Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения

Полная информация на тему: "Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения" от профессионалов для людей понятным языком.

Особенности оценки земли сельскохозяйственного назначения

Рыночная стоимость земли зависит от многих факторов, но одним из наиболее значимых ценообразующих факторов является назначение земли, ее разрешенное использование. Как известно, в нашей стране все земли принято разделять на категории – земли населенных пунктов, земли промышленности, земли сельхозназначения и земли лесного и водного фондов. Рынки земель различных категорий развиваются по собственным правилам, соответственно и стоимость земель различных категорий, расположенных рядом может существенно отличаться.

Для точного установления рыночной стоимости земли используется процедура независимой оценки. Оценка землельного участка сельскохозяйственного назначения имеет свои особенности, связанные, в первую очередь со спецификой использования земли в сельскохозяйственном производстве.

Ценность земель сельскохозяйственного назначения определяется такими факторами как возможное использование участка (пашня, пастбище и т.п.) и плодородие почвы на участке. Возможное использование участка определяется исходя из его физических характеристик – рельефа, почвы, существующего водного режима. Из всех возможных вариантов использования необходимо выбрать тот, который даст наибольший экономический эффект. Например, пахотную землю можно использовать и для выпаса скота и как пашню, но второй вариант использования намного более эффективен в экономическом смысле, поэтому при оценке нужно исходить именно из этого варианта.

Для оценки показателей плодородности почвы на оцениваемом участке земли оценщики часто используют бонитировку почв, то есть сравнительную оценку плодородия почв при сходных агрономических и климатических параметрах в условиях одинаковой интенсивности земледелия. При бонитировке почв принято выделять главные признаки, которые влияют на урожайность. Такими признаками могут быть содержание гумуса в пашне, мощность гумусового горизонта, содержание фракций глины в пашне, реакция среды почвенного раствора и т.п. Процедура бонитировки почв достаточна сложна и трудоемка, поэтому при оценке сельскохозяйственных земель оценщики пользуются уже готовыми шкалами бонитировки.

После определения варианта использования земельного участка и плодородности его почвы, оценщик строит доходную модель сельскохозяйственного производства на этом участке. Эта модель учитывает все расходы собственника по организации сельскохозяйственного процесса, а также все его доходы от продажи выращенной продукции за определенный период времени (например, за год). К расходам в данном случае относятся расходы на сельскохозяйственную технику, оплату труда работников (в том числе и собственника участка, если он самостоятельно обрабатывает землю), проценты за использование капитала, предпринимательская прибыль. Положительная разница между доходами и расходами затем дисконтируется в текущие показатели стоимости и эта дисконтированная величина и будет являться рыночной стоимостью земельного участка.

Описанный выше способ можно использовать для оценки рыночной стоимости земли при отсутствии хорошо развитого рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения в рассматриваемой местности, что в современных условиях характерно для большинства районов нашей страны.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения

«Бухучет в сельском хозяйстве», 2011, N 12

В связи с активным формированием рынка земли в России актуальными остаются вопросы оценки земли. В статье рассматриваются историческая и справедливая стоимость земли, порядок их определения, положительные и негативные стороны применения данных оценок, а также раскрываются методологические подходы к оценке земель сельскохозяйственного назначения. Особое внимание уделяется кадастровой оценке, ее формированию и применению.

Первоначальная (историческая) стоимость земли

Первоначальная (историческая) стоимость имущества организации определяется как сумма денежных средств или их эквивалентов или справедливая стоимость иного возмещения, уплаченных за активы в момент их приобретения [8, с. 133]. Концепция оценки по первоначальной (исторической) стоимости считается объективной, поскольку она основана на ее документальном подтверждении. Именно поэтому земельные участки, учитываемые в составе основных средств, которые согласно Положению по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденному Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, должны отражаться в бухгалтерском балансе по остаточной стоимости, в силу того, что земельные участки не подлежат амортизации, включаются в бухгалтерский баланс по первоначальной стоимости [5, с. 1].

Учет по модели первоначальной (исторической) стоимости позволяет соблюдать один из основных принципов бухгалтерского учета — принцип сопоставимости результатов.

