Переустройство нежилого помещения в многоквартирном доме

Полная информация на тему: "Переустройство нежилого помещения в многоквартирном доме" от профессионалов для людей понятным языком.

Глава 4. Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме (ст.ст. 25 — 29)

Информация об изменениях:

Наименование изменено с 8 января 2019 г. — Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ

Глава 4. Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме

См. схему «Перепланировка и переустройство жилого помещения»

>
Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме
Содержание
Жилищный кодекс (ЖК РФ)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Делаем перепланировку и переустройство с умом! Тонкости изменений нежилых помещений в многоквартирном доме

При перепланировке нового помещения фирма или компания преследует не только сугубо утилитарные цели, но и старается придать апартаментам облик, наиболее соответствующий профилю, статусу, имиджу и амбициям предприятия.

Ход проведения работ по перепланировке строго регламентирован законодательством РФ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Основные цели перепроектировки в жилом многоквартирном доме

Перепланировка есть изменение конфигурации помещения с объединением объектов, или же, наоборот, разделение единой площади объекта на несколько помещений. Сюда входят также работы по изменению размеров и формы элементов конструкции – лестниц, окон, дверных проемов (о перепланировке входной группы и ее согласовании рассказано тут).
Непременным условием перепланировки является сохранение в неприкосновенности несущих конструкций здания, общих коммуникаций и облика.
Цель перепланировки очевидна – сделать помещение более удобным для работы персонала и приспособить его для использования по новому назначению.

Правила и ограничения

Условия, правила, нормативы, ограничения и запреты, касающиеся перепланировки нежилых помещений, прописаны в Жилищном кодексе РФ. («Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 03.04.2018, глава 3, ст. 22-24, глава 4, ст. 25-29).

К ним относятся, в частности, следующие требования:

  1. Проведение работ по перепланировке возможно лишь при соблюдении Жилищного кодекса и законодательных актов в их части, касающейся градостроительной деятельности.
  2. Перепланировка в жилом доме не допускается, если в результате доступ к иным (жилым) помещениям здания окажется ограниченным.
  3. Нежилое помещение не может располагаться выше первого этажа, за исключение случаев, когда помещения, расположенные ниже, также являются нежилыми.

Кратко формулируя, проводимые работы не должны

  • затрагивать несущие конструкции и облик здания;
  • ущемлять интересы третьих лиц.

В чем отличия перепланировки от переустройства?

Переустройством в многоквартирном доме называются проведенные в пределах помещения:

  • оптимизация (перенос) существующих инженерных сетей (отопление, электричество, водоснабжение и т.п.);
  • замена устаревших коммуникаций, изменение их схемы и установка нового оборудования;
  • дополнение существующих инженерных систем новыми элементами (например, подводка отопления или вентиляции).

Иными словами, переустройство в жилом доме – это установка, замена или перенос технического оборудования, не затрагивающие планировку или конфигурацию помещения.

О том, что такое перепланировка, переустройство и реконструкция нежилых помещений и чем они отличаются друг от друга, говорится в нашем материале.

Какими правовыми актами регулируется оформление?

Помимо упомянутых выше положений Жилищного кодекса РФ, проведение перепланировки нежилых помещений регламентируются постановлениями администрации города, округа или иной территориальной единицы РФ.

Эти правовые акты устанавливают единый порядок таких работ, учреждают порядок согласования, назначают ответственные и надзорные органы. Также учреждается конкретное лицо, обладающее правом подписи на выданных разрешающих документах.

Как получить разрешение?

Перепланировка нежилого помещения требует от владельца или арендатора подготовки множества документов. Это кропотливый, зачастую – изнурительный процесс. Он состоит из множества этапов.

  1. Первый этап – получение предварительного заключения экспертной комиссии. Затем готовится комплект чертежей, в которых наглядно представлен весь комплекс предполагаемых изменений. Разработкой такой документации вправе заниматься только организации, имеющие лицензию установленного образца.
  2. Следующий этап – согласование проекта перепланировки в надзорных органах. К ним относятся:
  • проектно-инвентаризационное бюро;
  • органы санитарно-эпидемического надзора;
  • управление пожарного надзора;
  • газовая инспекция;
  • жилищная инспекция.

О согласовании перепланировки нежилого помещения в здании и многоквартирном доме написано тут.

