Передача технической документации при смене управляющей компании

Полная информация на тему: "Передача технической документации при смене управляющей компании" от профессионалов для людей понятным языком.

Передача технической документации при смене управляющей компании

Итак, вы решили сменить управляющую компанию. Следуя нашему руководству вы подготовили документы и провели собрание, после чего подписали договор управления.

Что происходит потом?

Выбранная вами управляющая организация при заключении договора управления многоквартирным домом должна в течение трех рабочих дней направить соответствующие документы в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) для внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ (часть 2 статьи 198 Жилищного кодекса РФ) и внести изменения в списки обслуживаемых домов на сайте Реформа ЖКХ.

Документы, передаваемые в ГЖИ:

— Надлежащим образом заверенные копии протокола собрания и решений собственников,

— Надлежащим образом заверенные копии договоров управления.

Это обязательный перечень документов, необходимых для подачи в ГЖИ, чтобы МКД включили в лицензию управляющей компании. Более подробно список передаваемых документов описан в Письме Минстроя РФ №24430-АЧ/04 от 05.08.2015 года.

[1]

Необходимо отметить, что в зависимости от региона местные ГЖИ могут предъявлять иные требования к лицензиатам.

Если ГЖИ просит управляющую организацию предоставить не только надлежащим образом заверенные копии, но и оригиналы документов, то необходимо выполнить это требование. В данном случае ГЖИ сверят все данные и возвратят УК оригиналы документов.

Отдельно отметим то, что касается сайта Реформа ЖКХ, определенном как сайт обязательный для раскрытия информации всеми управляющими компаниями. Новая управляющая компания в течение трех дней после проведения собрания указывает на данном сайте, что она теперь управляет вашим домом.

Однако фактическое управление вашим домом она начнет тогда, когда жилищная инспекция завершит внесение вашего дома в лицензию выбранной управляющей компании.

После получения документов от управляющей компании органы государственного Жилищного надзора проводят необходимые проверки. Проверяется правильность проведения собрания, наличие кворума, соответствие договора управления Жилищному кодексу.

Срок проверки не регламентируется законом, однако в большинстве ГЖИ внутренним распоряжением установлен нормативный срок в 30 дней. С одной стороны этого времени достаточно для проведения проверки, с другой стороны, именно за 30 дней до прекращения договора управления, старая управляющая компания должна передать новой управляющей компании всю техническую документацию на МКД (ч.10 ст.162 ЖК РФ).

Порядок передачи технической документации и закреплен в Постановлении Правительства РФ № 416 от 15.05.2013, а ее состав описан в Постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006

Если старая УК не передаст всю техническую документацию в данные сроки, то ей грозит крупный штраф. Если старая УК утратила что-то из технической документации, она обязана в течение трех месяцев восстановить ее за свой счет.

После получения технической документации от старой УК, новая УК заключает договора с ресурсоснабжающими организациям (РСО). При этом, договора старой управляющей компании с РСО считаются расторгнутыми с того дня, когда внесены изменения в реестр и дом исключен из лицензии старой управляющей компании.

Перечень того, что входит в техническую документацию:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

а.1) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о их ремонте, замене, поверках, информацию об индивидуальных, общих (квартирных) приборах учета;

б) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

в.1) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме (для домов веденных в эксплуатацию после 1 июля 2007 года), установленной федеральным органом исполнительной власти.

Кроме того, с технической документацией в новую управляющую организацию передаются:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;


в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (при наличии);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

д.1) списки собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме, а также лиц, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров, составленные с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;

д.2) договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

д.3) оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме (если решением собрания определено место хранения таких документов в управляющей компании);

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Если у старой управляющей компании остались какие то накопленные собственниками средства

После того, как договор управления со старой управляющей компанией будет считаться официально расторгнутым (после исключения дома из ее лицензии), собственники имеют право потребовать возврата остатков средств, полученных старой управляющей компанией. Речь идет о остатках денег, уплаченных собственниками по графе содержание и текущий ремонт, старых накоплениях на капитальный ремонт, доходах от использования общедомового имущества.