Однако такой подход к оценке имеет и существенные недостатки. С течением времени, как отмечают многие ученые, первоначальная (историческая) стоимость теряет свою актуальность. Стоимость земли по истечении как длительного периода, так и небольшого отрезка времени может меняться в зависимости от экономической ситуации в стране или регионе. На стоимость земли оказывают влияние также уровень занятости населения, платежеспособность, источники финансирования, ставка процента, издержки, связанные с оформлением сделок, налоги и налоговые режимы, местоположение конкретного земельного участка или изменение окружающей инфраструктуры. Таким образом, на стоимость земли оказывает влияние множество факторов: экономические, социальные, юридические, административные или политические, физические, связанные с окружающей средой либо с местоположением.

[1]

Следовательно, земля, оцененная по первоначальной (исторической) стоимости, с течением времени все менее соответствует аналогичным оценкам других активов (материалов, готовой продукции и т.д.). Это несоответствие усугубляется влиянием вышеперечисленных факторов. К тому же при применении оценки по себестоимости в балансе суммируются оценки активов, приобретенных в разное время, в результате чего «данные баланса являются по меньшей мере сомнительными» [6, с. 321].

Именно поэтому в настоящее время основной тенденцией в учете и финансовой отчетности является постепенное вытеснение исторической стоимости, или себестоимости, оценками по справедливой стоимости.

Справедливая стоимость земли

«Справедливая стоимость — это сумма, на которую можно обменять актив или погасить задолженность в процессе сделки между информированными, заинтересованными и независимыми друг от друга сторонами» [1, с. 16]. Справедливая оценка должна базироваться на реальной экономической ситуации. Тенденция перехода к оценке активов и обязательств организации по справедливой стоимости способствует сближению ее балансовой и рыночной стоимости [8, с. 147]. Отсюда вытекает, что рыночная цена — это наилучший показатель справедливой стоимости. В основе методологии оценки лежит рыночная стоимость, на базе которой может устанавливаться справедливая стоимость, хотя само понятие рыночной стоимости является более узким, чем понятие справедливой стоимости. В соответствии с Международными стандартами оценки рыночная стоимость — «это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения» [3, с. 74].

Читайте так же:  Расторжение договора дарения квартиры по соглашению сторон

Для определения рыночной стоимости используется три методологических подхода: затратный, доходный и сравнительный. Затратный подход основан на предположении о том, что инвестор заплатит за оцениваемую землю цену, которую можно представить в виде суммы затрат на ее приобретение и проведение на ней идентичных или аналогичных по назначению и качеству улучшений. Доходный подход основан на представлении о том, что стоимость оцениваемой земли зависит от величины дохода, который может быть получен собственником в результате владения этой землей. При применении данного подхода анализируется способность оцениваемой земли генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от ее использования и дохода от последующей (возможной) продажи. Иными словами, стоимость земли определяется на основании текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этой землей с учетом фактора времени.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, суть которого заключается в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемую землю сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью, то есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые земельные участки, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой земли.

[2]

Стоимость оцениваемой земли на основании сравнительного подхода рассчитывается исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах земельных участков, сходных с оцениваемым участком. Поэтому возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых земельных участков с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости.

При проведении оценки земли обычно рассматривают все три подхода, а применяют только приемлемый подход для оценки конкретного земельного участка [7, с. 22]. В рамках каждого из подходов существуют конкретные методы оценки стоимости земли. При этом учитывается достаточность и достоверность доступных для использования того или иного метода рыночных данных.

Согласно МСФО 16 (IAS 16) «Основные средства» «справедливая стоимость земельных участков и зданий, как правило, определяется на основе рыночных свидетельств (индикаторов) путем оценки, которая обычно проводится профессиональным оценщиком» [2, с. 32]. При отсутствии рыночных свидетельств (индикаторов) справедливой стоимости подобные активы оценивают исходя из дохода или затрат замещения [3, с. 81].

Справедливая стоимость отражает не реальные сделки, совершенные предприятием, а некоторую условную сумму, которая могла быть выручена в случае, если актив был бы продан на отчетную дату. Поэтому ее применение нарушает принцип осмотрительности (осторожности, консерватизма), в соответствии с которым при подготовке финансовой отчетности следует минимизировать различного вида неопределенности, неизбежно возникающие в связи с оценкой хозяйственных событий.

В связи с тем что стоимость земли с течением времени меняется, возникает необходимость в раскрытии информации о земле по ее справедливой стоимости, которую следует отражать в пояснительной записке. Данная информация представляет пользователю дополнительные данные для анализа деятельности предприятия, не меняя при этом данных отчетности.

