Существуют различные точки зрения на то, с каким юридическим фактом следует связывать момент возникновения объекта незавершенного строительства. Согласно одной из них таким фактом следует считать получение разрешения на строительство и прав на земельный участок. На наш взгляд, данная позиция представляется неверной, поскольку такой юридический факт порождает лишь права на строительство объекта, без которых он считался бы самовольной постройкой, но не сам объект.

    Наиболее широкое распространение получила точка зрения о том, что юридическим фактом, с которым следует связывать момент возникновения, а следовательно, и первоначальную государственную регистрацию объекта незавершенного строительства, является прекращение договора подряда в отношении этого объекта. Данную позицию поддерживают ряд авторов, такие, как Е.А. Суханов, Г.С. Мостов, а также судебная практика. Как следует из Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 « О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», „по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу“. Таким образом, необходимым условием того, чтобы объект незавершенного строительства был признан объектом недвижимости, а также для регистрации права собственности на такой объект, по мнению ВАС РФ, является факт прекращения договора строительного подряда в отношении данного объекта.

    Наиболее обоснованной и аргументированной, на наш взгляд, является позиция, в соответствии с которой моментом возникновения объекта незавершенного строительства следует считать момент приобретения этим объектом свойств недвижимой вещи. Данный подход поддерживается М.И. Брагинским, который справедливо отметил: « …при всей несомненной специфике правового режима третьего вида объектов строительства это прежде всего не должно было бы служить основанием для непризнания соответствующих объектов недвижимостью. Решающее значение имеет то, что не сданный заказчику объект, не отличаясь этим от сданного, прочно связан с землей». Необходимо отметить, что при приобретении объектом свойств недвижимой вещи возникает новый самостоятельный и целостный объект права. Кроме того, данный подход полностью отражает позицию законодателя в части включения объектов незавершенного строительства в перечень недвижимого имущества.

    В рамках заявленной темы следует рассмотреть вопрос о порядке регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется в административном порядке ( регистрирующим органом) на основании документов, перечень которых указан в п. 3, 4 ст. 25 Федерального закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Помимо административного порядка регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства существует также возможность признания права собственности на такие объекты в судебном порядке, в связи с чем необходимо проанализировать процессуальные особенности рассмотрения судами дел о признании права собственности на объекты незавершенного строительства.

    Читайте так же:  Согласие собственников на реконструкцию жилого дома образец

    В первую очередь следует обратить внимание на подведомственность и подсудность данной категории дел. Дела о признании права собственности на объекты незавершенного строительства подведомственны судам общей юрисдикции и арбитражным судам, в зависимости от характера спора и субъектного состава участников этого спора.

    Характер спора, разрешение которого отнесено к подведомственности арбитражных судов, определен законодателем как экономический. Это спор, возникший в связи с осуществлением предпринимательской деятельности ( ч. 1 ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса РФ ( далее — АПК РФ)).

    Субъекты споров, разрешение которых отнесено к подведомственности арбитражных судов и, следовательно, исключено из подведомственности судов общей юрисдикции, указаны в ч. 2, 5 ст. 27 АПК РФ.

    Оба критерия, по которым проводится разграничение компетенции между судами общей юрисдикции и арбитражными судами и определяется подведомственность дел последним, должны учитываться в совокупности. При отсутствии любого из них дело подлежит разрешению в судах общей юрисдикции, если только специальными нормами оно не отнесено к подведомственности арбитражных судов.

    В случае если дела подведомственны суду общей юрисдикции, подсудность дел определяется по правилам Гражданского процессуального кодекса РФ ( далее — ГПК РФ). Полномочия мирового судьи по рассмотрению имущественных споров ограничены ценой иска в 100 тыс. рублей. Если цена иска превышает указанную законом сумму, судья возвращает исковое заявление в связи с неподсудностью дела данному суду ( п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ). Следовательно, при вышеназванных условиях по правилам ст. 24 ГПК РФ дела о признании права собственности на объект незавершенного строительства становятся подсудными районному суду.

