Передача тех документации при смене управляющей компании

Полная информация на тему: "Передача тех документации при смене управляющей компании" от профессионалов для людей понятным языком.

Вопрос: УК получила уведомление о выборе новой УК и необходимости передачи ей технической документации на МКД, в том числе бухгалтерской. Какие бухгалтерские документы включаются в состав документов, подлежащих передаче при смене УК? (журнал «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 7, июль 2016 г.)

УК получила уведомление о выборе новой УК и необходимости передачи ей технической документации на МКД, в том числе бухгалтерской. Какие бухгалтерские документы включаются в состав документов, подлежащих передаче при смене УК?

бухгалтерский учет и налогообложение»

Журнал «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 7, июль 2016 г., с. 12-15.

Законом не установлена обязанность управляющего МКД передавать какую-либо бухгалтерскую информацию при передаче дома новому управляющему. Особый случай — данные учета фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, при условии, что прежний управляющий был его владельцем, а новый управляющий назначен его новым владельцем. Их следует передать.

Обоснование. Состав технической документации на МКД, подлежащей передаче при смене способа управления домом, назван в нескольких подзаконных нормативных актах. Так, в п. 24 Правил содержания общего имущества приведен следующий перечень:

документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

документы на установленные ОПУ и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информация об оснащении помещений в доме ИПУ в том числе информация о каждом установленном счетчике (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), датах последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;

документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД;

акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в МКД, конструктивных частей дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности МКД к отопительному периоду;

инструкция по эксплуатации МКД.

В пункте 26 Правил содержания общего имущества перечислены иные документы, связанные с управлением МКД, которые также передаются новому управляющему:

копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка);

документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящихся к части земельного участка (при наличии сервитута);

проектная документация (копия проектной документации) на МКД, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) дома (при наличии);

списки собственников и нанимателей помещений в МКД, а также лиц, использующих общее имущество на основании договоров (по решению общего собрания собственников), составленные с учетом требований законодательства РФ о защите персональных данных;

договоры об использовании общего имущества собственников помещений в доме;

оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в МКД;

иные связанные с управлением домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Дополнительно в п. 25 Правил осуществления деятельности по управлению МКД названы сведения и документы, необходимые для расчета платы за коммунальные услуги, которые подлежат передаче лицу, принявшему на себя обязательства по управлению МКД в случае, когда действие лицензии прежней УК было прекращено либо ее лицензия была аннулирована, либо в случае, когда сведения о доме были исключены из реестра лицензий субъекта РФ:

журнал учета показаний ОПУ, информация о показаниях ОПУ, ИПУ за последние три года;

журнал учета показаний ИПУ, если управляющий уполномочен снимать такие показания самостоятельно;

акты об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении;

информация об окончании срока проживания временно проживающих в помещении потребителей на основании заявления собственника или постоянно проживающего потребителя о пользовании жилым помещением временно проживающими в нем потребителями.

Как видим, никакая бухгалтерская документация не входит в названные перечни. У прежней УК по закону нет обязанности передавать новой компании:

данные о состоянии расчетов с собственниками помещений за жилое помещение и коммунальные услуги (по умолчанию после прекращения договора управления все расчеты завершаются между сторонами договора);

сведения об остатке неизрасходованных средств на текущий ремонт общего имущества (эта информация раскрывается в отчете об исполнении договора управления).

Вместе с тем закон не запрещает урегулировать правоотношения между прежним и новым управляющими путем заключения договора.

Особый случай — когда управляющий МКД выступает в качестве владельца специального счета, на котором формируется фонд капитального ремонта общего имущества в МКД. В соответствии с ч. 12 ст. 175 ЖК РФ прежний владелец в течение трех дней с даты принятия решения о выборе владельца специального счета обязан передать, а владелец счета — принять документы, связанные с открытием и ведением специального счета, в том числе:

договоры с российской кредитной организацией, в которой открыт специальный счет;

документы, представляемые в органы ГЖН;

иные документы, связанные с осуществлением деятельности владельцем специального счета;

договоры займа и (или) кредитные договоры, по которым погашение соответствующих займов и (или) кредитов осуществляется за счет средств, поступающих на специальный счет (при их наличии).