Кадастровая оценка земель

Определение обоснованной платы за землю является одной из основных задач государственного управления земельными ресурсами, так как оценка земли играет важную роль при заключении сделок с землей. Но стоимость земли имеет важное значение и в налоговой системе. Расчет земельного налога осуществляется на основании кадастровой стоимости (доли кадастровой стоимости) земельного участка, поэтому в разд. 2 «Расчет налоговой базы и суммы земельного налога» налоговой декларации по земельному налогу указывается кадастровая оценка земельного участка.

Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастр объектов недвижимости ведется с целью получения информации по управлению земельными ресурсами и осуществления контроля над их использованием и охраной, а также регистрации прав на имущество и сделок с ним, в том числе и экономической оценки земель. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения осуществляется по единой методике на основании Приказа Минэкономразвития России от 20.09.2010 N 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения».

Определение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения распространяется на земли следующих видов использования:

а) пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности;

б) малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса;

в) занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

г) занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности;

д) на которых располагаются леса;

е) прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками [4, с. 2].

Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения определяется в три этапа. На первом этапе формируется перечень земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, на втором — устанавливаются удельные показатели кадастровой стоимости земли, а на третьем — осуществляется расчет кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем суммирования произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и площадей, занимаемых этими землями в границах земельного участка.

Читайте так же:  Районный коэффициент в санкт петербурге для военнослужащих

Определенную сложность в процессе оценки представляет собой расчет удельных показателей, для осуществления которого необходимо определить перечень почвенных разновидностей и площади, а также все сельскохозяйственные культуры, возможные к выращиванию, перечень культур допустимых чередований посевов и общее количество полей севооборота; определить нормативную урожайность каждой сельскохозяйственной культуры и ее рыночную цену; осуществить расчет валового дохода на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры; установить затраты на единицу площади на возделывание и уборку каждой сельскохозяйственной культуры; рассчитать значение коэффициента капитализации земельной ренты; произвести расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель.

Виды оценок земли и сфера их применения регламентированы Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ). Рыночная стоимость земли определяется при совершении сделок с нею. Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения. На первый взгляд кадастровая и рыночная стоимость земли не связаны между собой, так как имеют разные цели и сферы применения. Однако в соответствии с п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается в процентах от рыночной стоимости.

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации.

Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Объектом оценки являются земли сельскохозяйственного назначения в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

Для целей государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода разделены на шесть групп.

I группа — сельскохозяйственные угодья;
II группа — земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;
III группа — земли под замкнутыми водоемами;
IV группа — земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных полос), болотами, нарушенные земли;
V группа — земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;
VI группа — земли, пригодные под оленьи пастбища.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель. В основе кадастровой оценки лежит определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Под сельскохозяйственными угодьем понимается территория, систематически используемая для определенных целей и обладающая конкретными естественно-историческими свойствами. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь.

Пашней называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.

Сенокосом называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и суходольные сенокосы.

Пастбищем называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью.

Залежь — земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар.
Определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в два этана.

На первом межрегиональном этапе осуществляется определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки.

Второй этап — определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов и землевладений.

Этап 1. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ

Первый межрегиональный этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости одного гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой оценки земель внутри субъекта РФ.

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий:

  • оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц);
  • оценочные затраты;
  • цена производства валовой продукции и расчетный рентный доход;
  • удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ.

Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.

Этап 2. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации проводится на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на 1 этапе государственной кадастровой оценки земель, обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории Российской Федерации (приложение по результатам).

При наличии пириродно-экономической зональности территории субъекта Российской Федерации базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту Российской Федерации на 1 этапе государственной кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Для этих целей по земельно-оценочным районам определяется:

  • фактическая продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий на основании урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов, а также рассчитываются фактические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных угодий. Расчеты показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам проводятся в соответствии с п. 2.1, 2.2 Методики государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации;
  • рассчитываются по земельно-оценочным районам коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных для субъекта Российской Федерации по результатам первого этапа государственной кадастровой оценки, путем отнесения указанных показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам к аналогичным показателям, сложившимся по субъекту Российской Федерации;
  • базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам определяются умножением аналогичных базовых оценочных показателей, установленных по субъекту Российской Федерации на первом этапе государственной кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации продуктивности н затрат, рассчитанные по земельно-оценочным районам.
Читайте так же:  Фирсова марина владимировна судья казань последние новости

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:

  • определение интегральных характеристик объектов оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;
  • определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.

