Объект незавершенного строительства как объект недвижимости

Полная информация на тему: "Объект незавершенного строительства как объект недвижимости" от профессионалов для людей понятным языком.

Особенности регистрации прав на незавершённые строительством объекты

Объект незавершенного строительства непосредственно связан с землей, на которой он возводится, и не может быть перемещен без ущерба и изменения своих характеристик. Это отличает его от малых архитектурных форм (киосков, будок и т.д.). С другой стороны, неполное окончание всех работ не позволяет использовать такой объект по назначению, а значит, он не может быть сдан в эксплуатацию.

Регистрация прав на незавершенное строительство производится при наличии у заявителя следующих документов:

§ Разрешение на начало строительных работ;

§ Полная проектная документация, которая включает как текстовые материалы, так и технические документы, а также схемы и изображения готового сооружения;

§ Кадастровый паспорт объекта недвижимости;

§ Документы, свидетельствующие о законном владении или аренде земельного участка застройщиком.

Объект недвижимости, который является незавершенным строительством, неотделим от земельного участка, где он размещен. Поэтому основные проблемы с регистрацией прав собственности на эту недвижимость связаны именно с уточнением статуса земельного участка. Для того чтобы регистрация прав на незавершенное строительство прошла успешно, нужно предоставить пакет документов, которые касаются владения этим участком, а также договор аренды и разрешение на строительные работы.

Дополнительными документами, необходимыми для получения права собственности, могут быть договора на строительный подряд (если в процессе возведения здания участвовал подрядчик), а также договор между заказчиком и инвестором, если таковой имеется.

Объект незавершенного строительства представляет собой вновь создаваемое недвижимое имущество, поэтому согласно требованиям действующего законодательства право собственности на него подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

Только после государственной регистрации прав на недостроенное здание, сооружение или иное недвижимое имущество, оно может быть предметом гражданско-правовых сделок, таких как купля-продажа, дарение, мена и т.д.

Государственная регистрация прав на создаваемые объекты недвижимого имущества проводится в порядке, установленном, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон), иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее – Кодекс) право собственности на новую вещь приобретается создавшим ее лицом (п.1 ст.218 Кодекса). Собственник земельного участка приобретает право собственности на построенное им на участке для себя недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором (п.2 ст.263 Кодекса).

При осуществлении государственной регистрации прав на недостроенное недвижимое имущества необходимо удостовериться, что оно не является самовольной постройкой. Поэтому, незавершенный строительством объект недвижимости должен соответствовать следующим требованиям: для его строительства должен быть отведен земельный участок; должно быть получено разрешение на строительство; при возведении объекта должны быть соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы.

Таким образом, законодательством определено, что для регистрации права на незавершенный строительством объект в первую очередь необходимы документы, подтверждающие право собственности на земельный или право пользования земельным участком (в том числе решение органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность; договор аренды (субаренды) земельного участка, договор безвозмездного срочного пользования и другое).

Документами, которые также требуются для регистрации, являются разрешение на строительство и проектная документация. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.

1 июля 2012 года вступают в действие изменения в Закон, согласно которым разрешение на строительство и проектная документация будут самостоятельно запрашиваться органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе государственной власти субъекта Российской Федерации или органе местного самоуправления, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представит на регистрацию указанные документы.

Также для регистрации права необходим документ, содержащий описание объекта незавершенного строительства. Такими документами являются выданные до 01.03.2008 технический паспорт, иной документ, который содержит описание объекта и выдан в целях государственной регистрации прав, после 01.03.2008 кадастровый паспорт объекта, выданный органом БТИ.

Учитывая многообразие жизненных ситуаций, возможно, понадобятся иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации.

Таким образом, цель законодателя при оформлении прав на объекты недвижимого имущества – обеспечение законности создаваемых объектов.

Соблюдение требований закона при строительстве объектов фактически гарантирует то, что права будут зарегистрированы без лишних проблем.

Следует отметить, что разрешение на строительство и проектная документация требуется не во всех случаях.

Так, осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве объектов индивидуального жилищного строительства. Представление проектной документации не требуется при государственной регистрации права на объекты незавершенного строительства, когда в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство соответствующих объектов. Например, при строительстве гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; при строительстве на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

В соответствии с п.3 ст.25.3 Закона документом, подтверждающим факт создания и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация об объекте недвижимого имущества, которую гражданин заполняет самостоятельно. Бланки деклараций предоставляются заявителям при обращении за государственной регистрацией прав.

Документами, подтверждающими факт строительства жилого дома на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, и содержащими его описание, являются кадастровый паспорт и разрешение на строительство. Однако до 1 марта 2015 кадастровый паспорт является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание (п.4 ст.25.3 Закона).