Владелец специального счета, ведущий учет фонда капитального ремонта, не вправе удерживать информацию о состоянии расчетов каждого собственника помещения в МКД по платежам в фонд (сведения содержатся в иных документах, связанных с осуществлением деятельности владельцем специального счета). Эта информация необходима для исполнения обязанностей владельца специального счета новым управляющим.

Читайте так же:  Объяснительная записка директору школы от ученика образец

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Журналы издательства «Аюдар Инфо»

На страницах журналов вы всегда найдете комментарии и рекомендации экспертов, ответы на актуальные вопросы, возникающие в процессе вашей работы. Авторы — это аудиторы-практики, налоговые консультанты и работники налоговых служб, они всегда подскажут вам, как правильно строить взаимоотношения с налоговой инспекцией, оптимизировать налоги законным путем, помогут разобраться в новом нормативном акте, применить его на практике и избежать ошибок в работе.

Издатель: ООО «Аюдар Инфо»

Почтовый адрес: 125124, г. Москва, 1-я улица Ямского поля, д. 15

Телефон редакции: (495) 925-11-73 (многоканальный)

Новости ЖКХ

Все, кто занимается управлением МКД, знакомы с таким понятием, как «техническая документация МКД», а некоторые не только наслышаны о ней, но и успели получить за ее отсутствие немалые штрафы. Техническая документация при переходе МКД из одной управляющей организации в другую или при смене способа управления должна «следовать» за домом. Такое требование в принципе правильное, но зачастую нереализуемое на практике.

Для начала давайте разделим отсутствие желания передавать техническую документацию на МКД и отсутствие возможности передать техническую документацию и в данной статье рассмотрим именно отсутствие возможности по причине того, что вместе с домом «старая» управляющая организация никакой технической документации попросту не получила.

Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 года №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» утвержден состав технической документации долговременного хранения.

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен также пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491.
Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, то есть если даже управляющая организация восстановила ранее утраченную или отсутствующую документацию – эта документация управляющей организации не принадлежит и должна передаваться вместе с домом.

То есть, техническая документация должна быть в действующей управляющей организации МКД в полном объеме для выполнения ею своих обязательств по договору управления и надлежащего содержания общего имущества МКД, а также во избежание неблагоприятных последствий в результате проверок надзорным органом требований действующего жилищного законодательства, в том числе и лицензионных требований к управляющим организациям.

Порядок и сроки передачи технической документации вновь выбранной управляющей организации урегулированы действующим законодательством.

Согласно п.10 ст.162 ЖК РФ управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив обязаны осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом.

Однако на практике у вновь выбранной управляющей организации часто возникают проблемы с получением от прежней управляющей организации технической документации МКД. Это связано как с утратой части технической документации прежней управляющей организацией, так и с тем, что эта документация вообще ей не передавалась.

МКД, сданные в эксплуатацию 30-40-50 и более лет назад практически все не имеют полного комплекта технических документов, которые в настоящее время обязательны при получении разрешения на ввод в эксплуатацию МКД согласно действующему законодательству. Восстановление и изготовление технической документации МКД дело затратное и собственники помещений зачастую не готовы, а в большинстве случаев категорически против возмещать управляющей организации расходы по ее восстановлению.

Судебная практика по спорам о передаче технической документации часто неоднозначна и противоречива. Ранее суды, как правило, не оценивали причину отсутствия у управляющей организации технической документации и выносили решения о восстановлении «старой» управляющей организацией и передачей восстановленной технической документации в новую управляющую организацию.

Но последние выводы Верховного суда РФ, сделанные в нижеуказанных определениях суда, радуют тем, что всё-таки признали отсутствие обязанности у добросовестной управляющей организации по передаче технической документации вновь избранной управляющей организации в случае, когда такая документация ей не передавалась вообще или передавалась не в полном объеме.

