Признание права собственности на недостроенный объект недвижимости

Полная информация на тему: "Признание права собственности на недостроенный объект недвижимости" от профессионалов для людей понятным языком.

Разъяснен порядок осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости, права на которые признаны в судебном порядке (в порядке приобретательской давности или в порядке признания права на самовольную постройку)

Указано, в частности, что, если решением суда признано право собственности на объект недвижимости, подлежащий государственному кадастровому учету, такой учет осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Сведения о таком объекте могут быть указаны в техническом плане, в том числе на основании декларации об объекте недвижимости, в реквизите которой «Правоустанавливающие, правоудостоверяющие документы на объект недвижимости (земельный участок, на котором расположено здание, сооружение, объект незавершенного строительства)» необходимо указать решение суда, которым признано право собственности на данное здание. Копия указанного решения суда в таком случае включается в состав приложения технического плана.

Кроме того, сообщается, что с 1 января 2015 года в случае выдачи уведомления об отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости по запросу заинтересованного лица о предоставлении сведений об объекте недвижимости орган кадастрового учета обязан самостоятельно сделать запросы в органы, организации, осуществляющие государственный технический учет, а в случае получения указанных сведений обеспечить их внесение в ГКН и предоставить их заинтересованному лицу без дополнительных запросов и платы.

Если право лица на объект недвижимости признано в судебном порядке, включение в технический план копий документов, подтверждающих действия кадастрового инженера по поиску необходимой разрешительной или проектной документации, не требуется.

Признание права собственности на недостроенный объект недвижимости

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 июня 2014 г. N 18-КГ14-51 Суд, направляя дело о признании права собственности на незавершенный строительством дом на новое рассмотрение, исходил из того, что объект незавершенного строительства относится к совместно нажитому имуществу супругов, подлежащему разделу, при этом отсутствие кадастрового паспорта на объект незавершенного строительства не является препятствием для его раздела между супругами и признания на него права собственности

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Асташова С.В. и Момотова В.В.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Бендюк О.В. к Бендюку С.А. о признании права собственности на незавершенный строительством дом, по встречному иску Бендюка С.A. к Бендюк О.В. о разделе долговых обязательств

по кассационной жалобе Бендюк О.В., действующей также в интересах несовершеннолетних Бендюка Д.С., Бендюк А.С., на решение Кущевского районного суда Краснодарского края от 1 августа 2013 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 8 октября 2013 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Момотова В.В., выслушав объяснения представителя Бендюк О.В. — Трубицыной К.Б., поддержавшей доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Бендюк О.В. обратилась в суд с иском о признании права собственности на незавершенный строительством дом, расположенный по адресу: . край, . сославшись на то, что дом был возведен в период брака за счет заемных банковских средств и социальной выплаты. В связи с распадом семьи отделочные работы в доме не закончены, истица не имеет возможности оформить право собственности на дом, так как разрешение на строительство выдано на имя Бендюка С.А.

Бендюк С.А. иск не признал, обратился со встречными исковыми требованиями о разделе долговых обязательств.

Решением Кущевского районного суда Краснодарского края от 1 августа 2013 г. в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 8 октября 2013 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Бендюк О.В., действующей также в интересах несовершеннолетних Бендюка Д.С., Бендюк А.С., ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, как вынесенных с нарушением требований закона.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 27 мая 2014 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению, а обжалуемые судебные постановления — подлежащими отмене.

В соответствии со статьей 387 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела.

Судом установлено, что стороны состояли в зарегистрированном браке с 6 сентября 1997 г. по 24 сентября 2012 г., имеют несовершеннолетних детей Д., года рождения, и А. . года рождения.

Бендюк С.А. является собственником домовладения . по . в . общей площадью 41,5 кв.м и земельного участка площадью 1491 кв.м на основании договора дарения от 28 февраля 2006 г.

Бендюку С.А. разрешено строительство жилого дома со сносом старого на указанном выше земельном участке на основании постановления Кущевского сельского поселения от 21 апреля 2006 г.