В дополнение к вышеуказанному напоминаем, что представляемые на государственную регистрацию документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав. Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Росреестром даны разъяснения по вопросу государственного кадастрового учета здания, ранее поставленного на кадастровый учет как объект незавершенного строительства

Сообщается, в частности, что в соответствии с пунктом 2 Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.04.2011 N 144, кадастровый номер присваивается каждому объекту недвижимости, сведения о котором включаются в государственный кадастр недвижимости.

При постановке объекта недвижимости на государственный кадастровый учет в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе о виде объекта недвижимости. При этом, исходя из пункта 1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 27.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре), здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства являются самостоятельными видами объектов недвижимости.

Читайте так же:  Пфр единовременная выплата из накопительной части пенсии

Исходя из пункта 2 части 2 статьи 7 Закона о кадастре в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости вносится в том числе кадастровый номер объекта недвижимости, в результате реконструкции которого или иного соответствующего законодательству РФ действия с которым был образован другой объект недвижимости.

Учитывая приведенные нормы Закона о кадастре, в отношении объекта недвижимости, строительство которого завершено, должна осуществляться его постановка на государственный кадастровый учет как соответственно здания или сооружения (с внесением в государственный кадастр недвижимости в том числе предыдущего кадастрового номера — кадастрового номера объекта незавершенного строительства) с присвоением такому зданию или сооружению нового кадастрового номера.

Снятие с учета преобразуемого объекта недвижимости (то есть объекта незавершенного строительства) осуществляется без заявления в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав на образованный из такого объекта недвижимости новый объект недвижимости (здание или сооружение) (часть 3 статьи 24 Закона о кадастре).

Сущность объекта незавершенного строительства

В ситуации, связанной с мировым экономическим кризисом, достаточно частым явлением становятся случаи, когда объект договора строительного подряда не может быть достроен в силу отсутствия необходимых денежных средств у заказчика строительства. В подобной ситуации наиболее оптимальным вариантом представляется реализация данного объекта в качестве самостоятельного объекта недвижимости – объекта незавершенного строительства.

Необходимо отметить, что действующее законодательство Российской Федерации не содержит легального определения термина “объект незавершенного строительства”. Ранее единственным документом, содержащим легальное определение объекта незавершенного строительства, являлось Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства, в соответствии с которым под объектами незавершенного строительства понимались “законсервированные объекты и объекты незавершенного строительства, находящиеся в федеральной собственности, финансирование которых осуществлялось без привлечения собственных средств предприятий, с истекшими нормативными сроками строительства и приостановленные строительством из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения”. Однако данный правовой акт в настоящее время признан недействующим .

Отсутствие законодательного определения объекта незавершенного строительства является серьезным пробелом в праве, который влечет за собой невозможность отграничить объект незавершенного строительства от других объектов гражданских прав.

По мнению адвоката по земельным вопросам представляется, что для понимания сущности объекта незавершенного строительства целесообразно выделить отдельные признаки, присущие данному объекту гражданских прав.

Как справедливо отмечает К.И. Скловский, “процесс строительства является с юридической точки зрения процессом утраты строительными материалами своей идентичности (а в некоторых случаях, когда речь идет о потребляемых материалах, – и самого физического бытия). Стальная арматура и бетон преобразуются в строительные конструкции, строительные конструкции – в стены и перекрытия, а те, в свою очередь, – в корпуса и здания, снабженные также деревянными, стеклянными и прочими элементами, изготовленными из доставленных на площадку заготовок. Все эти вещи отличны друг от друга, что вполне очевидно. Но утрата идентичности означает исчезновение самой вещи как объекта права. Поэтому использование материалов в ходе строительства влечет прекращение на них права собственности в силу правила: право собственности существует, пока существует вещь”.

В этой связи возникает вопрос, с какого момента совокупность движимых по своей природе вещей (строительных материалов) превращается в самостоятельный объект недвижимости – объект незавершенного строительства.

Включение Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ объектов незавершенного строительства в перечень недвижимых вещей, предусмотренный п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, свидетельствует о том, что на объекты незавершенного строительства распространяется правовой режим, присущий другим объектам недвижимости (земельным участкам, зданиям, сооружениям).

В этой связи, рассматривая вопрос о моменте возникновения объекта незавершенного строительства как объекта недвижимости, следует задать вопрос: с какого момента возникает любой другой объект недвижимости как самостоятельный объект гражданских прав?

Указанный вопрос является дискуссионным в научной литературе.