Так, Определением Верховного суда РФ № от 18.11.2016 года № 301ЭС1615006 по делу № А8214768/2015 отказано в передаче на рассмотрение кассационной жалобы заявителя в судебную коллегию по экономическим вопросам ВС РФ.

Верховный суд РФ посчитал верным выводы Апелляционного суда, с которыми согласился суд округа, изменяя решение первой инстанции, в целом поддержал указанные выводы, указав при этом, что поскольку … сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт и акты выполненных работ в многоквартирном доме за последние три года Обществу (ответчику) не передавались, то у последнего не может возникнуть обязанности по их передаче вновь выбранной управляющей компании.

Аналогичные выводы сделаны Верховным судом и в Определении № 303-ЭС16-3028 от 22 апреля 2016 года по делу № А51-35762/2014, в котором указано, что …наличие у ранее управлявшей многоквартирным домом организации обязанности по восстановлению и передаче новой управляющей организации технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением, возникает только в случае, если такая документация передавалась предыдущей управляющей компанией и она ее утратила.

« … в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указанных в Правилах № 491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 Правил № 416, принять меры к восстановлению таких документов ив порядке, предусмотренном пунктом 22 Правил № 416, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом…».

Часто также возникает вопрос актуализации технической документации в соответствии с изменениями при управлении многоквартирным домом.

Читайте так же:  Установка контейнерных площадок на придомовой территории

Этот вопрос также зачастую судами решается в пользу здравого смысла, несмотря на исковые требования многих новых управляющих организаций предоставить всю техническую документацию с полностью актуальными данными на момент передачи.

Так, например, Постановлением арбитражного суда Дальневосточного округа от 08 ноября 2016 года № Ф03-4971/2016 по делу № А04-3237/2016 установлено, что «…Как верно указывалось судами, с учетом указанной нормы, а также исходя из буквального толкования части 10 статьи 162 ЖК РФ, при рассмотрении настоящего спора установлению подлежит факт передачи соответствующей документации на многоквартирный дом лицу, у которого она истребуется, и факт нахождения данной документации у него в настоящее время, поскольку обязанность по изготовлению (восстановлению) отсутствующей технической документации, предусмотренной нормативными документами на многоквартирный дом, никогда не передавшейся для управления домом, и ее последующая передача другому лицу, осуществляющему управление жилым домом, законом прямо не предусмотрена.

По смыслу пункта 21 Правил № 416, документация подлежит восстановлению при ее утрате лицом, которому такая документация передавалась в установленном порядке. Данный вывод судов соответствует правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении ВС РФ от 22.04.2016 № 303-ЭС16-3028(дело № А51-35762/2014).

. Обязанность по своевременному внесению изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок возлагается пунктом 1.6 Правил №170 на собственников жилищного фонда или их уполномоченных лиц.
Между тем, по признанию суда, сведений о том, что в периоду правления многоквартирным домом ответчиком, последний был уполномочен на совершение действий по корректировке технического паспорта на дом в связи с перепланировкой жилых помещений, материалы дела не содержат, в то время как управляющая компания в силу закона несет ответственность перед собственниками помещений за оказание услуг и (или) выполнение работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества согласно перечня, условий, порядка финансирования, определенного собственниками на общем собрании.

Кроме того, суду также не были представлены доказательства того, чтоименно в период управления ответчиком спорным МКД были осуществленыперепланировки жилых помещений и их перевод в нежилые.

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив по правилам статей65, 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для обязывания ответчика изготовить за счет собственных средств и передать по акту приема-передачи технического паспорта на МКД № 117 по ул.Кирова и правомерно отказали в этой части иска.