Читайте так же:  Уведомление работнику об изменении оплаты труда образец

Распоряжением главы администрации муниципального образования «Кущевский район» от 20 февраля 2007 г. семья Бендюк в составе 4 человек (супруг — Бендюк С.А., супруга — Бендюк О.Б., сын — Бендюк Д.С., дочь — Бендюк А.С.) признаны участниками программы «Молодой семье — доступное жилье», в связи с чем Бендюку С.А. и Бендюк О.В. предоставлена социальная выплата в размере . руб., которая использована на частичное погашение целевого займа.

1 апреля 2007 г. на основании кредитного договора с ОАО «Россельхозбанк» Бендюку С.А. и Бендюк О.В. предоставлен целевой заем на строительство жилого дома в сумме . руб. под 12% годовых.

Согласно акту о готовности объекта незавершенного строительства от 19 июля 2013 г. по адресу: ст. . и технического паспорта на него готовность объекта составляет 77,5%.

Отказывая в удовлетворении иска Бендюк О.В., суд первой инстанции исходил из того, что поскольку государственная регистрация права собственности на незавершенный строительством жилой дом не произведена, кадастровый паспорт на спорное строение отсутствует, постольку спорный объект недвижимости не является объектом гражданского оборота, в связи с чем невозможно определить долю в праве собственности на незавершенный строительством объект недвижимости и признать на него права собственности.

С данными выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит выводы судебных инстанций основанными не неправильном толковании и применении норм права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (пункт 2 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как разъяснено в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Исходя из положений приведенных выше законоположений в их взаимосвязи объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу, в отношении которого возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей в том числе признание права собственности.

Следовательно, объект незавершенного строительства относится к совместно нажитому имуществу супругов, подлежащему разделу.

При этом отсутствие кадастрового паспорта на объект незавершенного строительства не является препятствием для его раздела между супругами и признания на него права собственности.

Однако это не было учтено судебными инстанциями при разрешении настоящего спора.

Иных предусмотренных законом обстоятельств, препятствующих разделу совместного нажитого имущества в виде объекта незавершенного строительства, судами не было указано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит допущенные судами первой и апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права существенными, они повлияли на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Бендюк О.В., действующей также в интересах несовершеннолетних Бендюка Д.С., Бендюк А.С., в связи с чем состоявшиеся по делу судебные постановления подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Кущевского районного суда Краснодарского края от 1 августа 2013 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 8 октября 2013 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий Горшков В.В.
Судьи Асташов С.В.
Момотов В.В.

Обзор документа

Женщина предъявила к бывшему супругу иск о признании права собственности на незавершенный строительством дом. Она ссылалась на то, что объект возведен в период брака за счет средств целевого займа и социальной выплаты, полученной по подпрограмме «Молодой семье — доступное жилье». Так как разрешение на строительство выдано на имя ответчика, истица не может оформить право собственности на дом.

Ответчик, в свою очередь, предъявил встречный иск о разделе долговых обязательств.

В удовлетворении исков было отказано. Суды исходили из того, что право собственности на незавершенный строительством дом не зарегистрировано, кадастровый паспорт отсутствует. Поэтому спорная недвижимость не является объектом гражданского оборота. В связи с чем невозможно определить долю в праве собственности на незавершенный строительством объект и признать на него право собственности.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с данным выводом и направила дело на новое рассмотрение.

Объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, в отношении которого возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей, в т. ч. признание права собственности. Следовательно, объект незавершенного строительства относится к совместно нажитому имуществу супругов, подлежащему разделу.

При этом отсутствие кадастрового паспорта на объект незавершенного строительства не является препятствием для его раздела между супругами и признания на него права собственности.

Читайте так же:  Проект федерального бюджета составляется и утверждается сроком

Иных предусмотренных законом обстоятельств, препятствующих разделу совместного нажитого имущества в виде объекта незавершенного строительства, судами не было указано.