Эти деньги должны быть переданы новой управляющей компании, если решением собрания собственников не установлено иное.

Также, бывают случаи, когда собственники наоборот должны управляющей компании, то есть она провела какие-то работы в долг, с согласия собственников, не дожидаясь накопления необходимой суммы. В таком случае уже собственникам придется заплатить старой управляющей компании.

Читайте так же:  Прерывание срока исковой давности в арбитражном процессе

Подводные камни

Новая управляющая компания может начать выставлять платежки уже с того момента, когда на сайте Реформа ЖКХ будет сделана запись, что именно она управляет данным домом.

Это незаконно. Выставлять счета на оплату она имеет право только тогда, когда дом уже включен в ее лицензию.

Точно также и старая управляющая компания имеет право требовать оплаты до того момента, когда ваш дом исключат из ее лицензии.

Минрегионом России предложен порядок передачи документации на многоквартирный дом при смене способа управления домом или смене управляющей организации

Проектом предусмотрено, в частности, что в случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о смене способа управления домом или организации, управляющей домом, уполномоченное собранием лицо в течение 5 рабочих дней подписывает и направляет организации, ранее управлявшей таким домом, уведомление о принятом решении. Уведомление направляется также в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ и орган местного самоуправления.

Организация, ранее управлявшая домом, после получения уведомления должна, в свою очередь, направить в ресурсоснабжающие организации уведомления о расторжении договоров, составить опись технической и иной документации на дом, принять меры к актуализации документов и передать их по акту приема-передачи одному из собственников, указанному в решении собрания, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в доме. В течение 3 месяцев она должна оказывать новой управляющей организации содействие в управлении домом.

В случае отсутствия у ранее управлявшей домом организации одного или нескольких документов она должна восстановить их в течение 6 месяцев и передать по отдельному акту приема-передачи. В случае наличия разногласий по количественному или качественному составу документации такие разногласия отражаются в акте. Копия акта должна направляться в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ и орган местного самоуправления.

Предполагается также установить, что расходы на ведение, хранение и восстановление технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением домом документов включаются в расходы на содержание общего имущества дома, бремя которых обязаны нести собственники помещений в доме.

Энциклопедия решений. Передача технической документации на многоквартирный дом, технических средств и оборудования при смене управляющей организации

Передача технической документации на многоквартирный дом при смене управляющей организации

Согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом (далее — дом) обязана передать техническую документацию на дом и иные связанные с управлением таким домом документы (далее — документация на дом) вновь выбранной управляющей организации. В случае изменения способа управления домом документация на дом передается товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений одному из собственников, указанному в решении общего собрания о выборе способа управления домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику.

Из приведенной нормы следует, что фактически передача документации на дом происходит еще в период действия прежнего договора управления (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 11.10.2013 N Ф09-10447/13). Отсутствие документации на дом у прежней управляющей организации не освобождает ее от исполнения обязанности, предусмотренной п. 10 ст. 162 ЖК РФ (см., например, определение ВАС РФ от 04.06.2013 N ВАС-6783/13, постановление АС Северо-Кавказского округа от 03.06.2016 N Ф08-2606/16).

Порядок передачи документации на дом установлен разделом V Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 (далее — Правила, см. также разъяснения Минрегионразвития РФ, данные в письмах от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 и N 14316-РМ/07).

Согласно п. 18 Правил в случае принятия общим собранием собственников решения о смене способа управления домом, истечения срока договора управления или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, уведомление о принятом решении с приложением копии этого решения. Уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками для управления домом, и её адрес.

Пунктом 19 Правил определено, что организация, ранее управлявшая домом и получившая указанное уведомление, передаёт по акту приема-передачи не позднее месячного срока , установленного ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, документацию на дом, а также информацию о собственниках и нанимателях помещений в доме, о лицах, использующих общее имущество в доме на основании договоров, включая актуальные списки в электронном виде и на бумажных носителях, организации, выбранной собственниками для управления домом.

При этом организация, ранее управлявшая домом, любым способом, позволяющим достоверно установить, что сообщение исходит именно от неё, уведомляет организацию, выбранную собственниками для управления домом, о дате ( не ранее семи дней со дня направления сообщения ), времени и месте передачи документации на дом.