Выводы арбитражного суда Поволжского округа в Постановлении от 18 августа 2016 г. N Ф06-11637/2016 по делу N А55-23420/2015 также подтверждают вышеуказанную практику судов: «…Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие передачу во владение ООО «ЖКС» истребуемой в рамках предписания от 31.07.2015 г. всей технической документации на многоквартирный дом. При этом как усматривается из материалов дела ООО «ЖКС» неоднократно сообщало административному органу о передаче ассоциации «Самарское региональное содружество ТСЖ» технической документации на многоквартирный дом в объеме ранее ей переданной от предыдущей управляющей организации.

Кроме того, обязанность по изготовлению отсутствующих документов и последующей их передаче другому лицу, осуществляющему управление жилым домом,статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо не предусмотрена.

Соответственно, обязанность по восстановлению утраченной документации может быть возложена только на ту организацию, у которой она имелась…».

Таким образом, сложившаяся правоприменительная практика судов в настоящий момент, позволяет сделать следующие выводы:

  1. техническая документация МКД должна быть передана прежней управляющей организацией вновь избранной управляющей организации в том объеме, в котором она была ею получена, плюс документация, изготовленная или полученная в период управления МКД;
  2. управляющая организация обязана актуализировать техническую документацию только на основании решения общего собрания собственников помещений МКД о включении таких работ в перечень работ по содержанию и текущему ремонту МКД с соответствующим финансированием их собственниками путем включения таких затрат в плату по содержанию и текущему ремонту МКД.

Рекомендации по минимизации рисков связанных с передачей технической документации:
1) необходимо предпринять все меры по получению технической документации у прежней управляющей организации, а именно направлять запросы о передаче технической документации нарочным с отметкой о вручении либо ценными письмами с описью, желательно не один раз;
2) при невозможности получения документации у прежней управляющей организации направлять собственникам в лице Председателя и членов Совета МКД предложения о внесении вопроса о восстановлении (изготовлении) технической документации на дом, включая вопросы о финансировании таких работ для включения в повестку дня ежегодного общего собрания собственников помещений.

Новости ЖКХ

Уклонение управляющей организации от передачи техдокументации на дом после расторжения договора управления – грубое нарушение лицензионных требований. Но у УО не всегда есть все необходимые документы, чтобы их передать новой организации или ТСН. Читайте в данной статье о том, как восстановить утраченную техдокументацию.

Управляющие организации размещают в ГИС ЖКХ данные о площади многоквартирного дома и количестве этажей. Приоритетным источником такой информации считается Единый государственный реестр недвижимости. Читайте в данной статье о том, что делать УО, если данные ЕГРН о доме не совпадают с фактическими.

Борьба за многоквартирные дома (далее — МКД) на сегодняшний день является обыденным явлением. Бесконечные общие собрания собственников помещений МКД либо находят правовое поле в действиях новой управляющей организации (далее — УО), либо переходят в разряд рейдерских захватов.

Передача технической документации многоквартирным домом (далее – МКД) на всех этапах от строительства до передачи управления при смене управляющей организации всегда являлась острой проблемой, несмотря на сроки и обязанность ее передачи, прописанные в законе.

Бывает, что в доме меняется управляющая организация. Тогда старая УО передаёт новой техническую документацию и ряд других документов, среди которых должны быть документы регистрационного учёта. Когда у УО появляется обязанность их вести, зачем это делать, как передавать и что будет, если не передать, рассказывается в данной статье.

Документы портятся, теряются, гибнут – не всегда есть возможность предоставить их по первому требованию проверяющему органу или новой УО. Но не каждую причину гибели документации на МКД можно считать уважительной для избежания ответственности по ст. 7.23.2 КоАП РФ.

Читайте так же:  Срок размещения протокола подведения итогов электронного аукциона

В условиях современных реалий при начислении управляющей организацией платы за жилищно-коммунальные услуги (далее — ЖКУ) важным фактором является определение достоверной площади помещений. На практике очень часто возникают ситуации, когда данные, содержащиеся в техническом паспорте МКД (далее — техпаспорт) не соответствуют реальности и расходятся со сведениями, содержащимися в едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).