Как оформить недострой по ДДУ в собственность?

Борьба за оплаченные метры

Никого уже не удивишь очередной недостройкой, а новости об этом воспринимаются, как обыденность. Поэтому, когда было объявлено о банкротстве дочерних компаний Урбан Групп, это вызвало только облегченные вздохи дольщиков «ну наконец-то».

Ранее мы уже рассматривали как взыскать с застройщика неустойку, если он просрочил все сроки сдачи квартиры, а в совсем крайних случаях — как расторгнуть ДДУ.

Вы узнаете дальше, что делать если застройщик, с которым был заключен договор ДДУ, — банкрот.

Рассмотрим конкретное дело о признании права собственности на объект незавершенного строительства «Экоквартал» в Митино-2. И что нужно делать, если дом в котором Вы являетесь участником долевого строительства, «застрял» на этапе недостройки, либо застройщик официально признан банкротом.

Оформление права собственности на недострой в Митино-2. Судебный иск

Срок действия разрешение на строительство у застройщика «Экоквартал» (далее — Ответчик) закончилось 30.07.2018г., а дом не введен в эксплуатацию и банально недостроен. Однако, получить право собственности на часть в недостроенном доме можно через суд. Именно с таким желанием к нам обратилась Гражданка Л. (истец).

Договор ДДУ был заключен между Истцом и Ответчиком на жилое (3-х комнатная квартира) и нежилое (подземный паркинг) помещение. Т.к свои обязательства по внесению денежных средств Истец, как Участник долевого строительства, исполнил своевременно и в полном объеме, а Ответчик — в лице ООО «Экоквартал» — со своей стороны не выполнил обязательств, и на момент подачи иска в суд, против него было возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве)

На момент написания статьи суд уже признал ООО «Экоквартал» банкротом от 09.07.2018

Это и другие обстоятельства свидетельствовали о том, что выполнить свои обязательства застройщик не сможет, что нанесет значительный ущерб Ответчику, как участнику долевого строительства многоэтажного жилого дома. Получить право на оформление и регистрацию доли в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте можно лишь на основании судебного акта.

Закон не содержит запрета на признание права собственности объекта незавершенного строительства, либо доли в нем.

Согласно пункту 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещественных прав », п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав.

Застройщик банкрот: что делать?

Тут главное без паники. Начнем с того, что означает банкротство застройщика для дольщиков? Банкрот — тот, кто не сможет платить по счетам. Для того,чтобы погасить его «задолженности» назначается Конкурсный Управляющий. Последний пускает имущество застройщика с молотка и, в порядке определенном законом, распределяет вырученные деньги. Так как по сути недостроенный объект находится в собственности Управляющего, а не в Вашей, как дольщика, то за квартиры, кладовки и парковочные места придеться побороться. Ведь их продавать будут в первую очередь. А вырученные деньги до Вас могут просто не дойти «в порядке очереди».

Договор долевого участия в строительстве между Вами и застройщиком может выступать главным основанием для признания права собственности даже на недостроенный объект. Так как вы, по сути, являетесь инвестором (кредитором) в процессе строительства, то имеете право получить свои квадратные метры.

Однако стоит учитывать, что условие в договоре ДДУ о том, что квартира будет передаваться в собственность дольщику лишь после введения многоквартирного дома в эксплуатацию может осложнить судебный процесс на оформление права собственности на недострой.

Оформление в собственность жилого помещения (квартиры) в недостроенном доме

Видео (кликните для воспроизведения).

Существует вариант направить заявление о включении в реестр дольщиков Конкурсному Управляющему в течении 90 дней после его назначения. И, по-идее, тогда продавать Вашу квартиру с молотка Управляющий будет не вправе. Однако, если все так просто, то в чем проблема?