[2]

Документации на дом передается по акту приема-передачи, который должен содержать:

— сведения о дате и месте его составления;

— перечень конкретных документов, передаваемых управляющей организации, выбранной собственниками для управления домом (см., например, постановление АС Северо-Кавказского округа от 01.09.2016 N Ф08-6194/16).

В акте отражаются также разногласия по количественному и качественному составу передаваемых документов. Копия акта приема-передачи в течение трех дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами направляется в жилищную инспекцию и орган муниципального жилищного контроля (п.п. 22, 23 Правил).

Нарушение требований законодательства о передаче документации на дом является административным правонарушением, ответственность за которое установлена ст. 7.23.2 КоАП РФ.

Новости ЖКХ

Все, кто занимается управлением МКД, знакомы с таким понятием, как «техническая документация МКД», а некоторые не только наслышаны о ней, но и успели получить за ее отсутствие немалые штрафы. Техническая документация при переходе МКД из одной управляющей организации в другую или при смене способа управления должна «следовать» за домом. Такое требование в принципе правильное, но зачастую нереализуемое на практике.

Для начала давайте разделим отсутствие желания передавать техническую документацию на МКД и отсутствие возможности передать техническую документацию и в данной статье рассмотрим именно отсутствие возможности по причине того, что вместе с домом «старая» управляющая организация никакой технической документации попросту не получила.

Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 года №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» утвержден состав технической документации долговременного хранения.

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен также пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491.
Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, то есть если даже управляющая организация восстановила ранее утраченную или отсутствующую документацию – эта документация управляющей организации не принадлежит и должна передаваться вместе с домом.

Читайте так же:  Постановление о привлечении к административной ответственности пример

То есть, техническая документация должна быть в действующей управляющей организации МКД в полном объеме для выполнения ею своих обязательств по договору управления и надлежащего содержания общего имущества МКД, а также во избежание неблагоприятных последствий в результате проверок надзорным органом требований действующего жилищного законодательства, в том числе и лицензионных требований к управляющим организациям.

Порядок и сроки передачи технической документации вновь выбранной управляющей организации урегулированы действующим законодательством.

Согласно п.10 ст.162 ЖК РФ управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив обязаны осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом.

Однако на практике у вновь выбранной управляющей организации часто возникают проблемы с получением от прежней управляющей организации технической документации МКД. Это связано как с утратой части технической документации прежней управляющей организацией, так и с тем, что эта документация вообще ей не передавалась.

МКД, сданные в эксплуатацию 30-40-50 и более лет назад практически все не имеют полного комплекта технических документов, которые в настоящее время обязательны при получении разрешения на ввод в эксплуатацию МКД согласно действующему законодательству. Восстановление и изготовление технической документации МКД дело затратное и собственники помещений зачастую не готовы, а в большинстве случаев категорически против возмещать управляющей организации расходы по ее восстановлению.

Судебная практика по спорам о передаче технической документации часто неоднозначна и противоречива. Ранее суды, как правило, не оценивали причину отсутствия у управляющей организации технической документации и выносили решения о восстановлении «старой» управляющей организацией и передачей восстановленной технической документации в новую управляющую организацию.

Но последние выводы Верховного суда РФ, сделанные в нижеуказанных определениях суда, радуют тем, что всё-таки признали отсутствие обязанности у добросовестной управляющей организации по передаче технической документации вновь избранной управляющей организации в случае, когда такая документация ей не передавалась вообще или передавалась не в полном объеме.

Так, Определением Верховного суда РФ № от 18.11.2016 года № 301ЭС1615006 по делу № А8214768/2015 отказано в передаче на рассмотрение кассационной жалобы заявителя в судебную коллегию по экономическим вопросам ВС РФ.

Верховный суд РФ посчитал верным выводы Апелляционного суда, с которыми согласился суд округа, изменяя решение первой инстанции, в целом поддержал указанные выводы, указав при этом, что поскольку … сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт и акты выполненных работ в многоквартирном доме за последние три года Обществу (ответчику) не передавались, то у последнего не может возникнуть обязанности по их передаче вновь выбранной управляющей компании.