    В случае если дела подведомственны арбитражным судам, то их рассмотрение в первой инстанции подсудно арбитражным судам республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов ( п. 1 ст. 34 АПК РФ).

    Дела о признании права собственности на объекты незавершенного строительства, подведомственные как судам общей юрисдикции, так и арбитражным судам, рассматриваются в порядке искового производства.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Закон предоставляет широкую возможность обращения в суд заинтересованным лицам ( гражданам и организациям) в случае нарушения их прав и свобод.

    Наличие или отсутствие права на предъявление иска проверяется при принятии искового заявления. По смыслу ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

    Заинтересованными лицами в рассматриваемой категории дел являются участники отношений, в результате которых возникает объект незавершенного строительства. Вопрос о том, кто именно из участников отношений ( подрядчик, заказчик, инвестор) имеет право на признание права собственности на этот объект, представляет определенные сложности.

    Относительно вопроса о том, кто может признать право собственности на объекты незавершенного строительства после оплаты выполненной работы инвестором, следует согласиться с мнением С.П. Гришаева: « …можно прийти к выводу о том, что собственником становится сам инвестор».

    По данной категории дел доказательствами являются документы, перечисленные в ст. 25 Федерального закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ( документы, подтверждающие право собственности или иное право на земельный участок, разрешения на строительство, проектная документация и документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства), а также другие договоры, объектом которых является объект незавершенного строительства.

    Что касается решения судов по данной категории дел, суд в случае признания права собственности на объект незавершенного строительства своим решением обязывает регистрирующий орган зарегистрировать такой объект.

    Порядок апелляционного и кассационного обжалования решений судов по делам о признании права собственности на объект незавершенного строительства, подведомственным судам общей юрисдикции и арбитражным судам, определяется по правилам гл. 39, 40 ГПК РФ и 34, 35 АПК РФ соответственно.

    Авторы статьи: К.А. АВЕТИСЯН, Ю.С. КУЛЬЧИХИНА

    Признание права собственности на объект незавершённого строительства

    По ряду причин, строительство жилого дома или иных объектов может замедлиться, либо вовсе остановиться. Если речь идёт о многоквартирном доме, то у владельца квартиры есть только ДДУ. На его основании он может требовать от застройщика готовую квартиру, но, по сути, не имеет прав на незавершённый объект.

    Как получить такие права, расскажем в этой статье.

    Что является объектом незавершённого строительства?

    Законодательство не содержит чёткого понятия таких строений, но 130-я статья ГК относит к ним любые капитальные незавершённые постройки. И такие постройки считаются недвижимостью.

    В судах обычно термин «незавершённый объект» трактуют, как строение, которое нельзя использовать по назначению из-за неоконченных строительных работ. Соответственно такие объекты не приняты госкомиссией.

    Ещё есть Постановление Пленума ВС от 25.06.2015, согласно с которым для признания объекта недостроенным достаточно, чтобы был возведён его фундамент. Но судебная практика содержит очень разные прецеденты – от признания незавершёнными объектов, которые только начали строить, до требований практически 100% готовности строения, чтобы оно могло получить такой статус.

    Можно ли стать собственником недостроенного жилья?

    ФЗ №214 гласит, что стать собственником жилья можно лишь после выдачи акта о приёмке данного дома. Но по вине застройщиков часто строительство не заканчивается, либо сама компания становится банкротом. Что в таком случае делать клиенту этой компании?

    В этом случае дом может быть признан незавершённым объектом. Но признание права собственности на объект незавершенного строительства возможно лишь через суд.

    Верховный суд постановил, что такие иски могут подавать:

    • Граждане, вложившие деньги в строительство квартиры, но так и не дождавшиеся приёмки дома. То есть он практически готов, но не принят госкомиссией.
    • Участники проекта, которые уже почти получили жильё в недостроенном доме.