Вы же понимаете, что ДДУ заключен с уже, по сути, мертвой фирмой, а Управляющий Вам по Закону ничего не должен. Затерянное заявление о включении в реестр дольщиков на почте или в офисе, опечатка в номере договора, квадратуре квартиры и т.д. равносильна тому, что Вы не претендуете на уплаченное помещение по договору ДДУ. Далее оно уйдет с молотка и Вы станете в очередь на возможное получение денег с ее продажи. Неприятная ситуация, верно?
Что с этим делать? Идти в суд, конечно. Закон Защищает права граждан на жилые помещения, это один из способов реализации права каждого на жилище (ч. 1, ст. 40 Конституции РФ), на что и стоит ссылаться при подаче иска в суд.

Инструкция как оформить право собственности на жилое помещение (квартиру) в недострое:

  1. Подать иск в суд о признание права собственности на жилое помещение (квартиру), оплаченное по ДДУ.
  2. Ждать решения суда о том, что Вы, как дольщик, имеете законное право на квартиру.
  3. Все, квартира исключена из списка помещений на продажу, закреплена исключительно за Вами и ждет новоселья.

Как оформить право собственности на нежилое помещение (кладовку или парковочное место) в недострое?

Дело в том, что Закон РФ не защищает собственников нежилых помещений, поэтому они автоматически попадают в реестр кредиторов. Иными словами: ждите очереди по деньгам, которая может и не дойти. Подобный расклад, конечно, никого не удовлетворит. Но у Вас есть возможность вывести свои помещения (кладовки/парковочные места) из общей массы того, что будут продавать. К сожалению, шансы на успешное решение такого типа прямо пропорциональны степени готовности дома, в котором это помещение находится.

Порядок действий для оформления кладовки/парковко-места в собственность в недостроенном доме:

  1. Подать иск в суд о признание права собственности на нежилое помещение, которое Вы оплатили.
  2. Ждать решения суда о том, что Вы, как дольщик, имеете законное право на то, что купили.
  3. Радоваться тому, что Ваш объект исключен из продажной массы и закреплен за Вами.

Важно: на время судебного разбирательства помещение становится конфликтным, поэтому продавать его никто не имеет права до тех пор, пока конфликт не решится.

Если говорить конкретно про банкротство «Экоквартала» в Митино-2, то иск о признании права собственности на помещение нужно подавать исключительно в Красногорский суд.

Читайте так же:  Оформление ттн при доставке транспортной компанией образец

В данной статье показан лишь один из многих примеров судебных дел по ДДУ, помните, что каждое дело индивидуально. Если Вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — задайте вопрос юристу через форму связи. Это удобно и бесплатно.

Либо звоните по телефону +7-495-208-62-19, +7-495-208-31-87.

Признание права собственности на объект незавершенного строительства

Нередко участники долевого строительства сталкиваются с ситуацией, когда застройщик нарушает свои обязательства по договору, задерживает строительство объекта или оттягивает процедуру оформления права собственности.

В этом случае, участники долевого строительства не могут получить свидетельство о праве собственности в обычном порядке, то есть, как установлено законом, по умолчанию.

Основанием для государственной регистрации права является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и передаточный акт. При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию должно быть самостоятельно передано застройщиком в регистрирующий орган.

В случае если такое разрешение отсутствует (на ввод объекта в эксплуатацию), а также в зависимости от обстоятельств дела, дольщик вправе обратиться в суд с одним из следующих исков.

Здесь категории исков распределяются в зависимости от ситуации:

  • Первый вид иска – иск о признании права собственности на квартиру. Его следует заявлять в следующих случаях. Если многоквартирный дом фактически завершен (строительство завершено), однако, не введен в эксплуатацию, или же если многоквартирный дом фактически завершен (строительство завершено), получено разрешение на ввод в эксплуатацию, однако, застройщик уклоняется от передачи разрешения в регистрирующий орган и также, соответственно, оформление акта приема-передачи квартиры;
  • Второй вид иска – иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры. Его следует заявлять в случаях, если многоквартирный дом еще не достроен. Например, степень готовности составляет 80-90%, но объект долевого строительства был фактически передан дольщику. То есть дольщики уже там живут, но дом еще не достроен;
  • Третий вид иска – иск о признании на долю в общей долевой собственности на многоквартирный дом. Эта доля должна соответствовать объекту долевого строительства в виде квартиры. Следует заявлять такие иски в случаях, если многоквартирный дом не достроен, в эксплуатацию не вводился и объект долевого строительства дольщику не передавался.