Одни ученые в качестве единственного критерия отнесения определенного объекта к недвижимому имуществу указывают на физический признак недвижимости – прочную связь объекта с землей. В частности, Б.М. Гонгало отмечает, что “для признания вещи недвижимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. И не более того”. Похожей позиции придерживается и С.А. Степанов, который исходит из того, что “не право порождает недвижимую вещь, а недвижимость, признаваемая таковой в силу природных свойств или указания закона, требует регистрации права на нее”. О.Ю. Скворцов полагает, что “признаки недвижимости как объекта гражданских прав определены в законе и, следовательно, недвижимость не может возникнуть в силу государственной регистрации прав на нее. Государственная регистрация – явление вторичного порядка, которое не отменяет и не изменяет статуса вещи, а лишь фиксирует права на нее. В противном случае пришлось бы говорить о том, что государственная регистрация является первоначальным способом приобретения прав на недвижимое имущество”.

Анализируя данную позицию, следует отметить, что ее сторонники, акцентируя внимание на соответствии физического объекта признакам недвижимости, не дают оценки вопросу о соответствии данного объекта более общим признакам – признакам объектов гражданских прав.

Вместе с тем наиболее значимый признак любого объекта гражданских прав, упомянутый в ст. 129 ГК РФ, – это его оборотоспособность. Однако существующий в физическом смысле объект недвижимости может стать оборотоспособным только после его государственной регистрации. Следует также учитывать, что объект недвижимости до его государственной регистрации не может обладать еще одним признаком любого объекта гражданских прав, а именно – самостоятельной финансовой ценностью. Само существование категории “недвижимость по закону” (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ) также достаточно ясно свидетельствует о неприменимости “технического” подхода к недвижимости.

Между тем в научной литературе существует и другая позиция, сторонники которой полагают, что критерием отнесения вещи к недвижимой является государственная регистрация прав на нее. В частности, как отмечает Е.А. Суханов, “недвижимость – категория юридическая, а не физическая, и главное ее свойство – не физическая “неотрывность” от земли, а юридически необходимая государственная регистрация правового режима соответствующей вещи (ст. 131 ГК)”. Подобной позиции придерживается и О.М. Козырь, которая указывает, что недвижимостью является такое имущество, “на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация”.

Данный подход к недвижимости представляется более правильным, поскольку, исходя из положений ст. 131, 219 Гражданского кодекса РФ, физически существующий объект становится самостоятельным объектом гражданских прав только после государственной регистрации прав на него. При этом нельзя отрицать необходимость существования объекта, обладающего физическими признаками недвижимости, для осуществления государственной регистрации прав на данный объект. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в этой связи должна рассматриваться как основание для введения физически существующего объекта в гражданский оборот.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что объект незавершенного строительства, как и любой другой объект недвижимости, возникает с момента государственной регистрации прав на него.

Данная позиция подтверждается, в частности, тем обстоятельством, что практически одновременно с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ, признавшим объекты незавершенного строительства недвижимыми вещами, был принят Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ, которым предусмотрена процедура государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства.

Читайте так же:  Предварительный договор купли продажи коммерческой недвижимости образец

О правильности подобной позиции также свидетельствует сама цель регистрации объекта незавершенного строительства, которая была достаточно четко определена в первоначальной редакции ст. 25 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” , – необходимость совершения сделки с объектом незавершенного строительства, т.е., по существу, необходимость введения объекта незавершенного строительства в гражданский оборот.

Подобная правовая позиция встречается и в судебной практике.

Так, в п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51 указано, что “для решения вопроса о правомерности внесения незавершенного строительства в качестве вклада в договор простого товарищества суду было необходимо установить факт расторжения договора строительного подряда, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости” Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 января 2000 г. N 51 “Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда”. В соответствии с п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в соответствии со ст. 25 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Существенным недостатком первого признака объекта незавершенного строительства является значительная зависимость введения объекта незавершенного строительства в гражданский оборот от административной по своей природе процедуры государственной регистрации. В подобной ситуации при наличии объективных критериев для государственной регистрации объекта незавершенного строительства нельзя не отметить и зависимость возникновения права на подобный объект от субъективных действий конкретных должностных лиц регистрирующего органа. Зачастую это приводит к тому, что государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства проводится с нарушением законодательства Российской Федерации.

В этой связи абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” предусматривает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. По существу, данная норма свидетельствует о том, что государственная регистрация права на создаваемый объект недвижимости предполагает законность его создания, и опровергнута данная презумпция может быть только судом.

Следует отметить, что Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 28 апреля 2009 г. N 15148/08 пришел к выводу о том, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

По сути, это означает, что оспаривание первоначально зарегистрированного права на объект незавершенного строительства может производиться только посредством использования способов защиты, предусмотренных ст. 222 Гражданского кодекса РФ, а именно путем обращения с иском о сносе самовольной постройки либо при определенных условиях – о признании права собственности на самовольную постройку. Подобная правовая позиция, в частности, содержится в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 г. по делу N ВАС-11052/09.

Представляется, что по смыслу п. 2, 3 ст. 222 ГК РФ признание объекта незавершенного строительства самовольной постройкой в любом случае будет свидетельствовать о том, что первоначальная государственная регистрация права собственности на созданный объект незавершенного строительства не повлекла за собой включение данного объекта в гражданский оборот и соответственно – не привела к возникновению нового объекта гражданских прав.