Аналогичные выводы сделаны Верховным судом и в Определении № 303-ЭС16-3028 от 22 апреля 2016 года по делу № А51-35762/2014, в котором указано, что …наличие у ранее управлявшей многоквартирным домом организации обязанности по восстановлению и передаче новой управляющей организации технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением, возникает только в случае, если такая документация передавалась предыдущей управляющей компанией и она ее утратила.

« … в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указанных в Правилах № 491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 Правил № 416, принять меры к восстановлению таких документов ив порядке, предусмотренном пунктом 22 Правил № 416, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом…».

Часто также возникает вопрос актуализации технической документации в соответствии с изменениями при управлении многоквартирным домом.

Этот вопрос также зачастую судами решается в пользу здравого смысла, несмотря на исковые требования многих новых управляющих организаций предоставить всю техническую документацию с полностью актуальными данными на момент передачи.

Видео (кликните для воспроизведения).

Так, например, Постановлением арбитражного суда Дальневосточного округа от 08 ноября 2016 года № Ф03-4971/2016 по делу № А04-3237/2016 установлено, что «…Как верно указывалось судами, с учетом указанной нормы, а также исходя из буквального толкования части 10 статьи 162 ЖК РФ, при рассмотрении настоящего спора установлению подлежит факт передачи соответствующей документации на многоквартирный дом лицу, у которого она истребуется, и факт нахождения данной документации у него в настоящее время, поскольку обязанность по изготовлению (восстановлению) отсутствующей технической документации, предусмотренной нормативными документами на многоквартирный дом, никогда не передавшейся для управления домом, и ее последующая передача другому лицу, осуществляющему управление жилым домом, законом прямо не предусмотрена.

По смыслу пункта 21 Правил № 416, документация подлежит восстановлению при ее утрате лицом, которому такая документация передавалась в установленном порядке. Данный вывод судов соответствует правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении ВС РФ от 22.04.2016 № 303-ЭС16-3028(дело № А51-35762/2014).

. Обязанность по своевременному внесению изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок возлагается пунктом 1.6 Правил №170 на собственников жилищного фонда или их уполномоченных лиц.
Между тем, по признанию суда, сведений о том, что в периоду правления многоквартирным домом ответчиком, последний был уполномочен на совершение действий по корректировке технического паспорта на дом в связи с перепланировкой жилых помещений, материалы дела не содержат, в то время как управляющая компания в силу закона несет ответственность перед собственниками помещений за оказание услуг и (или) выполнение работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества согласно перечня, условий, порядка финансирования, определенного собственниками на общем собрании.

Кроме того, суду также не были представлены доказательства того, чтоименно в период управления ответчиком спорным МКД были осуществленыперепланировки жилых помещений и их перевод в нежилые.

Читайте так же:  Существенное нарушение норм материального и процессуального права

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив по правилам статей65, 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для обязывания ответчика изготовить за счет собственных средств и передать по акту приема-передачи технического паспорта на МКД № 117 по ул.Кирова и правомерно отказали в этой части иска.

Выводы арбитражного суда Поволжского округа в Постановлении от 18 августа 2016 г. N Ф06-11637/2016 по делу N А55-23420/2015 также подтверждают вышеуказанную практику судов: «…Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие передачу во владение ООО «ЖКС» истребуемой в рамках предписания от 31.07.2015 г. всей технической документации на многоквартирный дом. При этом как усматривается из материалов дела ООО «ЖКС» неоднократно сообщало административному органу о передаче ассоциации «Самарское региональное содружество ТСЖ» технической документации на многоквартирный дом в объеме ранее ей переданной от предыдущей управляющей организации.

Кроме того, обязанность по изготовлению отсутствующих документов и последующей их передаче другому лицу, осуществляющему управление жилым домом,статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо не предусмотрена.

Соответственно, обязанность по восстановлению утраченной документации может быть возложена только на ту организацию, у которой она имелась…».