В зависимости от того, какой иск вы подаете, следует обращаться в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. То есть неважно, какой вид иска, все равно такие дела рассматриваются районными судами.

Акт приема-передачи незавершенного строительства.

Как зарегистрировать незавершенное строительство по дачной амнистии, читайте тут.

Здесь есть одно примечание – если в отношении застройщика применяется процедура банкротства, то требование о признании права собственности на объект долевого строительства может быть заявлено только в рамках дела о банкротстве в арбитражный суд.

Какие документы прикладываются к исковому заявлению?

Необходимо приложить следующие документы:

  • Техпаспорт БТИ либо кадастровый паспорт;
  • Копию договора об участии в долевом строительстве;
  • Копию документов, подтверждающих уплату суммы по договору долевого участия в строительстве (расписки, платежные поручения и др.);
  • Документ, подтверждающий уплату госпошлины (если госпошлина уплачивается).

Есть категории дел, по которым госпошлины не уплачиваются (дела по закону о защите прав потребителей). Важно отметить, что основанием для каждого иска может послужить непредставление вами каких-либо документов либо отсутствие у ответчика (то есть у застройщика) права распоряжаться недвижимым имуществом.

Например, у застройщика не было разрешения на строительство на данном земельном участке (скажем, целевое назначение земли не соответствовало).

В этом случае, суд может отказать в иске о признании права собственности на квартиру, поэтому мы рекомендуем при подписании предварительного договора обращаться к юристам и тщательно проверять каждый пункт договора.

Для проведения юридического анализа самого договора, нужно смотреть документы, какие соответствующие разрешения есть у застройщика и прописывать важные пункты в договоре, чтобы не было таких ситуаций, когда суд может в дальнейшем отказать, то есть предусмотреть все дальнейшие варианты.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Право собственности на недостроенный объект

Может ли недостроенный объект принадлежать на праве собственности лицу, которое на принадлежащем ему земельном участке возвел данный объект

Ответы юристов ( 2 )

  • 7,2 рейтинг
  • 1388 отзывов

Да, может, в силу ст 219 и ст 130 ГК РФ. Он так и называется объект незавершенного строительства.

Если земельный участок находится у лица в собственности, то оно может зарегистрировать право собственности на возведенные на нем постройки, здания и сооружения. Но для этого строения должны быть построены после того, как в компетентных органах (управление архитектуры и градостроительства) получено разрешение на строительство и соблюдены все строительные нормы. В таком случае, кадастровый инженер изготавливает технический план объекта незавершенного строительства, на основании данного тех.плана объект ставится на государственный кадастровый учет, после чего производится регистрация права собственности на объект. В случае, если отсутствует разрешение на строительство, собственнику земельного участка придется обратиться в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства. И, вероятнее всего, суд назначит строительно-техническую экспертизу, после чего, по ее результатам примет решение. А на основании решения также изготавливается тех. план, объект проходит постановку на государственный кадастровый учет и регистрацию права собственности.

Однако, если строительство произведено без разрешения и с существенными нарушениями, создающими угрозу окружающим, местная администрация может выйти с иском о сносе самовольной постройки.