Исходя из вышеизложенного, представляется возможным выделить главный признак объекта незавершенного строительства – объект незавершенного строительства возникает как объект гражданских прав только с момента государственной регистрации прав на него. При этом первоначально зарегистрированное право собственности на объект незавершенного строительства не должно быть оспорено в установленном законом порядке.

Определение объектов незавершенного строительства по закону

Объект незавершенного строительства — это по закону строение, которое не достроено и отнесено к недвижимости. Поэтому при определении, являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости, существует однозначный положительный ответ, подтверждающийся ч. 1 ст. 130 ГК РФ, где указано, что объекты, прочносвязанные с землей, перемещение которых без нанесения ущерба невозможно, являются недвижимыми вещами.

Определение объекта

Определение и понятие этого словосочетания имеет несколько версий.

Исходя из статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, такими объектами принято признавать следующие объекты капитально строительства: здания, сооружения и строения, возведение которых не закончено, за исключением временных строений, навесов, киосков и других построек такого вида.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ, государственной регистрации и передаче в собственность подлежит как возводимое здание и сооружение, так и вновь создаваемое недвижимое имущество (в таком случае незавершенные строения попадают в категорию такого имущества и их можно приравнивать к объектам недвижимости).

Однако имущественный комплекс имеет новый взгляд на значение незавершенного строительства. И если рассматривать признание подобных строений в виде комплексного института, который включает в себя, кроме имущества, еще и вещи, а также права на их использование (к примеру, строительные материалы), в обход общепризнанного деления вещей на 2 категории — недвижимые и движимые, оно является не вполне обоснованным.

Руководитель практики по инвестициям и недвижимости Д. С. Некрестьянов на этот счет имеет свое мнение, согласно которому незавершенные строения — это объекты недвижимого имущества, не зависящие от степени готовности, принятия в эксплуатацию, при этом неважно, ведется ли их строительство, законсервировано, приостановлено или прекращено. Но и это мнение в некоторых случаях расходится, особенно в разрешении споров в судебном порядке.

Так как четкого определения этого термина в законе не закреплено, на основании сложившейся судебной практики можно закрепить следующий вывод:

  • Незаконченным объектом строительства считается здание, сооружение и строение на основании использования юридического термина, который применяется в характеристике строительного процесса и всех его этапов без учета особенностей конструкции и его функционального предназначения (ВАС РФ № 8985/08 от 09.09.2008).
  • К объектам НЗС (расшифровка «незавершенное строительство») относятся строения, сооружения и здания, которые на этапе строительства не могут использоваться по своему назначению из-за того, что не введены в эксплуатацию.

Согласно Пленуму, Верховного Суда РФ, в частности, постановления № 25 от 23 июня 2015 г. чтобы признать объект незавершенным необходимо утвердить наличие законченных работ по установке фундамента. Вместе с тем установить степень готовности вновь создаваемого имущества, что, с точки зрения судебной практики, не определено конкретными цифрами в процентном соотношении, в связи с чем объект может быть признан при любой степени готовности более 0%.

Читайте так же:  Угроза применения насилия в отношении представителя власти

Признаки незавершенного строительства

На основании имеющейся информации, можно выделить главные признаки НЗС, которые нужно учитывать в определении:

  1. Прочную связь строящихся объектов с землей, перемещение которых невозможно без ущерба их назначению.
  2. Индивидуальная их определенность.
  3. Приостановленное, прекращенное или законсервированное строительство.
  4. Наличие подтверждений о невозможности эксплуатации объекта по назначению.

В соответствии с данными признаками незаконченные здания, сооружения или строения допускаются к категории незавершенных. Однако для официального их признания, кроме этого, важно соблюдать такие условия, как получение необходимых разрешений на проведение строительных работ, право владения земельным участком, соответствие всех нормативов и получение прав собственности после регистрации в государственных органах.

Оформление права собственности

Второй пункт статьи 25 закона «О регистрации недвижимого имущества», определяет, что начало оформления права собственности заложено в первую очередь во времени проведения прежней регистрации объекта. Для смены права собственности и закрепления его за новым владельцем, необходимо предоставить в регистрационные органы документы, которые подтвердят право на владение участком и разрешение на строительные работы.
Видео (кликните для воспроизведения).

Если речь идет о долевом строительстве обязательным условием для регистрации незавершенного строения необходимо включить в пакет документов копию договора строительного подряда.

Кроме этого, новому владельцу необходимо написать заявление и предоставить документы:

  • квитанцию или ее копию по уплате госпошлины;
  • утвержденный проект застройщика;
  • данные о стадии готовности строительного объекта;
  • документы, которые могут подтвердить отсутствие подрядных отношений и интересы третьих лиц;
  • иные документы, требуемые органами регистрации.