Таким образом, сложившаяся правоприменительная практика судов в настоящий момент, позволяет сделать следующие выводы:

  1. техническая документация МКД должна быть передана прежней управляющей организацией вновь избранной управляющей организации в том объеме, в котором она была ею получена, плюс документация, изготовленная или полученная в период управления МКД;
  2. управляющая организация обязана актуализировать техническую документацию только на основании решения общего собрания собственников помещений МКД о включении таких работ в перечень работ по содержанию и текущему ремонту МКД с соответствующим финансированием их собственниками путем включения таких затрат в плату по содержанию и текущему ремонту МКД.

Рекомендации по минимизации рисков связанных с передачей технической документации:
1) необходимо предпринять все меры по получению технической документации у прежней управляющей организации, а именно направлять запросы о передаче технической документации нарочным с отметкой о вручении либо ценными письмами с описью, желательно не один раз;
2) при невозможности получения документации у прежней управляющей организации направлять собственникам в лице Председателя и членов Совета МКД предложения о внесении вопроса о восстановлении (изготовлении) технической документации на дом, включая вопросы о финансировании таких работ для включения в повестку дня ежегодного общего собрания собственников помещений.

Как сменить управляющую компанию?

ОСНОВАНИЯ

[3]

Право на выбор новой УК закреплено в Жилищном кодексе РФ. Этому вопросу посвящен последний, восьмой раздел ЖК — «Управление многоквартирными домами». В разделе расписаны не только правила выбора способа управления домом, но и условия и основания смены одной УК на другую или передачи управления ТСЖ. Напомним, в Петербурге существует достаточно много государственных и негосударственных УК. К первым относятся почти все жилкомсервисы — самые крупные управляющие организации города. Однако не за горами то время, когда все эти ЖКС потеряют свой государственный статус.

В соответствии со статьей 162 ЖК РФ управляющая организация (далее — УК) управляет многоквартирным домом на основании договора управления с каждым собственником помещений дома. Такой договор каждая УК должна была заключить сразу после того, как жители или жилищный комитет выбрали ее в качестве управляющей организации. Срок действия договора — не менее года и не более 5 лет.

На деле в большинстве домов жители отнеслись к таким договорам несерьезно, подмахнули их, не читая, не пытаясь исправить, — если вообще что-то подписывали. Городские власти от разъяснительной работы по этому вопросу заслонились. Поэтому договоры чаще всего не соответствуют федеральному законодательству и ущемляют права жителей. Однако кое-чем воспользоваться все-таки можно.

ЕСЛИ СРОКИ ИСТЕКЛИ

Самый удобный момент воспользоваться возможностью выбора новой УК или сменить способ управления домом — истечение срока действия договора с прежней компанией. Узнать этот срок можно в самой УК или в ГУЖА. Город является собственником части помещений в большинстве многоквартирных домов Петербурга. Следовательно, в ГУЖА должны быть в наличии все договоры с УК (в том числе с жилкомсервисами), которым город отдал в управление свое имущество — квартиры на правах социального найма.

По пункту б статьи 162 ЖК РФ такой договор считается автоматически продленным на прежний срок действия, если по истечении срока его действия ни одна сторона не заявила о его прекращении. Следовательно, за месяц до истечения срока договора с УК собственники помещений должны направить ей уведомление о том, что они не хотят продлевать договор на прежних условиях или отказываются от ее услуг вообще.

Однако направлять такое извещение в индивидуальном порядке жители не вправе. Дело в том, что по закону в каждом доме может быть не более одной УК. Следовательно, собственники квартир и нежилых помещений должны предварительно договориться о том, когда и как они совместно будут избавляться от старой УК. Для этого придется провести общее собрание. Как это сделать — смотри ниже.

Несколько сложнее избавиться от УК в том случае, если срок договора еще не истек. Чтобы сменить УК, придется расторгнуть договор управления. Это легко сделать, если у вас уже есть на примете новая УК — она и возьмет на себя все юридическое сопровождение процесса расторжения. Однако если вы не хотите связывать себя с единственным преемником и предпочитаете иметь свободу выбора, действовать придется самостоятельно.