    Для недостроенных и непринятых домов, жильё в которых не передано владельцу, можно требовать оформления прав на долю дома. Таковой обычно является квартира. Главное, чтобы была полностью выплачена сумма договора.

    Но иск будет принят только, если стадия строительства позволяет идентифицировать конкретную квартиру и определить её площадь. Если дом только начали строить или сроки строительства запаздывают, то во владение этой недвижимостью вступить не удастся.

    Обычно фактическое состояние объекта сравнивают с данными ДДУ и удовлетворяют иски, если дом построен на 80-90%. В редких исключениях процент готовности может быть снижен до 75%.

    В какой суд можно подать иск?

    Такие дела имеют исключительную подсудность, то есть подать иск можно только по месту расположения дома. Физические лица подают в суд общей юрисдикции, а юридические – в арбитражный. Иск можно подать лично или через портал Госуслуги.

    Читайте так же:  Рефинансирование военной ипотеки в промсвязьбанке отзывы

    Признание права собственности, когда застройщик обанкротился

    Банкротство застройщика является одной из худших проблем для его клиентов. Важными нюансами при этом является:

    Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

    +7( 812) 317-67-20 (Санкт-Петербург)

    8 (800) 222-76-65
    (бесплатный звонок по России)

    Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

    • Стадия готовности объекта.
    • Был ли он принят госкомиссией.
    • Подписан ли акт приёма-передачи.

    Если дом построен и принят, а участнику договора выдан акт приёмки, то он сможет оформить признание права собственности на объект незавершенного строительства.

    В ином случае иск нужно успеть подать до проведения в отношении застройщика процедуры наблюдения. То есть, по сути, до того, как он станет банкротом официально.

    Для того, чтобы не упустить этот момент, нужно следить за строительством, соответствием реальных сроков заявленным и финансовой отчётностью застройщика. Всё это должно быть опубликовано им в открытом доступе.

    Факты, свидетельствующие о рисках банкротства строительной компании:

    • Долгое время жильё не передают дольщикам.
    • Компания не выплачивает неустойки по судебным решениям (об этом можно узнать на сайте судебных приставов).
    • Иные организации подали иски к застройщику о погашении долгов (проверяется на сайте Арбитражного суда).

    Если такие факты отмечены, стоит незамедлительно обращаться в суд для защиты своих прав. Нужно учесть, что в суде общей юрисдикции решить такую проблему проще, чем в Арбитражном суде, который будет рассматривать иски после начала процедуры признания застройщика банкротом.

    Обязательное содержание иска

    Исковое заявление по делу о признании права собственности на объект незавершенного строительства пишется на основании общих правил, определённых статьёй 131 ГПК. В иске нужно указать:

    • Название суда.
    • Данные дольщика.
    • Информация о застройщике.
    • Описание сути дела, характеристик объекта и условий ДДУ.
    • Исковые требования.
    • Ссылки на законы.
    • Список прилагаемых документов.

    К иску нужно приложить:

    • Копию ДДУ.
    • Копии иска для застройщика и иных участников дела.
    • Копию документа оплаты договора.
    • Квитанцию об оплате госпошлины.
    • Технический и кадастровый паспорта, выписка из ЕГРН.
    • Претензии к застройщику, если они подавались.
    • Иные документальные доказательства по делу.

    Фигуранты дела – участник ДДУ и застройщик. Дополнительно могут пригласить в суд представителей Росреестра и банка, если квартира построена на кредитные деньги.

    Дальнейшие действия дольщика

    После решения суда, при условии положительного решения, истец может подавать документы на регистрацию прав собственности в Росреестр. Подавать можно через месяц после вынесения решения, напрямую в Росреестр или через офис МФЦ.

    Нужно составить заявление, а также подать:

    Дополнительно необходимо оплатить пошлину в размере 2 000 рублей. После внесения всех данных в реестр, будут признаны права собственности на объект незавершенного строительства. Его владелец с этого момента может заключать с ним любые сделки.

    Как признать право собственности на объект долевого строительства в суде?