При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 40 закона «О регистрации недвижимости» регистрация права собственности на незавершенное строение и его постановка на кадастровый учет может одновременно осуществляться с государственным учетом и регистрацией прав на земельный участок, на котором оно возводится, если эти действия не выполнялись раньше.

После получения права собственности незавершенное строение может подлежать отчуждению, являться предметом договора купли-продажи, и соответственно снова подлежать переоформлению (письмо президиума ВАС РФ п. 7 № 21 от 13.11.1997).

Нюансы и исключения

Прежде чем заниматься строительством стоит учитывать не только условия, но и ограничения, установленные законом, к примеру, не начинать возведение здания вблизи водоохранной зоны, нарушая соответствующие нормативы или проводить самовольное строительство, так как можно столкнуться с такой проблемой, как отказ в регистрации самовольной постройки. Согласно ст. 222 ГК РФ подобное возведение строений с крупными нарушениями правил градостроения на земельных участках, не предназначенных для строительства, считаются самовольными постройками и государственной регистрации не подлежат.

Если подобные нарушения будут выявлены и официально отнесены к незавершенным строениям, то без исключения такая незавершенка в строительстве будет иметь статус самовольной постройки, на которую получить право собственности можно только через суд.

В судебной практике большинство самовольных строений признают незарегистрированными объектами недвижимости, и суд выносит решение о наложении штрафа и необходимости их регистрации в государственных органах. Решение суда в таком случае является разрешением на регистрацию, постановку на кадастровый учет, а также на получение права собственности на незавершенное самовольное строение.

Если застройщик захочет продать «недострой», то ему необходимо заключить письменный договор о продаже. Если это не будет выполнено, то впоследствии сделка будет признана недействительной.

Объект незавершенного строительства: это и многое другое

Может быть и такое, что владельцам нужно провести регистрацию на право собственности на недвижимый объект еще до окончания его сооружения. Такая необходимость объясняется тем, что после регистрации перед владельцами открывается множество новых возможностей. Среди них можно выделить возможность полноправно распоряжаться имуществом – продавать его, дарить, обменивать и прочее.

Законодательная база

Что такое объект незавершенного строительства? Фото № 1

Объект незавершенного строительства – это довольно размытый термин, которому нет расшифровки в законодательстве. В градостроительном кодексе Российской Федерации невозможно найти такого термина, но считается, что ОНС является объектом капитального строительства.

Но если в ГК объекты капитального строительства относятся к недвижимости, то совсем другое дело обстоит с ОНС, так как такой объект еще создается и не является оконченным. А это значит, что по сути его еще не существует.

Но в первом пункте статьи 130 ГК наряду с земельными участками, недрами и прочим, объекта незавершенного строительства относятся к недвижимым предметам. Это связано с тем, что его невозможно переместить, при этом, не нанеся ему большого вреда.

Пункт первый 131 статьи ГК говорит о том, что все виды недвижимого имущества должны быть зарегистрированы в специальных реестрах соответствующими органами.

Регистрация ОНС проводится в соответствии с Законом Российской Федерации от 21 июля 1997 года.

Что такое незавершенное строительство?

Объект незавершенного строительства — это тип недвижимого имущества, которое снова образовывается. Фото № 2

Нормы законодательства определяют объект незавершенного строительства как такой тип недвижимого имущества, которое снова образовывается. Право на владение имуществом такого рода предоставляется после государственной регистрации, а временем его создания считается дата его регистрации.

[2]

Только после совершения процедуры регистрации ОНС может считаться предметом торга или сделки. До этого момента с юридической точки зрения – это просто набор материалов для строительства и не более.

Очень часто в судебной практике случается такое, что ОНС объект считают только после завершения работ по укладке фундамента. Чтобы провести регистрацию прав на незавершенку необходимо собрать бумаги, свидетельствующие о праве на владение участком земли, где ведется строительство и разрешение на проведение самих работ. Также существует необходимость внесения данного объекта в кадастровый учет.

Каким образом происходит признание ОНС недвижимым имуществом?

С какого момента объект незавершенного строительства можно считать недвижимым имуществом? Фото № 3

Чтобы незавершенное строительство считалось объектом недвижимости достаточно иметь фундамент строения. Но есть и некоторые условия – фундамент должен быть полностью окончен.

Существует несколько разных мнений о том, в какое время возникает ОНС:

  • после получения всех разрешений на право ведения строительных работ и право на владение земельным участком;
  • после того как договор строительного подряда перестанет действовать;
  • если строительство находится на стадии консервации;
  • объект соответствует некоторым нормативам;
  • после того, как объект строительства получит юридический статус недвижимого имущества;
  • после получения прав на владение собственностью вследствие регистрации в государственных органах.

Эти критерии позволяют называть объект строительства (пусть еще в стадии создания) недвижимым имуществом.