Расторжение договора управления осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом. Статья 450 ГК РФ предусматривает расторжение договора в следующих случаях:
— по соглашению сторон;
— по основаниям, предусмотренным в самом договоре;
— по основаниям, предусмотренным ГК РФ;
— по основаниям, предусмотренным другими законами;
— по решению суда.

Разберем их подробнее.

ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН

Это предполагает, что и УК, и все собственники помещений (в том числе если они объединены в ТСЖ) согласны расторгнуть договор, то есть конфликтов и споров по этому поводу нет. В этом случае с прежней УК подписывается соглашение о расторжении договора. В нем обязательно должен быть определен порядок передачи новой УК:
— технической документации на дом;
— иных документов, связанных с управлением домом;
— средств на текущий и капитальный ремонт, собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК;
— средств на оплату поставленных ресурсов (воды, тепла и т. д.), собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК.

Читайте так же:  Юридическое лицо признается потерпевшим если вред причинен

С новой УК заключается договор управления многоквартирным домом.

ПО ОСНОВАНИЯМ, ПРЕДУСМОТРЕННЫМ В САМОМ ДОГОВОРЕ

Договором с УК могут предусматриваться основания и порядок расторжения договора. Например, если владельцы помещений (ТСЖ, ЖСК) за месяц до даты расторжения письменно предупредят УК о своем намерении расторгнуть договор.

В СООТВЕТСТВИИ С ГК РФ

Статьей 451 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Что считать существенным? Например, развитие событий, при котором (если бы стороны могли их разумно предвидеть) договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на иных условиях. Если в этом случае добровольное согласие сторон о расторжении договора отсутствует, договор может быть расторгнут в судебном порядке.

Статья 161 Жилищного кодекса (ЖК РФ) дает право общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме в любое время изменить способ управления. Например, создать ТСЖ. По смыслу нормы закона такое решение должно повлечь расторжение договора с УК, в соответствии с которым эта УК управляла домом.

Однако в ЖК РФ ничего не сказано о порядке и сроках прекращения действия договора с УК в случае изменения самого способа управления домом, поэтому лучше такой порядок заранее предусмотреть в договоре управления домом. Если же такого в договоре нет, расторжение договора с прежней УК должно быть оговорено в решении общего собрания. Чтобы не мучиться с созывом собрания вновь, на том же собрании стоит утвердить текст договора с новой УК — в случае, если собственники захотят привлечь к управлению домом стороннюю организацию и не решатся управлять сами силами ТСЖ.

Расторгнуть договор по решению суда можно при существенном нарушении его условий со стороны УК. Понятие существенности раскрывается в пункте 2 статьи 450 ГК РФ: «существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора».

К таким существенным нарушениям относятся, например, длительное несоблюдение в жилых помещениях температуры, установленной для отопительного сезона (+18°, а в угловых помещениях +20°), либо систематические перебои в водо- и электроснабжении, неисправные лифты, отсутствие текущего ремонта, дырявая кровля, вода в подвалах, плохая уборка и так далее.

Безусловно, все подобного рода нарушения должны быть подтверждены документально. Для этого надо определенное время фиксировать все нарушения в вашем доме путем обращения с жалобами в жилищную инспекцию, жилищный комитет, Роспотребнадзор, прокуратуру — и аккуратно собирать все ответы из ведомств, куда вы жаловались.

Не помешают обращения в аварийную службу вашей УК или города, где все они должны быть зафиксированы в журнале учета. Каждое нарушение, выявленное при таком обращении, должно быть устранено в срок, оговоренный нормативными документами правительства РФ. Нарушение сроков — тем более неоднократное — вполне нормальное основание для расторжения договора.

Наконец, не помешают также и акты о различных нарушениях со стороны УК, которые жители могут фиксировать самостоятельно. Такие акты составляются при участии соседей и с их подписями. В совокупности все эти доказательства вполне могут стать решающими для суда.

Однако одному собственнику обращаться в суд нет смысла, ведь договоры с УК имеет каждый из соседей, — даже если считает, что ничего подобного не подписывал. Следовательно, для обращения в суд «от имени дома» тоже придется созывать общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, принимать решение и выбирать уполномоченных, которым вдобавок придется оформлять нотариальную доверенность от каждого собственника.