Информационной основой государственной кадастровой оценки служат:

  • данные почвенных обследований, материалы IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);
  • показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (но выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации (результаты 1 этапа государственной кадастровой оценки) и земельно-оценочных районов.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в границах колхозов и совхозов, по которым проводился IV тур оценки земель. Земельно-оценочная информация объектов оценки обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации.

Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

Удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га на срок его капитализации, равный 33 годам.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Последовательность проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на втором этапе представлена ниже.

1. Подготовительные работы:

  • разработка содержания и программы работ;
  • составление списка и схемы размещения бывших хозяйств и объектов оценки земель;
  • сбор, анализ и подготовка исходной земельно-учетной и первичной земельно-оценочной информации по объектам оценки земель.

2. Подготовка базы данных и расчет интегральных показателей оценки земель:

  • разработка классификатора, каталога и шкалы бонитировки почв;
  • составление экспликаций и определение интегрального показателя плодородия почв объекта оценки;
  • определение интегрального показателя технологических свойств объектов оценки;
  • определение интегрального показателя местоположения объекта оценки.

3. Расчет показателей стоимостной оценки сельскохозяйственных земель:

  • определение дифференциального рентного дохода но плодородию, местоположению и технологическим свойствам;
  • определение расчетного рентного дохода;
  • расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

4. Оформление и утверждение материалов государственной кадастровой оценки земель:

  • оформление расчетной и текстовой части кадастровой оценки сельхозугодий административных районов и обобщение материалов государственной кадастровой оценки земель административных районов по земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации в целом;
  • оформление графической части государственной кадастровой оценки земель.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных ко второй группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района, землевладения.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к третьей группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к четвертой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к пятой группе, рассчитывается как произведение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта оценки и коэффициента, отражающего соотношение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда в субъекте Российской Федерации к среднему удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к шестой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

РЕНТНЫЕ ОТНОШЕНИЯ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ

При оценке сельскохозяйственных угодий в России необходимо учитывать, что до января 2003 г. они не являлись объектом купли-продажи и на них отсутствуют иные объекты недвижимости (здания, сооружения), а это ограничивает применение метода сравнения продаж и исключает затратный подход. Повсеместная оценка сельскохозяйственных угодий в настоящее время осуществляется методом капитализации земельной ренты.

Метод капитализации земельной ренты применяется для расчета оценочной стоимости земельных участков, используемых в качестве основного средства производства в сельском и лесном хозяйстве. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.

Земли, занятые зданиями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков.

Земельная рента — особый доход, поступающий собственнику земли при распределении общественного продукта.

На практике возникает двоякая монополия земельных собственников, с одной стороны, монополия класса собственников в целом (абсолютная рента), с другой стороны, особые монопольные условия отдельных собственников, обусловленные плодородием или местоположением конкретных земельных участков (дифференциальная и монопольная рента).

Выражением монополии класса собственников в целом выступает абсолютная рента. Поскольку земля необходима для любого вида деятельности (сельскохозяйственного производства, промышленного производства, строительства), то за ее пользование взимается арендная плата. Земельный собственник никогда не предоставит свой земельный участок без компенсации.

Видео (кликните для воспроизведения).

Арендная плата за земельный участок может состоять из трех частей:

первая — соответствует передаче права пользования неразрушимыми свойствами земли (земельная рента);

вторая — соответствует доходу на капитал, уже вложенный в землю и неотделимый от нее (мелиорация, постройки и т.д.);

третья — включает амортизацию имеющихся построек.

При кадастровой оценке абсолютная рента не дифференцируется по регионам и качеству земли. Она установлена в размере 1% от стоимости валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий — в среднем по Российской Федерации 12 руб. с га 1 .

Дифференциальная рента. Естественным базисом образования дифференциальной ренты выступают следующие особенности земли:

относительное постоянство различных земельных участков по плодородию и их расположение по отношению к рынкам сбыта;

ограниченность лучших земель, что вынуждает общество использовать для сельскохозяйственного производства и относительно худшие земли, на которых ниже производительность труда.

Плодородие — совокупность свойств почвы, прежде всего содержание гумуса, доступных для растений питательных веществ, влаги, обеспечивающих урожай сельскохозяйственных растений.

Совокупность природных условий, влияющих на характер роста и развития растений, создает естественное плодородие земли. Содержание химических веществ и физико-химические свойства верхнего слоя почвы обусловливают ее потенциальное плодородие. Воздействие на почву ручного и машинного труда людей позволяет говорить и об экономическом плодородии, которое представляет собой единство природного плодородия и технологии производства сельскохозяйственной продукции.