Оформление прав

Порядок оформления прав на объект незавершенного строительства. Фото № 4

Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество», а точнее второй пункт статьи 25 этого закона, определяет, что оформление права собственности на ОНС начинается с того времени, когда по нему была проведена регистрация. Для этого владельцу незавершенки необходимо предоставить разрешение на проведение строительных работ и право на владение участков, на котором эти работы ведутся.

До 2015 года разрешение на строительство не требовалось, но с 1 марта этого года этот документ снова появился в перечне необходимых бумаг.

Читайте так же:  Право на получение квалифицированной юридической помощи гарантируется

Для того чтобы оформить право на собственность незавершенной постройки, необходимо сделать такие действия:

  • сделать инвентаризацию объекта с технической стороны;
  • оформить разрешение на проведение строительных работ;
  • внести объект в кадастровый реестр;
  • все необходимые документы отнести в регистрационные органы.

Одним из обязательных условий для проведения регистрации объекта в государственных органах является то, что для незавершенного строительства должен присутствовать договор строительного подряда.

Закон «О долевом строительстве» также учитывает этот фактор. Застройщиком должна быть проведена регистрация объекта до того, когда в соответствующие органы поступит взыскание о залоге.

Для проведения регистрации в государственном органе собственник незавершенного строительства должен написать заявление о том, что он хочет зарегистрировать недвижимое имущество. Кроме того, ему потребуются такие документы:

  • документ, который подтверждает уплату государственной пошлины;
  • разрешение на проведение строительства;
  • документы по проекту;
  • данные о том, на какой стадии готовности находится объект недвижимости;
  • бумаги, которые подтвердят отсутствие подрядных отношений;
  • другие документы, которые требуют органы регистрации.

Также застройщик должен представить документы, которые подтверждают тот факт, что в деле отсутствуют интересы третьих лиц.

Исключения, нюансы

Какие нюансы могут возникнуть при регистрации объекта незавершенного строительства? Фото № 5

Органы государственной регистрации не проводят оформление самовольных построек. Статья 222 ГК Российской Федерации называет самовольной постройкой любые сооружения, которые:

  • возведены на том земельном участке, который не предназначен для строительства;
  • построены без получения всех разрешений;
  • созданы с большими нарушениями правил градостроения.

Если хотя бы один из этих пунктов можно отнести к объекту незавершенного строительства, то он будет считаться самовольной постройкой, на которую невозможно получить право собственности.

[3]

В таком случае право собственности на построенный дом можно получить только посредством суда. После получения разрешения в этом органе можно обращаться в органы регистрации. Для этого следует представить судебный акт с соответствующим решением.

Если застройщиком будет принято решение о продаже «недостроя», то ему будет необходимо заключение договора в письменном виде. Если этот момент не будет выполнен, то сделка будет считаться недействительной.

Объект незавершенного строительства может считаться недвижимостью только в том случае, если у новостройки полностью заложен фундамент. После этого можно начинать оформление прав собственности на имущество.

Государственные органы проводят регистрацию только тех объектов, которые имеют все разрешения на строительство и не нарушают правил строения. В ином случае объект будет считаться самовольной постройкой, и получение прав на собственность будет происходить только в судебном порядке.

О том, как признать право собственности на объект незавершенного строительства вы можете узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Правовой режим объектов незавершённого строительства

Иногда в жизни возникают такие ситуации, когда какое-либо сооружение либо здание не переходит с этапа стройки на этап его приёмки, а также ввода в эксплуатацию. Причинами подобных ситуаций чаще всего становится отсутствие у заказчика стройки финансовых средств либо необходимых для продолжения строительного процесса материалов. В связи с этим о таких сооружениях либо зданиях говорят, что они остались объектами незавершённого строительства (ОНС).

Понятие объекта незавершённого строительства и его признаки по закону

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

К сожалению, закон в России не даёт чёткого и конкретного определения того, что такое объект незавершённого строительства, каков его правовой режим, можно ли считать его недвижимостью, поэтому нам ничего не остаётся, как понять, что это такое, самостоятельно.

Как указано в положениях Гражданского кодекса, написанных в сто тридцатой статье, к вещам, которые считаются недвижимостью, относятся, в том числе, объекты, соединённые с землёй и прочно связанные с ней. Эти объекты невозможно переместить в пространстве без того, чтобы не нарушить их целевое назначение. Исходя из этого, можно сделать такой вывод: в этом правовом акте законодатель определённо считает объекты незавершённого строительства вещами, которые относятся к недвижимости.

Далее, если почитать Градостроительный кодекс Российской Федерации, а именно его первую статью, то из её смысла можно понять, что объект незавершённого строительства — это, по мысли законодателя, всевозможные капитальные строения, например, сооружения либо здания, а никак не какие-либо временные строения, такие как навесы либо киоски. Иными словами, по Градостроительному кодексу в понятие ОНС входят только объекты, которые можно назвать капитальными.