Каждая перечисленная инстанция при этом потребует, наряду с представленной проектной документацией, подробного обоснования всех ее положений.
На следующем этапе вступает в действие специальная межведомственная комиссия органов местного самоуправления. Необходимые для этого документы:

  • Заявление о перепланировке нежилого помещения.
  • Нотариально заверенные копии документов учредителя.
  • Нотариально заверенные копии документов на права владельца (арендатора).
  • Копии поэтажного плана с прилагаемой экспликацией БТИ. Эти документы необходимо предварительно получить в органах технической инвентаризации.
  • Письменное согласие органа (лица), содержащего здание на своем балансе.
  • Проектная документация.
  • Разрешительные документы на изменение функционального назначения помещений.
  • Договор страхования гражданской ответственности, учитывающий интересы третьих лиц.
  • Техническое заключение.
  • Договор об авторском надзоре (при необходимости).
  • Акты об осмотре смежных помещений, имеющих элементы конструкции и инженерные системы (коммуникации), сопряженные с объектом перепланировки.
  • Документы о согласии лиц-владельцев соседних помещений.

Приведенный список основных документов не является исчерпывающим. Практика показывает, что всегда возникает необходимость в ранее не предусмотренных дополнительных документах и согласованиях.

Читайте так же:  Принято решение о приостановлении государственной регистрации

Особенности проведения процедуры перевода в жилое

В соответствии с действующим Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ, гл.3, ст.22), нежилое помещение не может быть переведено в статус жилого, если оно:

  • либо не соответствует установленным требованиям;
  • либо не может быть реконструировано в целях достижения такого соответствия;
  • либо обременено правами собственности третьих лиц.

При переводе нежилого помещения в жилое требуется:

  1. Юридически оформить согласие собственников на перепланировку.
  2. Подготовить проект, соответствующий санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и иным требованиям.
  3. Заручиться решением общего собрания собственников (если предполагаемые работы могут затронуть интересы иных владельцев).
  4. Представить в муниципальные органы:
  • Документ, удостоверяющий личность владельца или его полномочного доверенного лица.
  • Документы о праве собственности (подлинники или нотариально заверенные копии).
  • Подготовленный проект переустройства (перепланировки).
  • Заключения СЭС и служб ЖКО.
  • Протокол общего собрания собственников. К нему должны быть приложены списки собственников или их доверенных лиц, документы, уведомляющие собственников о собрании и его повестке, лист регистрации присутствующих, оформленное решение, принятое общим голосованием;

Как обжаловать отказ?

Гарантией положительного решения надзорных органов является соблюдение правил и нормативных актов.

При недостаточном опыте возможны разного рода оплошности, ошибки в представленных документах, иные огрехи. Частой причиной для отказа в согласовании является ошибки в проекте, идущие вразрез с действующими СНиП. Поэтому отказ в проведении перепланировки – не редкость.

Но как поступить, если проект составлен верно, а действия заявителя правомочны?

Если решение об отказе представляется необоснованным или незаконным, следует обжаловать его в судебном порядке (ЖК РФ, гл.3, ст.23, 24). Исковое заявление должно быть подано в течение 3-х месяцев после получения отказа.

[3]

За юридической консультацией по этому вопросу следует обращаться в территориальную жилищную инспекцию.

Поводом для отказа может послужить самостоятельно, то есть незаконно проведенная перепланировка. Также не исключен вариант, что такая перепланировка была произведена прежним владельцем, о чем добросовестный приобретатель не был поставлен в известность заранее. О том, что грозит за незаконную перепланировку помещения и как ее узаконить, читайте в отдельной статье.

В этих случаях также имеет смысл обратиться в суд. Если назначенная судом экспертиза установит, что самовольная перепланировка, кем бы она ни была проведена, не нарушает строительные нормы и не представляет угрозы, то, как показывает практика, суд зачастую становится на сторону заявителя. Перепланировка в таком случае признается законной – так сказать, «задним числом».

Виды работ в многоквартирном строении

К основным видам работ по перепланировке нежилого помещения относятся:

  • установка стен или перегородок;
  • перемещение санузлов;
  • перенос, снос, монтаж или изменение параметров вспомогательных элементов – балконов, лестниц и т.п.;
  • изменение размеров окон, их добавление или замуровывание;
  • подключение новых элементов, использующих инженерные сети (душ, кухонное оборудование);
  • изменение конструкции пола, влекущее усиление нагрузки на несущие элементы;
  • монтаж (демонтаж) лестничных пролетов;
  • подключение новых инженерных коммуникаций.

Схожие по типу работы, но имеющие характер текущего ремонта, или связанные с заменой старого оборудования на новое, аналогичное по своим параметрам, в качестве перепланировки не рассматривается.