Читайте так же:  Прошу отпустить меня по семейным обстоятельствам образец

Плодородие земли зависит от многих параметров: запасов органического вещества, питательных элементов, водно-физических свойств почвы, величины осадков, температурного режима, поглотительной способности, подстилающей породы и др. По этой причине при оценке земли учитывают всю совокупность ее свойств и признаков. Влияние того или иного признака на продуктивность сельскохозяйственных угодий учитывают при помощи поправочных коэффициентов. Их рассчитывают, сравнивая урожайность культур на участках с одинаковыми признаками, кроме того фактора, влияние которого нужно выявить.

Местоположение земельного участка может рассматриваться как глобальное и локальное.

Глобальное местоположение характеризует принципиальные территориальные различия в расположении земельных участков в границах природно-экономических зон. Глобальное местоположение — макроэкономическая характеристика, присущая группе земельных участков различных типов использования. Оно учитывается при кадастровой оценке земельных участков, создании зональной базы рыночной стоимости.

Локальное местоположение — микроэкономическая характеристика, учитывающая привязку на данной местности типичного участка внутри сформированной ранее ценовой зоны. Локальное местоположение характеризует земельные участки по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения промышленными товарами с учетом транспортных условий грузоперевозок.

Повышение экономического плодородия почвы, развитие транспорта могут уменьшить эти различия, но не устранить полностью. Не устранимы также и различия в природно-климатических условиях сельскохозяйственного производства (количество осадков и тепла, водный режим и др.);

Специфика ценообразования на сельскохозяйственную продукцию. В отличие от промышленности, где общественная стоимость производимых товаров определяется средними условиями производства, общественная стоимость сельскохозяйственной продукции устанавливается на основе затрат предприятий, расположенных на худших земельных участках, но при нормальном уровне хозяйствования. При этом нельзя отождествлять объективно худшие условия производства (плодородие, местоположение) с плохой работой сельскохозяйственных предприятий.

Источником дифференциальной ренты является разная производительность труда работников, обусловленная объективными обстоятельствами — плодородием и технологическими свойствами земельных участков.

Величина дифференциальной ренты определяется как разница между общественной стоимостью и индивидуальными затратами на производство сельскохозяйственных продуктов.

Различают две формы дифференциальной ренты. Основой возникновения дифференциальной ренты I выступают, во-первых, различия в естественном плодородии земли и природно-климатических условиях производства, а во-вторых, различия в местоположении. Соответственно различают дифференциальную ренту I по плодородию и дифференциальную ренту I по местоположению.

Расчет дифференциальной ренты I по плодородию осуществляется на основе классификации оценочных групп почв.

Характеристика земли как основного средства производства включает в себя понятия естественного и экономического плодородия почвы.

Естественное плодородие земли обусловлено природными факторами.

Экономическое плодородие достигается за счет направленного улучшения свойств почвы: применения удобрений, улучшения агротехники, внедрения новых сортов сельскохозяйственных культур. Отличие земли от других объектов состоит в том, что здание можно построить разных размеров, а урожайность имеет естественные пределы.

Отсюда можно сделать вывод:

а) стоимость земельного участка обусловлена природными свойствами;

б) все участки сельскохозяйственного назначения, расположенные рядом, не могут очень сильно различаться по стоимости, если относятся к одной группе почвы.

Мероприятия по интенсификации сельскохозяйственного производства и повышению экономического плодородия земли приводят к уменьшению ее размеров. К этому же ведет прогресс коммуникаций, приближение предприятий по переработке продукции к местам ее производства. Таким образом, дифференциальная рента I связана с экстенсивным развитием сельского хозяйства.

Условием образования дифференциальной ренты II выступают различия в производительности труда в результате добавочных вложений в производство. Она представляет собой доход хозяйств, ведущих более интенсивное производство. В результате внедрения новой техники и новых сортов растений, интенсивных технологий, биотехнологий, повышения культуры земледелия происходит повышение экономического плодородия земли. Таким образом, дифференциальная рента II появляется в условиях интенсификации производства.

Площадь земель, приносящих дифференциальную ренту, регулируется уровнем общественно-необходимых затрат и рыночных цен, а также платежеспособным спросом населения на сельскохозяйственные продукты.