Но является ли корректным и верным подобное определение? Представляется, что если рассматривать положения Градостроительного кодекса через призму функциональности, то нет. Кроме того, закон не даёт никакого определения тому, какой объект является по своей сути капитальным, а какой им не является.

В связи с отсутствием в законах, например, в Гражданском и Градостроительном кодексах, внятного и толкового определения объекта незавершённого строительства, следует обратиться к правовым актам, объясняющим, что является, собственно, объектом строительства.

В качестве такого правового акта может выступить, например, Инструкция, согласно которой составляют отчётность статистического характера по капстроительству. В пункте 2.4 данной Инструкции прямо указано, что под понятие «объект строительства» подпадает любая отдельно стоящая постройка, в роли которой может выступать сооружение либо здание, либо прочая недвижимость, со всем необходимым для её функционирования оборудованием и коммуникациями и со специально составленными под неё сметой, а также проектом.

Исходя из мнения авторитетных юристов, вышеуказанное определение является фактически основополагающим и относится как к завершённым постройкам, так и к незавершённым, поскольку в градостроительных и иных законах прямо не указано, что следует понимать под ОНС, каков их правовой режим и являются ли они недвижимостью. Подобные выводы юристов следуют из духа закона, но никак из его буквы.

Судебная практика о понятии и признаках объекта незавершённого строительства

Высший арбитражный суд РФ в одном из своих определений достаточно ясно и подробно изложил своё видение того, что является ОНС и каковы его признаки, в отличие от Градостроительного кодекса и других правовых актов. Итак, по мнению суда:

  1. Это недвижимость, т.е. какое-либо определённое, находящееся в конкретном месте в пространстве сооружение либо здание, либо строение, имеющее связь с землёй.
  2. Этот термин выражает процесс, во время которого создаётся недвижимость, а также выражает то, что в этом процессе существуют стадии, через которые должна пройти стройка, чтобы быть успешно завершённой.
  3. Объект незавершённого строительства ещё не считается введённым в эксплуатацию.
  4. Этот объект в настоящий момент находится на стадии стройки.
  5. Его полезные свойства ещё не могут быть использованы, поскольку объект ещё не достроен и является незавершённым.

Признаки и понятие ОНС: вывод

В результате проведённого анализа можно сделать вывод о том, что к основным признакам объекта незавершённого строительства относятся следующие:

  • у ОНС присутствует скрепление с землёй и прочная связь с ней, и его нельзя переместить без того, чтобы не был нанесён прямой вред его целевому назначению.
  • у ОНС есть чётко определённые индивидуальные характеристики и признаки.
  • Строительство ОНС находится в одном из следующих состояний: оно законсервировано либо вовсе прекращено, либо временно остановлено.

В итоге становится возможным дать окончательное определение тому, что такое объект незавершённого строительства. Он представляет собой вид недвижимости с чётко выраженными индивидуальными характеристиками и признаками, стройка которой на данный момент полностью остановлена либо законсервирована, либо приостановлена, либо на нём осуществляются работы по строительству, цель которых заключается в том, чтобы возвести его и передать на эксплуатацию в соответствии с целевым предназначением.

Также следует отметить, что в случае с ОНС нет окончания строительства, а значит отсутствуют документы, подтверждающие факт завершения стройки:

  1. Акты приёмки, с помощью которых фиксируется завершение работ по постройке недвижимости. Они должны быть составлены по форме, которая называется КС-2. Такие акты составляются после окончания стройки гражданских либо производственных сооружений.
  2. Акт приёмки ОНС, на котором уже окончены работы по постройке и монтажу. Они принимаются по форме, которая называется КС-11. На подобных объектах были осуществлены работы, которые выполнялись с целью заменить техническое оснащение какого-либо производственного объединения, расширить или реконструировать какое-либо недвижимое имущество.
Читайте так же:  Признание права собственности на хозяйственную постройку

Документы, нужные для оформления прав на ОНС

Этот перечень включает в себя следующее:

  • Бумага, с помощью которой вы можете доказать, что уплатили госпошлину в установленном законом порядке.
  • Документ, с помощью которого вы можете подтвердить вашу личность, например, паспорт.
  • Если вы являетесь представителем заявителя, то вам нужно иметь с собой доверенность, которая была официально заверена у нотариуса.
  • Бумага, которая подтверждает ваши правомочия в отношении надела земли, на которой ведётся стройка.
  • Разрешение на стройку, которое должно быть выдано вам уполномоченным органом.
  • Кадастровый паспорт.
  • Другие бумаги и официальные документы, которые предоставляются вами по запросу регистратора.