Читайте так же:  Регистрация по договору социального найма жилого помещения

Признание права собственности в недостроенном многоквартирном доме

Являюсь дольщиком многоквартирного строящегося дома. Готовность дома 85%, по факту моя квартира построена. Срок сдачи мне квартиры 1кв. 2017г. Но строительство уже 2 года не ведется. На застройщика одним из дольщиков подан иск на признание банкротства. Судебного решения еще нет, процедура наблюдения не введена. Вопрос: целесообразно ли сейчас мне в судебном порядке признать свое право собственности на квартиру в недостроенном доме. И если я его получу, то в случае банкротства, в реестр обманутых дольщиков я включена не буду. Основная масса дольщиков планирует вступить в реестр обманутых дольщиков по факту признания банкротства застройщика и рассчитывает на помощь администрации в достройке дома. Если такая помощь все таки будет оказана, каковы будут мои права и обязанности в таком доме в момент его достройки? Вообще не совсем понимаю какие юридические последствия будут для дома, в котором часть дольщиков признают свое право собственности на недострой, а часть подают на включение в реестр обманутых дольщиков?

Ответы юристов ( 1 )

При признании судом застройщика банкротом, являясь собственником доли (квартиры), вы имеете право на исключение вашей собственности из конкурсной массы. С другой стороны, воспользоваться своим правом на недвижимость до момента достройки и введения дома в эксплуатацию вы не сможете.

Получая статус дольщика, при признании застройщика банкротом, вы приобретаете статус привилегированного кредитора 3ей очереди, что дает вам право на получение денежных средств. Если застройщик использовал схемы по обходу ФЗ 214 О долевом строительстве, шансы на получение вами денежных средств резко сокращаются.

Решение о признании права собственности нужно принимать исходя из конкретных обстоятельств дела, но при этом учитывать:

Что при наличии возбужденного дела о банкротстве, дольщики не в праве требовать исполнения перед ними обязательств в натуре, а могут рассчитывать только на уплату им денег.

В каких случаях возможно признание права собственности на объект незавершенного строительства

​Признание права собственности на объект незавершенного строительства допускается отечественным законодательством и сложившейся практикой. Однако, есть ряд проблем, с которыми сталкиваются будущие собственники. В первую очередь, это связано с отсутствием прямого определения, но такой объект включается в понятие недвижимости.

Отсутствие необходимой законодательной базы вызывает споры и разногласия в судебных процессах по доказыванию права собственности. Суды по-разному понимают объект незавершённого строительства и основываются на стадии, категории объекта и иных признаках.

Правовое регулирование

При признании прав на недостроенный объект необходимо ориентироваться, в первую очередь, на нормы Гражданского кодекса РФ:

  • статья 130 даёт определение недвижимости;
  • статья 128 перечисляет основания, по которым право собственности может быть приобретено;
  • статья 210 устанавливает правила возникновения права собственности на объекты, которые только создаются.

Также стоит обратить внимание на ФЗ № 122, регулирующий процедуру госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

[3]

В обязательном порядке, при формировании правовой позиции, следует изучить материалы судебной практики. Так, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N1 от 2016 года устанавливает, что суд обязан обратить внимание на степень готовности объекта, минимум должен иметься фундамент.

Что такое объект незавершённого строительства

Статья 130 ГК РФ, в части 1, относит такие объекты к недвижимому имуществу. Однако чёткого определения законодатель не даёт. На основании сложившейся практики, можно сделать вывод, что отнести собственность к данной категории можно при наличии ряда признаков:

[2]

  1. имущество располагается на земле и не может быть перемещено без нанесения ущерба. Это общий признак любой недвижимости, в противном случае объект считается движимым имуществом;
  2. не может использоваться по назначению, так как возведение не было завершено;
  3. строительство может быть завершено впоследствии, при возобновлении работ или их продолжении другими лицами.

Суды, чаще всего, признают такую собственность, если имеется хотя бы фундамент. Но практика достаточно неоднозначна, в некоторых случаях требуется доказать более высокую степень готовности.

Как стать собственником недостроенного объекта

Чаще всего проблема возникает, если застройщик обанкротился или не может продолжать строительство по иным причинам. Не исключается вариант и с признанием права на незаконченный частный дом или даже нежилое здание.