ПРАВИЛА ДЛЯ СОБРАНИЯ

В каждом многоквартирном доме в соответствии с Жилищным кодексом (ЖК) есть свой «парламент» — высший орган самоуправления дома в виде общего собрания собственников жилых и нежилых помещений. Его права оговорены в статьях 44 — 48 ЖК. Они относятся ко всем домам — в том числе тем, в которых создано ТСЖ. Только общее собрание вправе принимать решения по делам, отнесенным к его исключительной компетенции. К ним ЖК относит следующие вопросы:
— о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общедомового имущества;
— о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
— о передаче в пользование общего имущества;
— о выборе способа управления многоквартирным домом.

Участие в общем собрании — право, но не обязанность собственников. Отказаться от участия в нем вправе любой из соседей. Но собственники, не принимавшие участия в общем собрании, должны знать: они обязаны будут исполнять решение собрания, принятое без их участия и против их воли.

По ЖК РФ собственники обязаны проводить общее собрание как минимум раз в год. Все прочие общие собрания считаются внеочередными. Инициатором проведения общего собрания может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме (в том числе нежилого) и по любому избранному им вопросу. Изменять повестку дня, обозначенную инициатором собрания, запрещено. Даже сами инициаторы вправе внести изменения в повестку не позднее десяти дней до даты собрания и лишь известив собственников в установленном ЖК порядке. Собрание может быть проведено в двух формах — очной и заочной.

Особое внимание при организации собрания надо уделить вопросам извещения соседей. Оповещение проводится не позднее чем за десять дней до даты начала собрания. Форм информирования три: заказным письмом, путем вручения каждому под роспись, размещением в помещении, доступном для всех собственников помещений в данном доме — например, на доске объявлений в каждом парадном. Обычно достаточно двух форм — одной из первых двух и третьей.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений должны быть указаны в обязательном порядке:
— сведения об инициаторе или инициативной группе (поименно), которые созывают данное собрание;
— форма проведения (собрание или заочное голосование);
— дата, место, время проведения данного собрания. При заочном голосовании — место или адрес, а также дата начала и окончания приема бюллетеней для голосования;
— повестка дня данного собрания, поскольку общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку данного собрания, а также изменять ее на самом собрании;
— порядок и место ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании;
— в бюллетенях для голосования (в том числе заочного) — председатель, секретарь собрания, счетная комиссия.

Читайте так же:  Сбербанк заблокировал карту по подозрению в мошенничестве

Кворум считается достигнутым при наличии 50% плюс один голос. Число голосов считают по долям в праве собственности на общее имущество, а не по количеству собственников. Доля каждого собственника пропорциональна площади квартиры. Обычно число голосов у одного собственника равно числу имеющихся в его квартире квадратных метров.

Решения собрания оформляются протоколом.

Несмотря на все заверения городских властей, избавиться от плохой УК самостоятельно крайне трудно. Городские и районные структуры тут не помогут — скорее будут всячески препятствовать. Странности их поведения наглядно видны в одиозной истории с Жилкомсервисом N 2 Кировского района: с одобрения властей дома из государственной УК были переданы в частную, а на жалобы населения, возмущенного резким ухудшением обслуживания ГУЖА, районная администрация и жилищный комитет не реагировали вплоть до трагической гибели шестилетнего мальчика.

Так что определенную помощь в смене УК жителям смогут оказать только в обществах защиты прав потребителей. В некоторых из них есть подразделения, ориентированные именно на работу в сфере ЖКХ. Кроме того, имеются и коммерческие фирмы, оказывающие такого рода услуги. Обычные расценки — в пределах 30–150 тысяч рублей, что для большого многоквартирного дома, твердо решившего избавиться от УК, не слишком накладно — ведь платить придется в складчину. Фирмы берутся профессионально подготовить и провести собрание собственников и составить заявление в суд.