Если вы выступаете в качестве представителя юрлица, то госслужащий потребует с вас, помимо вышеперечисленного списка, дополнительные документы, в число которых входят:

  1. Свидетельство, официально подтверждающее факт регистрации государством вашего юрлица.
  2. Учредительные документы, причём они должны предоставляться с последними изменениями, внесёнными в них.
  3. Свидетельство, выдаваемое органами ФНС о том, что вам присвоен определённый номер ИНН.
  4. Бумага, которая официально удостоверяет, что руководитель вашей организации действительно наделён полномочиями. В этом качестве могут выступать, например, решение, вынесенное учредителем, протокол собрания, на котором принято решение о его избрании либо приказ о его назначении и т. д.

Как оформить объект незавершённого строительства

Подготовительные мероприятия

В первую очередь положительное решение в вашу пользу во многом будет зависеть от того, какими вы обладаете правомочиями в отношении надела земли, на котором расположен объект незавершённого строительства. Это может быть, например, право по наследству или аренда, или право собственности.

Для того чтобы получить на руки бумагу, которая доказывает ваши правомочия собственника, необходимо сделать в отношении вашей земли следующее:

  • Оформить в кадастровых органах паспорт на неё.
  • Провести техинвентаризацию объекта.
  • Изменить целевое назначение вашего надела земли, если по закону на ней нельзя осуществлять строительство.

Во вторую очередь, имейте в виду, что самовольные постройки никакой госслужащий не будет регистрировать без соответствующего решения компетентных судебных органов. К признакам самовольной постройки относятся:

  1. Ведение стройки без получения соответствующего разрешения, выдаваемого органами, уполномоченными на это законодателем.
  2. Строительство, сопряжённое с отвержением действующих законов и правил.
  3. Стройка на наделе земли, на которой согласно закону ни в коем случае не может осуществляться возведение недвижимых объектов.

Где оформляется ОНС?

После того как вы соберёте документы, необходимые для законного оформления вашего объекта незавершённого строительства, о которых говорилось выше, вы должны прийти в органы Росреестра, расположенные по месту нахождения вашего ОНС. После подачи документов и до получения их обратно в среднем проходит не более четырнадцати дней.

[1]

Последствия регистрации объекта незавершённого строительства

Самое важное, на что получает право лицо, зарегистрировавшее на своё имя объект незавершённого строительства, — это возможность полностью и без препятствий распоряжаться принадлежащим им ОНС. В чём может выражаться ваше право распоряжения?

  • Вы имеете полное право передать этот объект другому лицу, продав его. Очень часто инвесторы, понимая, что их вложения не принесут им интересующей их суммы денежных средств, решают избавиться от балласта, высасывающего из них финансы. Для этого перед продажей ОНС они регистрируют его в уполномоченных органах государства. После этого потенциальному покупателю предоставляют техплан по строительству, план надела земли, на котором находится объект незавершённого строительства и подробную характеристику имущества, которое будет ему передано.
  • Объект незавершённого строительства может быть заложен, чтобы покрыть расходы застройщика или получить финансы для завершения стройки.
  • ОНС могут поменять на другое ценное имущество и т. д.

Как осуществляется консервация ОНС?

Под консервацией понимается приостановка ведения стройки или, иными словами, её заморозка. Закон устанавливает определённые требования, согласно которым должна быть осуществлена эта процедура.

Решение о консервации принимается исключительно заказчиком или застройщиком. Первым делом он письменно оформляет своё решение в форме приказа, в котором в качестве обязательного пункта должны быть указаны сроки для проведения доскональной инвентаризации на ОНС. Затем застройщик готовит иные бумаги, необходимые для завершения процедуры консервации, и занимается совместно с подрядчиком заморозкой стройки.

После этого застройщик сосредоточивает свои усилия на создании специальной комиссии, которая будет ведать вопросами инвентаризации, а также займётся изготовлением инвентаризационной описи, в которой должно быть описано следующее:

  • Название ОНС.
  • Элементы, которые являются составной частью объекта незавершённого строительства.
  • Указание стадии, на которой была заморожена стройка.
Видео (кликните для воспроизведения).

Итоговым документом, после составления и подписания которого консервация официально может быть объявлена свершившейся, считается Акт по форме КС-17 о временной остановке строительства. Эта бумага должна быть подписана как со стороны подрядной организации, так и со стороны заказчика.

Источники


  1. Додонов Большой юридический словарь / Додонов, В.Н. и. — М.: ИНФРА-М, 2013. — 790 c.

  2. Червонюк, В. И. Теория государства и права / В.И. Червонюк. — М.: ИНФРА-М, 2007. — 704 c.

  3. Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. В 2 томах. Том 2. Право. Учебник / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 656 c.
  4. Наследственные споры. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 816 c.
  5. Гельфер, Я. М. История и методология термодинамики и статистической физики / Я.М. Гельфер. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2013. — 536 c.
Объект незавершенного строительства как объект недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here