Ввод в эксплуатацию — что делать?

После завершения всех работ вновь создается комиссия. В нее должны входить:

  • заявитель;
  • лицо, на чьем балансе находится здание;
  • представители надзорных служб (пожарная охрана, СЭС и пр.);
  • разработчик проекта;
  • исполнитель (представитель строительной компании).

Документы, которые требуется представить для актуализации (то есть подтверждения правомочности проведенных работ и введения объекта в эксплуатацию):

  • разрешение на перепланировку;
  • план строения;
  • свидетельство о праве собственности;
  • техническая документация о соответствии помещения предъявляемым требованиям.

В ходе приемки представители межведомственной комиссии оценивают качество выполненных работ, в особенности – скрытых несущих конструкционных элементов. Обращается внимание на то, что проведение перепланировки не затруднило доступа к инженерным коммуникациям здания в целом.

После завершения описанных процедур и подписания акта о приемке помещение поступает в эксплуатацию.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Перепланировка нежилого помещения. Все нюансы.

С точки зрения оформления перепланировки нежилые помещения делятся на два типа: нежилые помещения, встроенно-пристроенные к жилым домам, и нежилые помещения в отдельно стоящем здании.
Если Вам необходимо согласовать перепланировку нежилого помещения, пришлите нам на почту [email protected] планы Вашего помещения до и после перепланировки, либо позвоните нам по телефону 8 (495) 507-74-67 — мы с радостью Вам поможем !

Содержание статьи

1. Перепланировка нежилого помещения в жилом доме в Москве.

Перепланировка нежилого помещения в жилом доме в Москве- разрешение на ремонт.

Перепланировка нежилых помещений в многоквартирном доме должна осуществляться на основании разрешения Жилищной инспекции в соответствии с Постановлением Правительства Москвы №508. Об оформлении перепланировки такого помещения мы подробно рассказывали в этой статье. Там подробно рассмотрен порядок перепланировки нежилого помещения. Здесь же рассмотрим основные требования к самой перепланировке.

Во-первых, если одно из мероприятий при ремонте состоит в списках пунктов 2 и 3 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы (а это актуально для 90% всех перепланировок), то согласование необходимо оформлять на основании проекта перепланировки, выполненного проектной организацией с соответствующим допуском СРО. Подробнее о таких проектах Вы можете прочесть здесь. Также, согласно пункту 1.4.7 Приложения 3 к уже упоминаемому Постановлению 508, проект перепланировки необходимо добавить техническим заключением. Если при перепланировке затрагиваются несущие конструкции, то техническое заключение о допустимости и безопасности работ необходимо делать в организации- авторе проекта дома. В остальных случаях его можно выполнять у любой организации, имеющей соответствующий допуск СРО на данные проектные работы.

Читайте так же:  Постановление правительства о создании территории опережающего развития

Во-вторых, согласно пункту 4.24* СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения» все входы в помещения с улицы должны быть оборудованы тамбурами или иметь воздушно-тепловой завес. Глубина тамбура согласно СП 59.13330.2012 должна быть не менее 2,3 м., а ширина- 1,5 м. При реконструкции здания допускается делать глубину тамбура 1,5-1,8м. при ширине не менее 2 м. Входные группы помещения, в которые предполагается попадание маломобильных групп населения, должны быть оснащены пандусом. Максимально допустимый уклон такого пандуса согласно п.4.1.14СП 59.13330.2012 составляет 1:20. При перепаде высот не более 0,2 метра разрешается увеличение уклона до 1:10. Максимальная длина одного марша пандуса должна составлять не более 9 метров, а высота- 0,8 м. Пандус должен быть оборудован двумя рядами поручней на высоте 0,7 и 0,9 м. с расстоянием между ними в пределах 0,9-1 м.

Перепланировка нежилых помещений в многоквартирном доме- согласованная планировка.

В-третьих, любое нежилое помещение помимо основного входа должно иметь эвакуационный выход.

В-четвертых, для нежилых помещений, как и для квартир, запрещены к осуществлению мероприятия, описанные в пункте 10 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508. А также пункты 4 и 5 того же Приложения.

В-пятых, невозможно согласовать такие переделки фасадов, при которых нарушается архитектурный облик дома, а также его колористическое решение согласно пункту 19.2 Приложения 1 к ППМ №508.