    Согласно пункту 1 статьи 16 закона 214, то есть о долевом участии в строительстве, право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации.

    Нередко участники долевого строительства сталкиваются с ситуацией, когда застройщик нарушает свои обязательства по договору, задерживает строительство объекта либо оттягивает процедуру оформления права собственности.

    И в этом случае, участники долевого строительства не могут оформить свое право собственности в обычном порядке. Основанием для государственной регистрации права является разрешение на ввод в эксплуатацию и передаточный акт. При этом разрешение на ввод в эксплуатацию должно быть самостоятельно передано застройщиком в регистрирующий орган.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

    В случае отсутствия указанных документов и истечения установленных договором сроков, а также в зависимости от обстоятельств дела, дольщик вправе обратиться в суд с одним из следующих исков:

    • Первый вариант – о признании права собственности на спорный объект недвижимости;
    • Второй вариант – о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства квартире;
    • Третий вариант – о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

    Для разрешения вопросов в судебном порядке, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

    Шаг первый – определитесь с предметом иска.

    Иск о признании права собственности на квартиру следует заявлять в случаях:

    • Если многоквартирный дом фактически завершен строительством, однако, не введен в эксплуатацию;
    • Если многоквартирный дом фактически завершен строительством, получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, но застройщик уклоняется от передачи разрешения в регистрирующий орган и, соответственно, оформления акта приема-передачи квартиры.

    Иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры следует заявлять в случае, если многоквартирный дом еще не достроен (например, степень готовности 60, 80, 90%), но объект долевого строительства был фактически передан дольщику.

    [3]

    Иск о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства в виде квартиры, следует заявлять в случае, если многоквартирный дом еще не достроен, в эксплуатацию не вводился и объект долевого строительства дольщику не передавался.

    Второй шаг – обратитесь в районный суд по месту нахождения объекта долевого строительства с исковым заявлением и с документами, которые подтверждают правомерность ваших требований.

    Риски долевого строительства.

    Как признать право собственности на объект долевого строительства, читайте тут.

    В обоснование требования о признании права собственности на объект долевого строительства, необходимо ссылаться на несоблюдение застройщиком следующих положений: статьи 6, 16 214 закона, статьи 218, 219, 309, 310 Гражданского кодекса и закона «О защите прав потребителей», который тоже распространяется на ваши с застройщиком взаимоотношения.

    [1]

    Сторонами по делу в таких спорах, как правило, являются ответчик (застройщик) и истец (участник долевого строительства), а также третьи лица (это управление федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии по соответствующему региону РФ и участники инвестиционного контракта, если такой контракт есть).

    Читайте так же:  При увольнении по собственному желанию нужно отрабатывать

    Здесь нужно отметить, что если в отношении застройщика применяется процедура банкротства, то требование о признании права собственности на объект долевого строительства может быть заявлено только в рамках дела о банкротстве в арбитражный суд.

    В исковом заявлении должно быть указано:

    • Первое – наименование суда, в который подается заявление;
    • Второе – наименование истца, место жительства, наименование представителя, адрес представителя, если это заявление подается представителем;
    • Третье – наименование ответчика, если ответчиком является организация и местонахождение данной организации;
    • Четвертое – в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод, законных интересов истца и его требования;
    • Пятое – обстоятельства, на которых истец обосновывает свои требования и доказательства, которые подтверждают эти требования;
    • Шестое – цена иска, то есть стоимость объекта недвижимости, в данном случае, квартиры;
    • Седьмое – перечень документов, которые прикладываются к заявлению.

    Прикладываются следующие заявления:

    В случае если вам не удается получить какие-либо документы, суд по вашему ходатайству может оказывать содействие в истребовании необходимых документов.

    То есть если вам застройщик какие-то документы не дает, пожалуйста, подавайте ходатайство в суд, и документ будет истребован.

    [2]

    Исковое заявление необходимо подавать в районный суд по месту нахождения объекта долевого строительства (исключительно подсудно здесь действует).