Строение, которое не было сдано в эксплуатацию, не считается полноценным объектом, поэтому передать его в собственность можно только в судебном порядке. Иных способов, на данный момент, не имеется.

На практике, необходимость чаще всего возникает при участии в договоре долевого участия, когда застройщик по какой-то причине отказывается достраивать дом. В таком случае чтобы признать права собственности, потребуется наличие следующих факторов:

[1]

  • высокая степень готовности. Дом должен быть готов минимум на 75 процентов, иногда суды требуют доказать готовность и 90 процентов объекта. Однако, судебная практика очень разнообразна, можно встретить и иные показатели готовности. Степень завершённости определяется на основании имеющейся документации, а также экспертного заключения;
  • взнос дольщика был уплачен полностью, задолженность отсутствует;
  • застройщик отказался от строительства или был признан банкротом. Суд не признает право при первой просрочке, особенно если она носит кратковременный характер. В таком случае заявитель может воспользоваться иными механизмами защиты собственных прав, например, взыскать неустойку.

Перед тем как подать в суд на признание недостроя, следует удостовериться в соответствии указанным факторам.

Обращение в суд

Дольщики-физические лица идут в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика или объекта, который является предметом спора. Организации обращаются в Арбитражный суд.

Если госкомиссия приняла объект, то есть возможность оформить в собственность уже полноценную квартиру. Такие ситуации возникают, если после принятия объекта государственным органом, но до передачи его гражданам, организация была признана банкротом или начала процедуру банкротства, либо уклоняется от фактической передачи квартир дольщикам. В остальных случаях необходимо признавать право собственности на объект незавершённого строительства.

В иске необходимо указать:

  1. наименование и реквизиты суда, который будет рассматривать дело. Найти нужные данные можно на официальном сайте судебного органа;
  2. реквизиты дольщика, а также застройщика, то есть истца и ответчика. Истец указывает своё ФИО и адрес, а также использует реквизиты застройщика из договора;
  3. название документа. Указывается перед началом основного текста;
  4. общие характеристики ситуации, начиная от факта заключения договора и заканчивая правовыми актами, обосновывающими позицию заявителя;
  5. чётко выраженные требования к ответчику;
  6. список приложений.
Читайте так же:  Порядок приватизации государственного и муниципального имущества

Пакет прилагаемой документации формируется индивидуально, в зависимости от ситуации, но в обязательном порядке понадобятся:

  • договор долевого участия;
  • бумаги, подтверждающие факт оплаты взносов;
  • имеющиеся документы на недостроенную недвижимость;
  • претензии и письма, направляемые ранее застройщику.

После признания права собственности, дольщику необходимо зарегистрировать его должным образом. Сделать это можно в Росреестре или МФЦ, а основанием для регистрации будет выступать судебный акт.

Признание права в иных случаях

Не только дольщики могут рассчитывать на признание права собственности на незавершенный объект. Незаконченный частный дом или иной объект также может получить такой статус.

Например, недострой может быть арестован службой судебных приставов при проведении исполнительных процедур в отношении должника. Если у него отсутствует иная собственность, такие объекты арестовываются, а затем продаются с торгов или передаются в собственность кредитора, при его согласии.

В таком случае основная проблема связана с оценкой объекта. Как правило, рассчитывается стоимость материалов, затраченных на строительство недвижимости.

Признание права собственности возможно и при наличии иных договорных отношений между лицами.

Например, если стороны заключили договор об оказании услуг на возведение какого-то объекта, но работы не были завершены. Здесь ситуация схожа с долевым участием, однако, суд может признать право даже при меньшем проценте готовности объекта.

Объект незавершённого строительства может быть собственностью. Признать право на него может только суд. Процедура возможна, несмотря на отсутствие чёткого определения и полноценной регламентации в нормах действующего законодательства. Тем не менее, судебная практика знает немало случаев признания права как при наличии договора долевого участия, так и в иных случаях.