Если помещение встроено в жилой дом и в этой части планируется какое-либо затрагивание общедомового имущества (устройство отдельного входа, заложение или пробивка окна и т.д.), то согласно п. 2.5.1.1.1.9 Приложения 2 Постановления Правительства Москвы №508 необходимо организовать собрание всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, чтобы не менее 2/3 из них дали своё согласие на такую перепланировку. Если же устройство отдельного выхода или другое затрагивание наружных стен происходит в пристроенной части, то организовывать такое собрание не надо.

Также отметим, что не так давно для нежилых помещений, собственником которого является юридическое лицо, увеличили штраф за несогласованную перепланировку до 350 000 рублей согласно пункту 9.12 Кодекса об Административных правонарушениях города Москвы.

2. Перепланировка нежилых помещений в многоквартирном доме в Московской области.

Перепланировка нежилого помещения в Московской области- разрешение на ремонт.

Как и в Москве, в Московской области местными Администрациями приняты соответствующие постановления, регулирующие порядок перепланировки нежилого помещения. Здесь можно скачать пример такого постановления с утвержденным регламентом в городе Красногорске. В других городах Подмосковья тексты этих постановлений практически не отличаются, так как были спущены «сверху».

В целом, порядок оформления перепланировки нежилого помещения в Московской области не сильно отличается от соответствующего порядка в Москве. Дополнительно требуется согласование с управляющей компанией.

3. Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании.

Для таких объектов пока не существует никаких регламентов, а потому перепланировка помещения в нежилом доме осуществляется просто на основании проекта и технического заключения, выполненными проектными организациями с допуском СРО. После чего на основании этой проектной документации техники БТИ обмеряют на объекте произошедшие изменения и заносят их в собственную базу.

Здесь главное, чтобы производимые работы не относились к реконструкции, потому что тогда БТИ затребует получения разрешения на строительство (реконструкцию). Подробно работы, которые можно согласовать как перепланировку, описаны в Постановлении Правительства Москвы № 432 от 27.08.12. Остальные работы, такие как устройство антресоли, пристройки и т.д. относятся к реконструкции. Следует отметить, что данная информация актуальна и для перепланировки нежилых помещений в жилых домах.

В завершение статьи приведём несколько примеров согласованных перепланировок:

Перепланировка нежилого здания.

План БТИ помещения после перепланировки.

Данное нежилое помещение находилось в нежилом здании, а потому по нему были получены новые планы БТИ на основании проекта перепланировки и технического заключения. Вся перепланировка заключалась в демонтаже старых перегородок и устройстве новых.

Перепланировка в нежилом помещении в жилом доме.

План демонтируемых и возводимых перегородок.

План помещений после перепланировки.

В данном примере помещения являлись встроенными в жилой дом. Перепланировка содержала достаточно большой объём работ: обшивку стен гипсокартоном, демонтаж и монтаж не несущих перегородок, устройство нескольких проемов в несущих стенах и т.д.

С этой статьёй читают

Проект перепланировки нежилого помещения недорого.

Видео (кликните для воспроизведения).

Согласование перепланировки нежилого помещения.

Разрешение на перепланировку квартиры и нежилого помещения в 2019 г.

Переустройство и перепланировка нежилого помещения законодательство

Автор: Колосков Дмитрий · 10.09.2019 2019-09-10

mmaxer/ Depositphotos.com

8 января 2019 года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, согласно которым требования жилищного законодательства к организации проведения переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме применяются в отношении как жилых, так и нежилых помещений в МКД (Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме»).

До указанной даты положениями ЖК РФ регулировались лишь вопросы, связанные с переустройством и перепланировкой жилыхпомещений в МКД. Рассматриваемыми же поправками в нормах ЖК РФ, касающихся проведения переустройства и перепланировки, слова «жилые помещения» заменены на «помещения в многоквартирном доме».

Читайте так же:  Приказ о закреплении водителей за транспортными средствами

Так, например, пунктом 2 ст. 27 ЖК РФ теперь предусмотрено привлечение к ответственности лиц, самовольно осуществивших переустройство и перепланировку помещения в МКД (то есть как жилого, так и нежилого; ранее же в указанной норме речь шла именно о жилом помещении).

В связи с этим отметим, что в декабре 2018 года в Госдуму был внесен законопроект, которым предлагается уточнить ст. 7.21 КоАП РФ, закрепив в ней ответственность за самовольные переустройство и (или) перепланировку любого помещения в многоквартирном доме и распространив эту ответственность на юрлиц и должностных лиц. Данная инициатива обусловлена тем, что действующая редакция ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за самовольную перепланировку именно жилых помещений в многоквартирных домах и только для граждан.