У многих управляющих организаций возникает вопрос: что входит в состав технической документации МКД, обязательной для хранения? Некоторые УО жалуются, что в этом вопросе нет ясности, потому что в законодательстве представлен размытый перечень. В действительности же это не так. В законе вполне ясно говорится о составе, порядке хранения и обновлении тех.документации.

За каждый многоквартирный дом управляющие компании зачастую устраивают настоящую войну между собой, поскольку это их непосредственный доход. Даже если дом уходит из управления УК по решению собственников помещений или суда, то прежняя управляющая компания нередко попросту не хочет отдавать техническую и прочую документацию на этот МКД, продолжая им управлять. Но это незаконно, в данной статье рассмотрим какая ответственность для УК предусмотрена за отказ от передачи документации.

Видео (кликните для воспроизведения).

Постановлением от 27 марта 2018 года №331 внесены изменения в ряд нормативных правовых актов Правительства России по вопросам управления многоквартирными домами и содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.

Все, кто занимается управлением МКД, знакомы с таким понятием, как «техническая документация МКД», при переходе МКД из одной управляющей организации в другую или при смене способа управления, она должна «следовать» за домом.

Порядок передачи технической документации

Порядок уведомления о смене способа управления МКД

Порядок передачи технической документации

Документы, которые будут переданы должны содержать актуальную информацию о составе и состоянии общего имущества.

Если отсутствует один или несколько документов, которые входят в состав технической документации, ранее управлявшая организация должна принять меры, чтобы их восстановить. Для этого выделяется три месяца со дня получения уведомления о смене способа управления. Такие документы также передаются по акту приёма-передачи ( п. 21 ПП РФ от 15.05.2013 № 416 ).

Прежняя управляющая организация должна уведомить новую управляющую организацию или ТСЖ о передаче технической документации. Для этого нужно передать новой компании уведомление. Это нужно сделать любым способом, который позволяет достоверно установить отправителя уведомления.

В уведомлении указывается место и дата передачи документации (но не ранее чем через 7 дней со дня отправки сообщения). Это делается для того, чтобы новая управляющая организация успела получить уведомление и подготовиться к приёму документации.

Чаще всего документы в таком случае передаются через Почту России, иногда с курьером или лично.

Процесс приёмки документов занимает какое-то время, так как нужно тщательно проверить их наличие, сохранность, актуальность и т.д.

На передачу документации даётся 30 календарных дней.

Если новая управляющая организация считает, что какие-то сведения в переданных документах неактуальны или чего-то не хватает, она указывает это в протоколе приёма-передачи.

Копия составленного акта должна в течение 3 дней со дня подписания его сторонами быть направлена в орган ГЖН.

Что касается инструкции, принятой от застройщика, то её подписывает тот, кто инструкцию передаёт и принимает (принимать может собственник или юридическое лицо), с указанием реквизитов обеих сторон или паспортных данных, если принимал собственник.

Передача технической документации в случае изменения способа управления

На практике ситуации, побудившие собственников помеще­ний к смене способа управления многоквартирным домом (МКД), бывают различными: нежелание платить деньги в карман руководству управляющей организации (УО) и отказ от последней в пользу ТСЖ либо, наоборот, принятие решения о пе­редаче управления домом УО в связи с неспособностью или не­желанием осуществлять управление домом самостоятельно. И в том и в другом случае чрезвычайно ответственным моментом будет передача документации, связанной с управлением МКД. Очень часто этот процесс выливается в судебные споры, особенно ког­да изменение способа управления МКД вызвало неудовольствие лиц, от чьих услуг собственники отказались.

[1]

Pазъяснения

Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

Дополнение — в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта «Реформа ЖКХ»). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК.

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Читайте так же:  Является ли приватизированная квартира совместной собственностью супругов

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме.

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

а) проведении собрания в форме очно-заочного голосования,

б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

[2]

д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срок — 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),

Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).

е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один — два свидетеля оставляют свои подписи.

Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).

С 1 июля 2015 года упразднен реестр голосования собственников на очном голосовании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.