    Вы можете также представить документы в суд лично либо через уполномоченного представителя, но в таком случае, требуется доверенность.

    Третий шаг – примите участие лично либо через представителя в рассмотрении дела. В рамках рассмотрения дела, судья обязан рассмотреть вопрос о принятии искового заявления к производству в течение 5 дней со дня поступления в суд.

    В случае принятия иска к производству, суд возбуждает гражданское дело, осуществляет подготовку к судебному разбирательству, после которого дело назначается к судебному разбирательству.

    Здесь, обратите внимание: для разрешения судебного спора, вам может потребоваться квалифицированная помощь, в случае представления интересов в суде именно представителем, необходимо подготовить нотариальную доверенность на представителя.

    Также расходы на оплату услуг представителя суд может взыскать с ответчика в вашу пользу по письменному ходатайству.

    Четвертый шаг – получите решение суда, которое вступило в законную силу. То есть решение суда вступает в законную силу по истечению срока на апелляционное обжалование – это 1 месяц, если оно не было обжаловано.

    В случае подачи апелляционной жалобы, решение суда вступает в законную силу в день рассмотрения судом апелляционной инстанции этой жалобы.

    Решение необходимо получить в двух экземплярах с отметкой о вступлении в законную силу. Решение выдается бесплатно, а вступившее в силу решение суда о признании права собственности является основанием для государственной регистрации данного права.

    С этим закончили, получили решение суда, наступает пятый шаг – зарегистрируйте право собственности.

    Для регистрации права собственности, подготовьте следующие документы:

    • Первое – заявление;
    • Второе – паспорт гражданина;
    • Третье – решение суда в двух экземплярах;
    • Четвертое – договор долевого участия в одном экземпляре.

    Потом собрали вы эти документы – уплатите госпошлину в размере 2000 рублей. Здесь представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением о госрегистрации права и иными документами не требуется, но вы можете представить этот документ, то есть квитанцию, по собственной инициативе. Обратите внимание, что если информация об уплате госпошлины отсутствует в государственной информационной системе о платежах, и вы не предоставили вместе с заявлением документ, который необходим для государственной регистрации права (то есть квитанцию не предоставили, и в базе у них нет сведений об уплате), то ваши документы не будут рассмотрены. Поэтому лучше приложить.

    Представьте заявление и необходимые документы одним из следующих способов:

    • Лично либо через представителя по доверенности в отделение Росреестра или МФЦ;
    • Через почтовое отправление с объявленной ценностью при его пересылке с описью вложения и уведомлением о вручении;
    • В электронной форме через интернет, включая единый портал государственных муниципальных услуг.

    Государственная регистрация права производится в течение 10 рабочих дней, после чего вы получите выписку из ЕГРП.

    Выписку можно получить также через представителя. Для этого ему необходимо иметь при себе нотариально удостоверенную доверенность.

    Здесь обратите внимание на то, что покупатели квартиры по договору долевого участия с момента завершения строительства дома и оформления права собственности на эту квартиру, становятся плательщиками налога на имущество физических лиц.

    Также они вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественного налогового вычета с момента оформления акта приема-передачи квартиры.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    Видео (кликните для воспроизведения).

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

    Источники


    1. Гонюхов, С.О.; Зинченко, В.И. Азбука милиционера; Красноярск: Горница, 2013. — 382 c.

    2. ред. Шубин, В.В. Сборник постановлений Пленума Верховного Суда РСФСР (1961-1983 гг.); М.: Юридическая литература, 2012. — 432 c.

    3. Понасюк А. М. Медиация и адвокат. Новое направление адвокатской практики; Инфотропик Медиа — М., 2012. — 370 c.
    4. Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. В 2 томах. Том 2. Право. Учебник / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 656 c.
    5. Воробьев, А. В. Теория адвокатуры / А.В. Воробьев, А.В. Поляков, Ю.В. Тихонравов. — М.: Грантъ, 2015. — 496 c.
    Признание права собственности на объект незавершенного строительства
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here