Выявленные в процессе оценки худшие сельскохозяйственные земли, на которых земельная рента не возникает, свидетельствуют о необходимости отнесения их к другим, более выгодным видам использования.

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения с использованием доходного подхода к оценке

А. Е. Медовый

г. Пятигорск, ЗАО «Финансовые технологии»

Применение доходного подхода к оценке сельскохозяйственных угодий базируется, как правило, на использовании метода капитализации земельной ренты применительно к условиям сельскохозяйственного производства (1). Как известно, основной целью сельскохозяйственного производства является получение максимальных урожаев сельскохозяйственных культур (максимальной прибыли) при минимизации издержек производства и обращения.

Величина земельной ренты в растениеводстве в огромной степени зависит от почвенно-климатический зоны расположения участка. Исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, необходимо отметить, что изучение агроэкономических особенностей различных сельскохозяйственных культур, а также выявление агротехнических и организационно-экономических взаимосвязей позволяют предложить алгоритм оценки земель сельскохозяйственного назначения основанный на сборе данных по эффективности использования аналогичных земельных участков.

Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, пригодного для получения высококачественной продукции растениеводства складывается из разработки для него оптимальной структуры посевных площадей, в частности, системы севооборотов (или в крайнем случае чередования культур), применение эффективной системы удобрений, системы обработки почвы, защиты растений от вредителей и болезней сельскохозяйственных культур, оптимального режима орошения, механизации элементов возделывания культуры.

При оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения оценщик с целью нахождения наиболее оптимального варианта его использования должен предложить ряд схем его использования с применением различной структуры посевных площадей сельскохозяйственных культур. Например, для зоны обводнительно-оросительных систем юга страны, в частности центральной части Ставропольского края – зоны Большого Ставропольского канала, зоны Право-Егорлыкской системы можно предложить наиболее вероятные схемы севооборотов на орошаемых землях (2). Аналогичный характер имеет оптимальная структура посевных орошаемых площадей южной зоны Российской Федерации. Для неорошаемых площадей структура посевных площадей более разнообразна и зависит от конкретной почвенно-климатической зоны.

Читайте так же:  Основания для восстановления срока подачи кассационной жалобы

Наиболее вероятная структура посевных площадей для орошаемых земель юга России

Севооборот (чередование культур)

Люцерна 1-го года

[3]

Люцерна 2-го года

Кукуруза на силос (2-й урожай смесь кормовых на силос)

Озимая пшеница (летний посев люцерны)

Озимая пшеница – 33%,

Прочие культуры – 17%

Люцерна 1-го года,

Люцерна 2-го года,

Кукуруза на силос,

Озимая пшеница (летний посев люцерны)

Озимая пшеница – 30%

Сахарная свекла – 20%,

Кукуруза на силос – 20%

Люцерна 1-го года,

Люцерна 2-го года,

Люцерна 3-го года

Кукуруза на силос (смесь кормовых),

Озимая пшеница (летний посев люцерны)

Озимая пшеница – 37.5%,

Кукуруза на силос (смесь кормовых – 12.5%,

Прочие культуры – 12.5%

Ограничивающим фактором свободного выбора той или иной схемы является уровень водообеспеченности участка.

Для расчета валового дохода при оценке земельного участка можно использовать структуру посевных площадей в том сельскохозяйственном предприятии на территории которого находится данный земельный участок или сложившуюся структуру посевных площадей по району.

При этом необходимо отметить, что на орошаемых землях вполне возможно получение 2-х или даже 3-х урожаев в год с одной площади. Вышеприведенные схемы севооборотов в общих чертах характерны для орошаемого земледелия юга страны.

При оценке земельного участка сельскохозяйственного назначения с неизвестной историей полей для расчета валового сбора урожая можно также руководствоваться статистическим данными структуры посевных площадей, показателями урожайности сельскохозяйственных культур. Структура посевных площадей различается в зависимости категории владельца (пользователя) земельного участка – сельскохозяйственные предприятия (всех форм собственности), хозяйства населения, крестьянско-фермерские хозяйства. Например, по Карачаево-Черкесской республике, находящейся в юго-западной части Южного Административного округа, в зоне оптимального увлажнения структура следующая.

Структура посевных площадей различных категорий хозяйств, 2001 г.