4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

Бланк Решения собственников используется все тот же.

5) Составляем протокол собрания.

Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией.

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.

Если у вас остались какие-то вопросы, пожалуйста оставьте их в комментариях к данному материалу.

Дмитрий Иванов для нкжкх.рф

Образцы документов подготовила: юрист МОД «Народный контроль в ЖКХ» Серафима Виноградова.

Порядок смены управляющей компании

Вопрос :

Если дом хочет сменить управляющую компанию это должно проходить через аукцион, при этом идет этап подготовки к нему, и в этот период управляющая компания обслуживает. Пропишите порядок смены управляющей компании?

Ответ :

Право на выбор новой управляющей организации закреплено в Жилищном кодексе РФ.

Этому вопросу посвящен VIII Жилищного Кодекса — «Управление многоквартирными домами».

В разделе расписаны условия и основания смены одной управляющей организации на другую.

Смена управляющей организации не требует проведения аукциона.

Договор управления многоквартирным домом по инициативе собственников помещений многоквартирного дома расторгается путем принятия такого решения общим собранием собственников.

Читайте так же:  Форум сотрудников фсин единовременная социальная выплата

Срок расторжения договора с управляющей организацией утверждается на общем собрании.

При смене управляющей организации организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая уведомление, передает техническую документацию на многоквартирный дом, иные документы, связанные с управлением многоквартирного дома вновь выбранной компании по акту.

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Согласно п. 8_2 ст.162 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

В соответствии с п. 1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, однако по инициативе любого из собственников может быть проведено внеочередное общее собрание собственников (п. 2 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).

Пункт 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ собственник, по инициативе, которого созывается общее собрание собственников помещений, обязан сообщить собственникам помещений в многоквартирном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения.

В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в многоквартирном доме под роспись либо размещено в помещении многоквартирного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в доме.

Для принятия решения о прекращении договора управления необходимо, чтобы за прекращение договора высказалось простое большинство голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании (п. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Вопрос о выборе новой управляющей компании также следует поставить на голосование общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом в случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом указан в главе V Постановления Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (далее Порядок).

Согласно п. 18 (Порядка) в случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооперативав течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление регионального государственного жилищного надзора, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля (далее — орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля), уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

В случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указанных в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме (Правила 491), утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного п. 18 Правил 491, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном п. 22 Правил 491, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом (п. 21 Порядка).

В соответствии с п. 22 (Порядка) организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, любым способом, позволяющим достоверно установить, что сообщение исходит от указанной организации, а также подтвердить его получение, уведомляет о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения), времени и месте передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов организацию, выбранную собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, орган управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одного из собственников, указанного в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

Имеющиеся разногласия по количественному и (или) качественному составу технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов, подлежащих передаче, отражаются в акте приема-передачи. Копия акта подлежит направлению в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) в течение 3 дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами (п.23 Порядка).

Видео (кликните для воспроизведения).

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов.

Источники


  1. История политических и правовых учений / Н.М. Азаркин и др. — М.: Норма, 2007. — 900 c.

  2. Нешатаева, Т.Н. Иностранные предприниматели в России – судебно-арбитражная практика / Т.Н. Нешатаева. — М.: Дело, 2013. — 216 c.

  3. Каландаришвили, З. Н. Актуальные проблемы правовой культуры российской молодежи / З.Н. Каландаришвили. — М.: ИВЭСЭП, Знание, 2009. — 172 c.
  4. Кудрявцев, И. А. Комплексная судебная психолого — психиатрическая экспертиза / И.А. Кудрявцев. — М.: Издательство МГУ, 2017. — 498 c.
  5. Молчанов, В.И. Огнестрельные повреждения и их судебно-медицинская экспертиза: Руководство для врачей / В.И. Молчанов, В.Л. Попов, К.Н. Калмыков. — М.: Медицина, 2014. — 272 c.
Передача тех документации при смене управляющей компании
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here