Кроме того, согласно вступившим в силу поправкам, с 08.01.2019 к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД отнесено принятие решений:

  • о переустройстве и перепланировке помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме,
  • об определении лиц, уполномоченных от имени собственников на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в МКД.

Также установлено требование о необходимости представления в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование проведения переустройства или перепланировки, протокола общего собрания собственников помещений в МКД о согласии всех собственников на проведение переустройства и (или) перепланировки, если такие работы невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в доме.

Помимо этого, рассматриваемыми поправками к полномочиям органов государственного жилищного надзора отнесено предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, юрлицами, ИП и гражданами порядка осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирных домах (с правом проведения внеплановой проверки в случае поступления информации о фактах нарушения установленного порядка).

Бывают разные ситуации, при которых необходимо изменить технические данные помещения. Чаще всего это делается из практических соображений — для удобства пользования. И без знания законов сделать это невозможно.

Регламентированием перепланировки нежилых помещений занимается Жилищный кодекс. Но подзаконные акты и постановления могут изменять некоторые детали.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

Переустройство нежилого помещения в многоквартирном доме

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 27 января 2017 г. № 2146-АГ/08 О квалификации работ по демонтажу стен между квартирами, частей стен между лоджиями и комнатами, частей несущих конструкций при организации отдельного входа в помещение, осуществляемое в многоквартирных домах, в качестве перепланировки помещения или реконструкции объекта капитального строительства

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело в рамках своей компетенции письмо Минэкономразвития России от 15 декабря 2016 г. № Д23и-6099 о квалификации работ по демонтажу стен между квартирами, частей стен между лоджиями и комнатами, частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение, осуществляемое в многоквартирных домах, в качестве перепланировки помещения или реконструкции объекта капитального строительства, сообщает следующее.

Понятия «перепланировка» и “переустройство)” и связанные с ними работы отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт. При этом определения понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт» имеют более широкий смысл, нежели понятия «перепланировка» и «переустройство» и включают в себя специальные работы, указанные в Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее — Кодекс).

В соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 1 Кодекса реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, ею частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее — Правила) перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Читайте так же:  Типовой договор подряда на выполнение строительных работ

Правила указывают, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

При этом следует отметить, что Правила применяются в часта, не противоречащей Кодексу и ЖК РФ.

Таким образом, если строительные работы, выполняемые на объекте капитального строительства, влекут за собой изменения, перечисленные в пункте 14 части 1 статьи 1 Кодекса, то такие работы относятся к работам по реконструкции объекта капитального строительства.

В соответствии с Приказом Горкомархитектуры от 23 ноября 1988 г. № 312 (далее — Приказ) при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований — их частичная разборка, повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных), улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.

Таким образом, если в результате перепланировки нежилого помещения проектно-сметной документацией предусмотрено изменение параметров объекта капитального строительства, то такие виды работ относятся к реконструкции объекта капитального строительства.

На основании изложенного, по мнению Минстроя России, работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений.

Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности.

[1]

Согласно части 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

В соответствии с частью 1 статьи 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Таким образом, исходя из буквального толкования ЖК РФ «переводом помещения из жилого фонда в нежилой» является изменение функциональной принадлежности помещения, его основной характеристики — предназначения.

В соответствии со статьей 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

— заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

— правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

— технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

— согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

— заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 указанной статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

Следует отметить, что в соответствии с частью 2 статьи 52 Кодекса виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Перечень указанных видов работ утвержден приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. № 624.

Реконструкция объекта капитального строительства, в том числе нежилого помещения, осуществляется на основании норм Кодекса. Так, часть 1 статьи 51 Кодекса обязывает застройщика получить разрешения на строительство, и в соответствии с частью 2 статьи 55 Кодекса ввести объект в эксплуатацию на основании разрешения федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, выдавшего разрешение на строительство.

Читайте так же:  Технические условия на присоединение к сетям водоснабжения

Дополнительно сообщается, что разъяснения о порядке подготовки технических планов помещений, документов, необходимых для постановки на государственный кадастровый учет изменений помещений в результате перепланировки, реконструкции даны в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2015 г. № Д23и-1578.

Директор
Департамента градостроительной
деятельности и архитектуры
А.В. Гришин

Обзор документа

Минстрой России считает, что работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений.