КРИТЕРИИ ВЫБОРА УК

С момента принятия решения общего собрания о смене УК старая УК в течение 30 дней обязана передать новой всю техническую документацию о доме.

Источник: Марина Глебова, Вечерний Петербург, февраль 2011 г.

Новости ЖКХ

Уклонение управляющей организации от передачи техдокументации на дом после расторжения договора управления – грубое нарушение лицензионных требований. Но у УО не всегда есть все необходимые документы, чтобы их передать новой организации или ТСН. Читайте в данной статье о том, как восстановить утраченную техдокументацию.

Управляющие организации размещают в ГИС ЖКХ данные о площади многоквартирного дома и количестве этажей. Приоритетным источником такой информации считается Единый государственный реестр недвижимости. Читайте в данной статье о том, что делать УО, если данные ЕГРН о доме не совпадают с фактическими.

Борьба за многоквартирные дома (далее — МКД) на сегодняшний день является обыденным явлением. Бесконечные общие собрания собственников помещений МКД либо находят правовое поле в действиях новой управляющей организации (далее — УО), либо переходят в разряд рейдерских захватов.

Передача технической документации многоквартирным домом (далее – МКД) на всех этапах от строительства до передачи управления при смене управляющей организации всегда являлась острой проблемой, несмотря на сроки и обязанность ее передачи, прописанные в законе.

Бывает, что в доме меняется управляющая организация. Тогда старая УО передаёт новой техническую документацию и ряд других документов, среди которых должны быть документы регистрационного учёта. Когда у УО появляется обязанность их вести, зачем это делать, как передавать и что будет, если не передать, рассказывается в данной статье.

Документы портятся, теряются, гибнут – не всегда есть возможность предоставить их по первому требованию проверяющему органу или новой УО. Но не каждую причину гибели документации на МКД можно считать уважительной для избежания ответственности по ст. 7.23.2 КоАП РФ.

В условиях современных реалий при начислении управляющей организацией платы за жилищно-коммунальные услуги (далее — ЖКУ) важным фактором является определение достоверной площади помещений. На практике очень часто возникают ситуации, когда данные, содержащиеся в техническом паспорте МКД (далее — техпаспорт) не соответствуют реальности и расходятся со сведениями, содержащимися в едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).

У многих управляющих организаций возникает вопрос: что входит в состав технической документации МКД, обязательной для хранения? Некоторые УО жалуются, что в этом вопросе нет ясности, потому что в законодательстве представлен размытый перечень. В действительности же это не так. В законе вполне ясно говорится о составе, порядке хранения и обновлении тех.документации.

За каждый многоквартирный дом управляющие компании зачастую устраивают настоящую войну между собой, поскольку это их непосредственный доход. Даже если дом уходит из управления УК по решению собственников помещений или суда, то прежняя управляющая компания нередко попросту не хочет отдавать техническую и прочую документацию на этот МКД, продолжая им управлять. Но это незаконно, в данной статье рассмотрим какая ответственность для УК предусмотрена за отказ от передачи документации.

Постановлением от 27 марта 2018 года №331 внесены изменения в ряд нормативных правовых актов Правительства России по вопросам управления многоквартирными домами и содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.

Видео (кликните для воспроизведения).

Все, кто занимается управлением МКД, знакомы с таким понятием, как «техническая документация МКД», при переходе МКД из одной управляющей организации в другую или при смене способа управления, она должна «следовать» за домом.

Источники


  1. Теория государства и права. Введение в юриспруденцию. — М.: Юнити-Дана, 2012. — 128 c.

  2. Правоведение. Учебное пособие. — М.: ГЭОТАР-Медиа, 2013. — 400 c.

  3. Фохт-Бабушкин, Ю.У. Искусство в жизни человека. Конкретно-социологические исследования искусства в России конца XIX — первых десятилетий XX века. История и методология / Ю.У. Фохт-Бабушкин. — М.: Алетейя, 2016. — 788 c.
  4. Все о пожарной безопасности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. — М.: Альфа-пресс, 2013. — 480 c.
  5. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия / М.Г. Гамзатов. — М.: СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2013. — 142 c.
Передача технической документации при смене управляющей компании
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here