Признание права собственности на недострой: процедура

Наверное, каждый человек мечтает иметь собственную жилплощадь. Покупка частного домовладения или квартиры на рынке вторичного жилья – удовольствие не из дешевых. Куда более экономичным вариантом является принятие участия в долевом строительстве или постройка собственного дома на земле, арендованной у муниципалитета. Но как быть, если застройщик затягивает процедуру передачи помещения в случае долевого участия, или каким образом оформить право собственности на недострой на своем участке при самостоятельном возведении дома? О том, как получить право собственности на объект незавершенного строительства, расскажет следующая статья.

«Дачная амнистия»

Оформление недостроя

Согласно статье 130 ГК РФ под недвижимостью подразумеваются вещи, неделимо связанные с землей, переместить которые без сопутствующего ущерба не представляется возможным. Недостроенный объект с фундаментом расценивается в качестве недвижимого имущества, попадая под критерии указанной статьи. Из ст. 25, п. 2, Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, следует, что для оформления права собственности на недострой требуется правоустанавливающая документация на землю и разрешение на осуществление застройки. Перед тем, как подать документы в Росреестр, потребуется предпринять следующие шаги:
  • получить разрешение на осуществление строительства, полученное в отношении незавершенной постройки;
  • получить технический паспорт объекта в БТИ;
  • получить кадастровый паспорт на недострой согласно форме, утвержденной от 01.01.2015г.

Что касается земель, находящихся в аренде, то на узаконивание в собственность участков в рамках «дачной амнистии» у землевладельцев имеется время до 01.03.2018 г. при условии, что сам надел был определен в пользование до 30.10.2001г. До того, как оформить в собственность «незавершенку», следует надлежащим образом завершить приватизацию землевладения. Для этого потребуется подать в Росреестр правоустанавливающие оригиналы документов и кадастровый паспорт на сам надел.

Камни преткновения при участии в долевом строительстве

Приобретение жилья на основе договора участия в долевом строительстве для ряда граждан является оптимальным вариантом по сравнению с покупкой аналогичной жилплощади на вторичном рынке. К сожалению, из-за нестабильности экономики или недобросовестности застройщика, часто недостроенный дом так и остается символом мечты о новоселье. Застройщики либо тянут со сроками сдачи, либо и вовсе складывают с себя ответственность, инициировав процедуру банкротства. В таких случаях дольщику остается либо брать ситуацию в свои руки, отстаивая собственные интересы в соответствии с действующим законодательством, либо безропотно ждать исполнения возложенных на себя обязательств другой стороной договора.

Важно! Оформлять свои права на долю от недвижимости представляется возможным только через обращение в судебный орган.

Обращение в судебную инстанцию

Перед тем, как подготовить иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства, дольщику необходимо учесть следующее:

Заключение

Видео (кликните для воспроизведения).

Напоследок отдельно о банкротстве. Успеть обратиться с иском в судебный орган дольщик должен до того, как Арбитражным судом будет вынесено определение в отношении застройщика. В противном случае обращение в суд дольщиком при начатой процедуре банкротства стороной ответчика имеет смысл лишь тогда, когда объект уже был введен в эксплуатацию и сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры в новостройке до того, как исковое заявление о признании организации банкротом было принято в Арбитражном суде.

Источники


  1. Ивакина, Н.Н. Культура судебной речи / Н.Н. Ивакина. — М.: БЕК, 2017. — 334 c.

  2. Жилина, Е. А. Юридическая служба предприятия: cоздание и управление / Е.А. Жилина. — М.: КноРус, 2010. — 168 c.

  3. Тарский, А. Введение в логику и методологию дедуктивных наук / А. Тарский. — М.: [не указано], 2014. — 694 c.
  4. Винавер М. М. Очерки об адвокатуре; Ленанд — М., 2016. — 224 c.
  5. Сырых, В. М. Теория государства и права / В.М. Сырых. — М.: Юстицинформ, 2011. — 704 c.
Признание права собственности на недостроенный объект недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here