Отмечено, что переводом помещения из жилого фонда в нежилой является изменение функциональной принадлежности объекта, его предназначения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Разъяснена процедура такого согласования.

Также указано, что виды работ по возведению, реконструкции, капремонту объектов капстроительства, которые оказывают влияние на безопасность, должны выполняться только ИП или юрлицами, имеющими свидетельства о допуске к таким видам работ.

[2]

Реконструкция объекта, в т. ч. нежилого помещения, возможна на основании норм ГрК РФ. Так, застройщик обязан получить разрешение на строительство и ввести объект в эксплуатацию на основании разрешения уполномоченного органа.

Перепланировка нежилого помещения в жилом доме

Оказываем содействие в согласовании перепланировок нежилых помещений! Наше бюро сотрудничает с одной из ведущих посреднических фирм по согласованию в Москве!

Переустройство и перепланировка нежилых помещений в жилых домах обычно происходит на первых этажах. Зачастую данные мероприятия связаны с изменением функционального назначения квартир и переводом их в нежилой фонд — чтобы открыть магазин, офис или предприятие бытовых услуг (впрочем, в некоторых сериях домов, например, П-30 изначально имеются встроенно-пристроенные нежилые помещения на первом этаже).

Пример документов при переводе квартиры первого этажа в нежилой фонд:

Действующее жилищное законодательство по большому счету, устанавливает единый порядок перепланировки как для нежилых, так и для жилых помещений в многоквартирных домах Москвы. Основным органом, который выдает разрешения и принимает выполненые работы, является Мосжилинспекция.

Однако помимо МЖИ, для оформления перепланировки нежилого помещения потребуется ряд согласований с другими организациями.

На реконструктивные работы «добро» дает «архитектура». Например, обосновать затрагивание фасада здания (для устройства отдельного входа) следует в ГлавАПУ. А если дом является объектом культурного наследия, вам придется утвердить в Москомнаследии проект приспособления к современному использованию. В случае присоединения части общедомового имущества, необходим протокол общего собрания собственников жилья с подписями 73% из них. Если собственником помещения является город, то, в первую очередь, необходимо получить разрешение Департамента имущества Москвы.

Какие еще документы для перепланировки нежилых помещений предстоит собрать для предоставления в Мосжилинспекцию?

Вместо технического паспорта БТИ необходим поэтажный план с экспликацией, выписка из техпаспорта на здание по форме 1А, а также справка о состоянии дома по форме 5. Остальные бумаги — те же, что и для обычных квартир: проект перепланировки от организации с допуском СРО, техническое заключение (при необходимости), а также правоустанавливающие документы и заявление. Рассмотрение поданных документов займет от 20 до 35 дней. По истечении установленного срока заявитель получит решение о согласовании, либо мотивированный отказ.

Несмотря на то, что процедура получения разрешения кажется весьма трудоемкой, мы бы хотели предостеречь от самовольного проведения любых подобных работ. Ответственность за незаконную перепланировку нежилых помещений недавно была пересмотрена Мосгордумой в сторону ужесточения. Штраф для юридических лиц, владеющих нежилыми помещениями, вырос до 300-350 тыс. рублей.

При этом ИНПП по надзору за переустройствами все более активно занимается выявлением неузаконенных перепланировок нежилых помещений и выдает предписания о демонтаже самовольно устроенных входных групп, венткоробов на фасадах, пристроек к жилым домам и так далее.

Поэтажные планы нежилых помещений в красных линиях:

Видео (кликните для воспроизведения).

Отказ в согласовании перепланировки нежилого помещения в доме, являющемся объектом культурного наследия:

Источники


  1. Астахов, Павел Правописные истины, или Левосудие для всех / Павел Астахов. — М.: Эксмо, 2016. — 368 c.

  2. Миронов, Иван Суд присяжных. Стратегия и тактика судебных войн / Иван Миронов. — М.: Книжный мир, 2015. — 672 c.

  3. Ваш домашний адвокат. Экстренная юридическая помощь. Советы Юриста. — М.: Мир книги, 2004. — 448 c.
  4. Кудрявцев, И. А. Комплексная судебная психолого — психиатрическая экспертиза / И.А. Кудрявцев. — М.: Издательство МГУ, 2017. — 498 c.
  5. Борисов, А. Н. Защита от принудительной ликвидации юридического лица по искам государственных органов / А.Н. Борисов. — М.: «Юридический Дом «Юстицинформ», 2007. — 272 c.
Переустройство нежилого помещения в многоквартирном доме
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here