Вся посевная площадь

Карто-фель, овоще-бахчевые культуры

3.Крестьянские (фермерские хозяйства)

Для расчета валового дохода необходимо иметь данные урожайностей сельскохозяйственных культур. Один из путей получения этой информации – информация годовых отчетов сельскохозяйственных предприятий, при невозможности получить ее можно использовать среднестатистические данные урожайности за последние 3 года, наиболее корректными с точки зрения принципа наиболее эффективного использования, являются данные научно-исследовательских организаций, полученных в опытных условиях при наилучшей агротехнике, которые публикуются в сборниках научных трудов региональных сельхозинститутов и научно-исследовательских учреждений.

Цены на сельскохозяйственную продукцию принимаются по статистическим данным в регионе, при их отсутствии — среднебиржевые цены на сельскохозяйственную продукцию такого рода, сложившиеся за последний год в стране.

Для расчета издержек производства и обращения необходимо обратиться к типовым технологическим картам возделывания сельскохозяйственных культур. Эти типовые карты необходимо конкретизировать с учетом почвенно-климатической зоны, возможностей орошения, системы удобрения, и другими особенностей возделывания конкретной сельскохозяйственной культуры. Структура издержек производства и обращения представлена материальными

Урожайность сельскохозяйственных культур в Карачаево-Черкесской республике, 1999-2001 года, ц/га.

Овощи открытого грунта

затратами – затратами на удобрения исходя из норм внесения удобрений, вида удобрения, подбираемого с учетом исходного содержания питательных веществ (плодородия почвы), выноса элементов питания с урожаем (рассчитывается исходя из урожайности сельскохозяйственной культуры и данных биохимического анализа растений) или принимается по опытным данным, разработанными региональными научно-исследовательскими учреждениями, затратами на орошение, исходя из режима орошения сельскохозяйственной культуры – что определяется совокупностью сроков и норм полива сельскохозяйственной культуры исходя из стоимости воды, отпускаемой хозяйству соответствующей обводнительно-оросительной системой, затратами на обработку почвы, посев, агротехнические мероприятия во время вегетационного периода растений, затратами на уборку урожая, включая затраты труда, горюче-смазочных материалов, износа тракторов, сельскохозяйственных машин, иной сельскохозяйственной техники. При расчете необходимо учесть долю общепроизводственных и общехозяйственных затрат, приходящуюся на данную площадь земельного участка. В издержки обращения входят главным образом затраты на реализацию полученной сельскохозяйственной продукции.

Расчетная прибыль от предложенной оценщиком эффективной системы земледелия на данном земельном участке определяется разницей между валовым доходом от реализации продукции сельскохозяйственного производства и издержками производства и обращения. Земельная рента, используемая для расчетов стоимости земельного участка условно принимается равной расчетной прибыли, полученной от использования в сельскохозяйственных целях данного земельного участка, полученной на основе собранных и проанализированных оценщиком данных сельскохозяйственного производства в данном районе эффективного земледелия.

1. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждено распоряжением Минимущества России от 7.03.2002 № 568-р

2. Валешний И.К. Совершенствование структуры посевных площадей на орошаемых землях в связи с концентрацией и специализацией сельскохозяйственного производства. В кн. Повышение эффективности использования орошаемых земель в Ставропольском крае. Труды ЮжНИИГим, 1977.

3. Эпштейн Д.Б. Финансово-экономические проблемы сельскохозяйственных предприятий России. М.: 2002.

4. Ушачев И.Г. Проблемы устойчивого развития АПК России. Журнал «Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий», 2003, № 9.

Видео (кликните для воспроизведения).

5.Сельское хозяйство. Статистические сборники, 2003 г.

Источники


  1. Кутафин, О. Е. О. Е. Кутафин. Избранные труды. В 7 томах. Том 6. Субъекты конституционного права Российской Федерации как юридические и приравненные к ним лица / О.Е. Кутафин. — М.: Проспект, 2011. — 336 c.

  2. Владимиров Л. Л. Е. Владимиров. Защитительные речи и публичные лекции; Издание П. В. Каменского — М., 2010. — 497 c.

  3. Ключевые прецеденты ФАС Московского округа по налогам за 2009 год. — М.: Тимотиз Паблишинг Раша, 2010. — 512 c.
  4. Решения конституционных (уставных) судов субъектов Российской Федерации. 1992-2008 (комплект из 7 книг). — М.: Издательский дом «Право», 2016. — 298 c.
  5. Ганапольский, М.Ю. Правосудие для дураков, или Самые невероятные судебные иски и решения / М.Ю. Ганапольский. — М.: Астрель, АСТ, 2014. — 972 c.
Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here